הבטחות כמו חול: שוכרי הדירות ממשיכים לחכות לפתרונות

המחאה החברתית של קיץ 2011 - שפרצה בזמנו לאחר שאחת, דפני ליף, יצאה למחות בשדרה נגד הכוונה לייקר לה את דמי השכירות בדירתה שבמרכז תל אביב - היתה קטליזטור מרכזי להכרה ממשלתית בכך שיש להסדיר את יחסי השוכרים והמשכירים בישראל וליצור שוק ממוסד לשכירות ארוכת טווח.

בעקבות זאת, בחמש השנים האחרונות עלו יוזמות שונות, הן בחקיקה והן באמצעות קידום תוכניות ממשלתיות, להגדלת ההיצע בתחום. אבל במבחן התוצאה, האכזבה ברורה.

בעוד שההיצע לא גדל, השוכרים חוששים דווקא מההשפעה של תוכניות אחרות, שנועדו לצנן את הביקוש לדיור, ועלולות על הדרך לפגוע דווקא בהם. המיסוי שמותיר בחודשים האחרונים את המשקיעים שהם משכירי הדירות החדשים מחוץ למשחק (לראשונה מזה שנים ישנו מאזן נטו שלילי של דירות להשקעה - יותר מוכרים מאשר קונים חדשים), והתקדמות החקיקה למיסוי בעלי שלוש דירות ומעלה (עד 1,500 שקל בחודש, 1% מערך הנכס בשנה) - צעדים שהתכוונו לסייע לאותם שוכרים ומחוסרי דירות בישראל לקנות דירות יותר בזול, עלולים להמשיך את מגמת העלייה במחירי השכירות.

דירה להשכיר

1,590 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח. זהו היצע הדירות להשכרה של השוק הממוסד לשכירות בישראל. מתוך אלו, רק 400 דירות מיועדות לזכאי משרד השיכון שיוכלו לשכור דירות במחירים מופחתים, 80% ממחיר השוק. ההיצע האמור הוא פרי מכרזים שפרסמה הממשלה, בעבר באמצעות משרד השיכון ולאחר מכן באמצעות החברה הממשלתית "דירה להשכיר", ברעננה (238 יח"ד), חיפה (184 יח"ד), רמת השרון (246 יח"ד), הרצליה (273 יח"ד), תל אביב (370 יח"ד) וירושלים (279 יח"ד).

1,590 דירות זה הרבה או מעט? נזכיר שב-2013, אחת מההבטחות הגדולות של המועמד יאיר לפיד, ומאוחר יותר שר האוצר לפיד, היתה להקים בישראל שוק שכירות ממוסד שיכלול "150 אלף דירות בתוך עשר שנים".

במארס האחרון, קבינט הדיור בראשות שר האוצר כחלון אישר החלטה שקובעת יעד של 2,300 דירות להשכרה עד סוף השנה.

מכיוון שבכל מכרז ממשלתי לדיור להשכרה יש 25% דירות בשכר דירה מפוקח, מדובר על 575 דירות לזכאים. מדובר בטיפה בים, ודאי אם תוכנית האוצר להוצאת המשקיעים מהשוק תצלח ותצמצמם עוד יותר את כמות הדירות להשכרה.

אמנם בחברת דירה להשכיר מקדמים תב"עות נוספות לשכירות, ואף תולים תקוות בתוכניות הותמ"ל (ועדה לקידום מתחמים גדולים בהליך מזורז) אבל בשורה התחתונה, הביורוקרטיה, הליכי התכנון, וה"מאבק" בין תוכנית מחיר למשתכן מול דירות להשכרה, מונעים מהחברה לייצר מכרזים בהיקף גדול יותר.

עוזי לוי, מנכ"ל דירה להשכיר, מצהיר כי השנה הבאה תהיה משמעותית, "וב-2017 נתחיל לראות את עיקר המאסה". לדברי לוי, "החברה קיימת בערך שנה וחצי. היא ייצרה גם תוכניות וגם מכרזים, וגם היתה בהתארגנות. כל דבר מתחיל בהתחלה ואף בניין לא מתחיל מהפנטהאוז".

