מתחם התחנה, גרסת הפריפריה; "צרכיו של הציבור השתנו"

החלטה שניתנה לאחרונה על ידי ועדת הערר מחוז דרום, קבעה כי תאפשר הקמתו של מרכז מסחרי חדש על מגרש המיועד לתעשייה וזאת, בין היתר, בשל מצבה הכלכלי הקשה של העיר.

מדובר בתשעה מגרשים הממוקמים באזור התעשייה אופקים, שעל כל אחד מהם בנוי מבנה תעשייתי שאינו משמש כבר לתכליתו ועומד נטוש. על פי התוכנית המקורית ייעוד המגרשים הוא לתעשייה, והשימושים המותרים לפיכך הם: בתי חרושת, מוסכים, שטחי אחסון, בנייני שירות של דואר ובנק, מסעדות ואולמות שמחה.

המבקר באזור יגלה כי יש בו מפעלים רבים שנסגרו עם השנים, והמבנים עומדים נטושים בהזנחה ניכרת. הדבר קורה במיקום מרכזי בעיר שלפי מגמות התכנון הנוכחיות, ברור ששטחיו כבר לא ישמשו לתעשייה בעתיד.

יזמית התוכנית ששינתה את הייעוד היא חברת "גלובוס סנטר" אשר יוצגה על ידי עורכי הדין אלי וילצ'יק וכרמית רבי ממשרד כהן וילצ'יק ושות'.

בחודש פברואר השנה אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אופקים בקשה שהגישה החברה לשימוש חורג, ולהמרת השימוש מתעשייה למסחר. כמו כן אישרה הוועדה הנפקת היתר בנייה לשיפוץ מבני התעשייה הקיימים, והסבתם למרכז מסחרי על שטח המשתרע על 8,700 מ"ר.

משנודע הדבר לבעל נכס הנמצא במרחק 150 מטרים מהבניינים המדוברים, הוא הגיש התנגדות למהלך, בטענה כי אינו חוקי. הוועדה המקומית שדנה בפנייתו דחתה את ההתנגדות, והשיבה כי ההיתר המיוחד ניתן בשל מחסור בשטחי מסחר בעיר. הבניינים המתוכננים לעבור הסבת שימוש ממוקמים באזור המיועד למרכז עסקים ראשי ולשימושים מעורבים, על פי תוכנית המתאר החדשה הנמצאת בהליכי אישור. הוועדה הוסיפה בנימוקיה את העובדה שהמבנים הקיימים "במצב רעוע".

"עידוד של עבירות בנייה"

בעל הנכס הסמוך לא ויתר, וערער לוועדת הערר מחוז דרום. הוא טען שהאישור שניתן מהווה סטייה ניכרת מהתוכנית החלה על הקרקע, וכי יש לאשר קודם תוכנית קבועה המשנה את ייעוד הקרקע מתעשייה למסחר, ולהימנע ממתן אישור חורג. הוא טען שאישור כזה מעודד עבריינות בנייה. אז הודיעה החברה היזמית שהיא מוכנה לצמצם את היקף שטחי המסחר המבוקשים מ-8,700 מ"ר ל-3,200 מ"ר, כך שרק חלק מהמבנים יוסבו למסחר, והתחייבה לשפץ את יתר המבנים, שיישארו בייעוד תעשייה.

למרות זאת, מגיש הערר עמד על כך שיש להימנע מאישור שימוש חורג במקום, ופנה לוועדת ערר, שתהפוך את החלטת הוועדה המקומית.

ועדת הערר בראשות עו"ד אליעד ויינשל, דחתה את הערר, וקבעה כי יש הצדקה תכנונית לאישור השימוש החורג, בשל מחסור בשטחי מסחר באופקים, וכן מהמגמה התכנונית העולה מהתוכנית הכללית שבהכנה. "השיקול העיקרי במקרה הזה הוא האינטרס הציבורי", קבעה הוועדה. "המצב שבו בשטח עומדים ביתנים נטושים מקשה על הוועדה המקומית ועל עיריית אופקים במאמציהם להחיות את העיר".

