"למכור דירה באלקנה יותר קל מאשר למכור דירה בגבעתיים"

אם בעבר נקשר שמה של חברת משהב רק עם בנייה לציבור הדתי לאומי ולסיעת המפד"ל, הרי שבשנים האחרונות היא נכנסה לתחום ההתחדשות העירונית והפכה לאחת החברות הבודדות שביצעו ואכלסו פרויקטים של פינוי-בינוי (גם בקריית אונו וגם בגבעתיים), וכיום פונה לקהל רחב יותר של רוכשי דירות.

עם זאת, אין מדובר באסטרטגיה מכוונת או ברצון להפחית בפעילות היזמות והבנייה למגזר הדתי לאומי. "המציאות גורמת לי לשנות אסטרטגיה ולא הפוך", מסביר שמוליק זילברגר, משנה למנכ"ל חברת משהב ומנהל השיווק של החברה. "אף פעם לא האמנתי שמחירי הדירות בתל-אביב או בגבעתיים שבה אנחנו מוכרים יגיעו ל-25 אלף שקל למ"ר ומאז הם גם עברו את ה-40 וה-50 אלף שקל למ"ר, ואין איש חזון לומר מהי תקרת הזכוכית, כל עוד קצב המכירות ממשיך להיות גבוה.

"מבחינתנו השומרון מהווה היום אלטרנטיבה לזוגות צעירים דתיים לאומיים לאזור המרכז והשפלה המזרחית. אפשר למצוא דירות באלקנה, אריאל, אפרת ונווה דניאל במחיר של 12 אלף שקל למ"ר, עם נוף פסטורלי, אוכלוסייה מצוינת וחיי קהילה תוססים".

- אתם לא חוששים מהקפאת בנייה בזמנים רגישים?

"לא חוששים, כי יש פיצוי במקרים כאלה, ואני יכול להעיד שאף פעם לא נתקלנו במקרה כזה. מה שלוקח זמן זה השחרור של הקרקע לשיווק, ולא הבנייה. חוץ מזה קל יותר למכור דירה באלקנה מאשר בגבעתיים.

"יש לנו פרויקט של 106 יחידות דיור באלקנה, ועוד לפני שהתחלנו בשיווק יש לנו 600 נרשמים. 18 יחידות בנווה דניאל מכרנו בחצי שעה. לא צריך קמפיינים. קל שם, כי הציבור הדתי לאומי מגיע בהמוניו. לצערי, הציבור החילוני מפסיד דירות במחירים טובים במקום הכי טוב בארץ, ומשלם הרבה כסף".

- אם זו האג'נדה, למה הלכתם בכלל על התחדשות עירונית?

"כי קשה להתמודד היום במכרזים ולזכות. אין קרקעות. זכינו במכרז של המדינה (רמ"י) ורכשנו קרקע במעלות ל-124 יחידות דיור. התחלנו בבנייה, וחודשיים אחר כך המדינה הוציאה שם מכרז מחיר למשתכן, בלי שידענו בכלל על הכוונה הזאת.

"יזמים זכו במעלות במכרזים להקמת דירות במחיר מכירה של 6,500 שקל למ"ר. אנחנו לא יכולים להתחרות במחיר כזה. הקרקע עלתה לנו 10-20 אלף שקל ליחידת דיור, הפיתוח 100 אלף שקל ליחידה, ביצוע זה 570 אלף שקל ליחידה, ואם מוסיפים הוצאות מימון, שיווק ואגרות מגיעים ל-800 אלף שקל לפני מע"מ, ועם מע"מ אנחנו כבר ב-940 אלף שקל, לאותה דירה שתעלה 650 אלף שקל במחיר למשתכן".

- רק זכאים יכולים לקנות במחיר למשתכן. יש לך פלח שלם של משפרי דיור ומשקיעים.

"עם פער כזה, אף אחד לא יקנה. איך אפשר פסיכולוגית לקנות דירה, כשממול מוכרים במחירים הרבה יותר נמוכים? אפילו שאני בטוח שהרמה של הפרויקטים האלה תהיה ירודה, לא יהיה פיקוח על הבנייה, רמת השטחים המשותפים שהיום יזמים משקיעים בהם תרד משמעותית, ועדיין - יהיה קשה לציבור לקנות דירות במחיר גבוה יותר.