שכירות רוכשת

באוגוסט 2015 פורסם רעיון חדש של משרד האוצר - שכירות רוכשת, או בשני שמות אחרים שניתנו לתוכנית - "דירה בליסינג" ו"משכנתא רוכשת".

בבסיס הרעיון עומד תהליך שקיים בחלק ממדינות אירופה: זוגות צעירים שעומדים בקריטריונים שונים יכולים להתגורר בדירה תמורת דמי שכירות, שבמרוצת השנים הופכים למעשה לתשלומי משכנתא על הדירה. בסוף הדרך, יכול הזוג הצעיר להשלים את התשלום ולקבל בעלות בדירה.

בממשלה כבר טרחו למנף את ההבטחות והכריזו כי התוכנית תשולב עם היוזמה להבאת טכנולוגיית בנייה מהירה מחו"ל וגם בשילוב חברות זרות בשוק הישראלי, כדי להוזיל את עלות הבנייה (וכנגזרת מכך את עלות השכירות/הליסינג). ובכל זאת, יותר משנה אחרי כן, עדיין מדובר רק בתוכנית "על הנייר".

ממשרד השיכון נמסר לנו כי "תוכנית 'משכנתא רוכשת' אותה מקדם המשרד נמצאת כעת בבחינה אצל הגורמים המקצועיים. במקביל אנו בוחנים מודלים נוספים בנושא". במשרד האוצר מסרו בתגובה "בימים אלו מקודמות הבדיקות הכלכליות ליישום תוכנית 'שכירות רוכשת', יחד עם מאמצים מקבילים לאיתור מתחם מתאים בו ניתן יהיה ליישם את התוכנית".

מדירה להשכיר נמסר כי "כתוצאה מן המודל העסקי שגיבשה החברה, מתעוררות שאלות מיסוי משמעותיות ואנו עוסקים בפתרונן, על מנת לגבש מודל מיטבי ליזמים ולשוכרים".

השכר ומהר

בנובמבר 2014 אושרה בקבינט הדיור תוכנית בשם "השכר ומהר". באותה העת שר האוצר הוא עדיין יאיר לפיד, ותוכנית הדגל של בנייה מאסיבית להשכרה עדיין רלוונטית.

"השכר ומהר" היתה אמורה להיות בליבת הפעילות של החברה הממשלתית החדשה שהקים לפיד, "דירה להשכיר", והיא נועדה להגדיל את היצע הדירות להשכרה לא רק על ידי מכרזים יזומים אלא באמצעות המרת פרויקטים למגורים להשכרה. במסגרת התוכנית, שאף העניקה ל"דירה להשכיר" מימון ראשוני של כ-200 מיליון שקל, התיימרה המדינה לרכוש דירות קיימות או מתחמים מאושרים לבנייה מקבלנים, כדי לקדם פרויקטים של דיור להשכרה ומכירתם מאוחר יותר כמקבצי דיור מניב לגופים מוסדיים.

בחברת "דירה להשכיר" החלו באותה התקופה לבחון פרויקטים ותוכניות של קבלנים ברחבי הארץ. עם זאת, גם היום, התוכנית טרם נכנסה לשלב היישום והמדינה טרם התקשרה עם קבלן אחד לרכישת מגרשים או דירות.

באוצר מסרו כי "בימים אלו מגעים בין דירה להשכיר לבין חברה יזמית לרכישת פרויקט מתאים לצורך המרת דיור להשכרה, נמצאים בתהליכים מתקדמים. עם השלמת המגעים וחתימה על הסכם, תפעל החברה לאיתור חברות שירכשו המתחם להפעלתו כמתחם לשכירות".

חוק שכירות הוגנת

גם חוק שכירות הוגנת החל דרכו עוד בממשלה הקודמת, בהובלת ח"כ סתיו שפיר (המחנה הציוני). הצעת החוק המקורית היתה רחבה מאוד, והציעה לטפל בכמה נושאים במקביל, כמו קביעת סטנדרטים לדירה ראויה למגורים, קביעת נוסח לחוזי שכירות, פיקוח על העלאת מחירי השכירות, קביעת מנגנון תמרוץ משכירים לחתימה על חוזים ארוכי טווח והקמת מאגר מידע על תחום השכירות והיצע הדירות להשכרה.