הוועדה השוותה את אופקים ליישובים אחרים באזור וקבעה כי העיר מתקשה להתקדם מבחינה תכנונית ואורבנית. מכאן נובעת הצדקה נוספת למהלך: הרצון לחזק את העיר מבחינה כלכלית ולאפשר פתיחה מהירה של עסקים.

שיקול תכנוני נוסף הוא מה יקרה אם לא יאושר השימוש החורג. "במצב זה יעמדו על תילם שלדי הביתנים ללא שימוש", קבעה ועדת הערר. היא הזכירה החלטה דומה של ועדת הערר במחוז ירושלים לגבי מתחם התחנה בבירה שקבעה כי: "המשמעות היחידה של סירוב לבקשה לשימוש חורג, הינו שמירה על הייעוד הקיים, דהיינו אי שימוש כלל. אי-שימוש במתחם כה נרחב במרכז עירוני משמעותו המיידית הינה בהכרח הזנחה של מקרקעין חשובים אלו", קבעה ועדת הערר במחוז ירושלים לגבי מתחם התחנה.

"המציאות מלמדת כי הזנחה של מתחמים מסוג זה מובילה בסופו של דבר להיווצרותם של מפגעים סביבתיים וחברתיים שככל שעוברות השנים ולא נעשה שימוש במקרקעין אלה, קשה יותר לשקמם". עד כאן ההחלטה לגבי מתחם התחנה בירושלים. לגבי המתחם באופקים קבעה ועדת הערר מחוז דרום כי מבקש ההיתר התחייב לשפץ את יתר הביתנים, דבר שיהווה שיפור משמעותי במצב הקיים, וכאשר מדובר בעיר כמו אופקים ייתכן שאף מדובר בשיפור דרמטי. כמו במתחם התחנה בירושלים, גם כאן "יש צורך לגאול מתחם זה מעזובתו הפוגעת לטובת צרכים חיוביים". וגם כאן מדובר ב"מקרה חריג הדורש פתרון חריג", קבעה הוועדה.

"אינטרס כלכלי וציבורי חשוב"

עוד הוסיפה ועדת הערר כי לא מדובר בשימוש חורג למסחר באזור ביקוש שיש בו כדאיות כלכלית ברורה, אלא באזור המתקשה להשתקם כלכלית ולהתפתח. "לפיכך אנו רואים הצדקה תכנונית משמעותית ורואים באישור הבקשה אינטרס ציבורי חשוב בעת הזו".

כדי לוודא שתוכנית קבועה אכן מקודמת במקבלי להיתר החורג, קבעה ועדת הערר כי האישור החורג יינתן לשנתיים בלבד ורק אם בטווח זמן זה תופקד תוכנית שתייעד את השטח למסחר, אז ניתן יהיה להאריך את תוקף השימוש החורג בשלוש שנים נוספות.

"שנים רבות חלפו וצרכיו של הציבור השתנו"

המתנגד למהלך שינוי תכלית המבנים טען כי צדדים שלישיים ייפגעו כתוצאה מאישור השימוש החורג. אולם הוועדה שדחתה את התנגדותו קבעה כי לא רק שלא תהיה פגיעה, אף ההיפך מכך.

זמן רב עבר מאז נקבעו התוכניות החלות על הקרקע, שנקבעו בשנים 1976 ו-1988. "שנים רבות חלפו וצרכי הציבור השתנו", כתבו בוועדת הערר, "רואים אנו רווח משמעותי למעגלים רחבים יחסית".

אם בכך לא די, הוועדות המקומית וגם המחוזית מייעדות את השטח למסחר במסגרת תוכנית המתאר לעיר. ולכן סברה הוועדה שלמרות שהתוכנית טרם אושרה ואין לה תוקף סטטוטורי, לא ניתן התעלם מהכיוון התכנוני המסתמן.

הצורך וההצדקה מקבלים משנה תוקף מתוכניות שמקודמות ברמה הארצית (ותמ"ל) להקמת שכונות מגורים גדולות באופקים הנסמכות על עקרונות התוכנית לעיר כולה שנמצאת בהכנה.

"גם אם לא תקודם תוכנית למסחר בשנים הקרובות, המבנים שישופצו על ידי מבקש ההיתר יוכשרו למעשה לשימוש תעשייתי", חתמה הוועדה את טיעוניה.