"סיבה נוספת שמושכת אותנו להתחדשות עירונית היא שכשאתה קונה קרקע מרמ"י, אתה נפרד מהכסף שנה לפני שאתה בכלל מקבל את הקרקע. יש לך הוצאות מימון של 6% בינתיים והדירות מתייקרות. באוקטובר 2015 למשל, רכשנו את הקרקע באלקנה, ונקבל אותה רק במארס 2017, למרות ששילמנו הכול כולל פיתוח תוך 180 יום. בהתחדשות עירונית זה סיפור אחר".

- למה אתם לא שוקלים בעצמכם להתמודד במכרזים של מחיר למשתכן?

"בתנאים הקיימים מחיר למשתכן הוא פשוט לא ריאלי. ישבנו עם כל קבלני הביצוע ואין מספרים של 6,500 שקל למ"ר. היזמים אולי שוכחים, אבל חוק המכר הורחב לשבע שנים. לתת אחריות ביצוע לתקופה כל-כך ארוכה כשהביצוע זול, זה דבר שמאוד מסכן את היזם".

"מעדיפים לבנות שכונות שלמות"

"גם בפינוי-בינוי וגם בשומרון, יש לנו את האפשרות להקים שכונה שלמה ולא בניין בודד, וזו בעצם המטרה של החברה", מסביר זילברגר. "בשכונת קריית השרון בנתניה הקמנו עד היום 1,200 דירות, והיום אנחנו לקראת הקמה של עוד כמה מאות דירות שנמצאות לפני היתרים. באלקנה נקים 124 יחידות דיור ב-12 בניינים, ואנחנו שואפים להגיע לבנייה של 1,000 יחידות דיור בשנה.

"ההתחדשות העירונית היא מבחינתנו כלי להגיע ליעד הזה, והנהלת החברה מעודדת מאוד פינוי-בינוי באזורים נחשלים.

"ברחוב ערבי נחל בגבעתיים נקים בסך-הכול 528 דירות במסגרת פרויקט פינוי-בינוי. 96 מהן כבר אכלסנו, 144 עכשיו בבנייה ועוד 288 מתחילים בינואר 2017. ברחוב ישעיהו בקריית אונו מכרנו 138 דירות, ויש לנו 100 דירות נוספות שאנחנו צפויים לבנות. בירושלים, שם עוד לא בוצע אף פרויקט פינוי-בינוי, יש לנו פרויקט מאושר ל-240 דירות בשכונת קריית משה.

"פרויקט התחדשות עירונית נוסף אנחנו מקדמים ברחוב יפתח ביד אליהו בתל-אביב, שכבר אושר בוועדה המחוזית ואנחנו לפני היתרים לבניית 220 דירות חדשות במקום 70 דירות קיימות".

"בכל עיר שיש בה שכונה שנקראת 'שיכון מזרחי' - זו שכונה שמשהב בנתה"

אף שמשהב ממעטת לפרסם ולהופיע בתקשורת, החברה הקימה יותר מ-100 אלף דירות בישראל מאז הקמתה לפני 80 שנה, והיא בין החברות הבודדות שכבר ביצעו ואכלסו פרויקט פינוי-בינוי.

את החברה הקימה הסתדרות הפועל המזרחי בשנות ה-30 ובתחילת דרכה נקראה "משכנות הבונה". למעשה, "משכנות" פעלה כחברה משכנת שהיתה דואגת למשכנתא למשתכנים. בנק אדנים היה שייך לחברה, והיא היתה חברת הנדל"ן היחידה שהיה בבעלותה בנק, כל ש"הבונה" בנתה בעצמה את הדירות.

"כל עיר שיש בה שכונה שנקראת 'שיכון מזרחי' זו שכונה שמשהב בנתה", מסביר זילברגר. בשנות ה-60 התאחדה למשהב (חיבור של שתי האותיות הראשונות במילים משכנות הבונה). "לפני 16 שנה מכרנו את בנק אדנים לבנק מזרחי טפחות, תמורת 70 מיליון שקל. ב-2010 פירקנו את חטיבת הביצוע ומאז אנחנו עוסקים ביזמות בלבד, והיום אנחנו שוקלים להחזיר אותה בחזרה".

בשנים האחרונות עברה החברה שינויים גדולים. את מקומו של המנכ"ל היוצא תומר מוסקוביץ' שפרש לפני שנה לטובת תפקיד מנכ"ל רשות האכיפה והגבייה, תפס עזרא ערוסי, דמות ותיקה במשהב.

בימים אלה עוזבת החברה את משרדיה בבניין ההיסטורי ברחוב לילנבלום בתל-אביב, שאותו מכרה, לבניין ברחוב הסיבים בפתח תקווה, שם רכשה שתי קומות בשטח 600 מ"ר כל אחת.