ב-2014 היה נראה שהחוק מצליח להתקדם. שר האוצר דאז לפיד ושרת המשפטים ציפי לבני הסכימו לקדמו והוא זכה גם לתמיכת ראש עיריית ת"א רון חולדאי. אבל אז הכנסת התפזרה והחוק נעצר. אמנם גם שר האוצר החדש כחלון, הצהיר (עוד ערב הבחירות) שמדובר בחוק חשוב ושבכוונתו לקדם אותו, אבל מאז ועד היום החוק טרם עבר. כחלון הציב את יו"ר הסיעה, ח"כ רועי פולקמן לטפל בחוק המסובך, ואז החלה העבודה לקראת קידומו.

ביולי האחרון אישרה ועדת השרים לחקיקה את חוק שכירות הוגנת, אבל במחיר דילול סעיפים משמעותיים בנוסח החוק. בעוד החקיקה המקורית דיברה על פיקוח מחירים, משרד המשפטים ושרת המשפטים איילת שקד החליטו כי סוגיית הפיקוח תצא מהחוק. במקביל, הקמת רשם שכירויות שיאסוף מידע על דירות להשכרה, הוסרה מההצעה.

נכון להיום הצעת החוק ממשיכה להתקדם בשני מסלולים מקבילים, כהצעת חוק פרטית מעודכנת של ח"כ פולקמן וכהצעת חוק ממשלתית, אולם טרם נרשמה התקדמות של ממש.

קרנות ריט להשכרה

באפריל 2016 הוסדרה פעילות קרנות השקעה במקרקעין למגורים עם תיקון מס' 22 לפקודת מס הכנסה. תיקון חוק הריטים - קרנות נדל"ן הזוכות להטבות מיסוי - איפשר לראשונה לקרנות לעסוק גם בפרויקטים להשכרה למגורים ולא רק בנדל"ן מניב (משרדים ומסחר), כשההטבה העיקרית היא מס רכישה של 0.5% (לעומת מס רכישה של 8% לפחות למשקיעים באופן פרטי ברכישה דירה).

מאז אושר התיקון לחוק יש כבר מי שקפץ על העגלה החדשה. 'מגוריט', קרן ריט חדשה, התהדרה בשמות ידועים כמו מנכ"לית משרד האוצר לשעבר יעל אנדורן ומנכ"ל משרד ראש הממשלה לשעבר אייל גבאי, וגייסה בספטמבר 240 מיליון שקל בבורסה בתל אביב.

- השאלה הגדולה היא על בסיס איזו "סחורה" עתידה מגוריט לפעול. אם קרן הריט צריכה לפעול בתחום ההשכרה למגורים בישראל, היא צריכה להישען על היצע דירות להשכרה קיים אותו תוכל לרכוש ולנהל.

"יש הרבה 'בשר' ולא מעט נכסים. אנחנו בוחנים עכשיו עסקאות ויכולים לקנות הרבה מאוד דירות. מאוד יכול להיות שנקנה חלקי פרויקטים ויש יזמים עם היתרים שמעוניינים לשתף איתנו פעולה", מדגיש מתי דב, מנכ"ל מגוריט. לדבריו, "השאיפה שלנו היא ליצור מתחמים סביב 80 עד 100 דירות כדי שתהיה מסה קריטית. נלך לאזורים עם ביקוש לשכירות, בעיקר באזור המרכז ובערים גדולות בפריפריה. נכון להיום יש פרויקט מעניין שאנחנו עובדים עליו בדרום תל אביב".

דב מדגיש כי הקרן עשויה להיכנס לתחום היזמות של בנייה להשכרה, "בשיתוף פעולה עם קבלן ביצוע מההתחלה, מה שיאפשר לנו תשואה יותר גבוהה". דב מכוון למעשה ליישום תוכנית 'השכר ומהר' (ראו מסגרת) ע"י הקרן הפרטית. לגבי התשואה אליה מכוונת הקרן, מסביר דב כי "התשואה אצלנו מורכבת משני מרכיבים. תשואה מהשכרה של 3%-4%, תשואת השוק, ועליית ערך הדירות. אנחנו מאמינים שנקנה את הדירות בהנחה מהשוק וההתאמה תיתן תשואה ראשונית, כי המשקיעים ייהנו מעליית הערך".

מגוריט לא יכולה לפי שעה לגשת למכרז המדינה לבנייה להשכרה. "יש רצון טוב של 'דירה להשכיר' שאנחנו נשתתף במכרזים, אבל במכרז בראשון לציון שכרגע עומד על הפרק אנחנו כקרן ריט לא עומדים בתנאים המוקדמים, המתייחסים להיקף הכנסות במשך שלוש שנים אחרונות וניסיון קבלני".

"אם האזור לא ישביח עצמו זה פחות אטרקטיבי"

דפנה הר-לב, מנכ"ל קבוצת אביב, זכתה במכרז לבניית דיור להשכרה ברמת השרון, ובו 246 דירות. היא מדברת על תחושה של סיפוק ו"חלוציות", אבל גם מזכירה את חבלי הלידה, ובכלל זה התנגדות של תושבים לתוספת לא מתוכננת בכמות הדירות בפרויקט (שבסופו של דבר אושרה ליזמים). בכל מקרה, נדמה שהיא חושבת בעיקר על ערך הקרקע בתום תקופת השכירות, עוד 20 שנה, אז היא תוכל למכור את הדירות בשוק החופשי.

האם בכוונת החברה לגשת למכרז שנמצא בימים אלו באוויר בשכונת הרקפות בראשון לציון? לדבריה, "כשאנחנו בוחנים מכרזים, אנחנו בודקים בין היתר איפה יש סיכוי לשמירת ערך הנכס והקרקע ועליית ערך עתידית. בסופו של דבר, הרווח האמיתי יהיה ערך הנדל"ן. צריך למצוא מיקום שיהיה תמיד מבוקש ושכר הדירה יהיה יציב. אם האזור לא ישביח עצמו או שיש חשש ליציבות שכר הדירה זה פחות אטרקטיבי. כשמסתכלים על ראשון לציון, גם מחיר למשתכן משפיע על ההחלטה שלנו, כי יש פרויקטים במסגרת התוכנית הממשלתית באותה שכונה. אנשים שיקנו במחיר למשתכן ישכירו לדעתי חלק מהדירות, ואמור להיות גם דיור להשכרה ואולי גם מחיר למשתכן בצריפין. אז אנחנו חושבים שהאזור הזה עשוי להיות מוצף בדיור להשכרה בעתיד. עלות הבנייה היא אותה עלות בנייה, אבל אם שכר הדירה העתידי יהיה נמוך יותר, או שמחירי המכירה יהיו נמוכים יותר, זה ישפיע על מחיר הקרקע בחישובים".

- למה שמחוסר דירה יתחייב לשכירות של 10 שנים ולא יחכה להגרלות של מחיר למשתכן, שמציעות לו דירה בבעלות במחיר מסובסד?

"הבשורה הגדולה בעיניי של שוק השכירות הממוסד היא שאנשים לא צריכים הון עצמי כמו שהם צריכים ברכישת דירה בשוק החופשי או גם במחיר למשתכן. במחיר למשתכן למשל, קורה הרבה פעמים שלוקחים דירה במקום שלא רוצים וגם משעבדים משפחות כדי להשיג הון עצמי.

הר-לב משמיעה ביקורת על התנהלות המדינה בנוגע להיצע הדיור להשכרה. "צריך לעשות את זה בצורה מושכלת יותר, בין השאר באמצעות פרויקטים מעורבים - גם להשכרה, גם מחיר למשתכן וגם שוק חופשי. משום מה, יש כאלו שחושבים שלתת סובסידיה לאנשים לרכוש דירה זה טוב יותר מלתת סובסידיה לרכישת קרקע להשכרה. למעשה, התוצאה של זה היא להפלות לרעה את כל מי שלא יכול לקנות דירה. הפקידים לא רואים את היתרון במכרזי ההשכרה, הם רק חושבים שאני כיזם מקבלת מתנה. אבל המציאות היא שאני מקבלת את הערך שמאפשר לי להחזיק בפרויקט ולתת אותו 20 שנה להשכרה, כש-25% מהפרויקט מסובסד. אם רוצים ששכר הדירה יהיה סביר והדירה איכותית, זה חייב להיות ככה".

אורן הוד, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, שיחד עם אפריקה נכסים בונה את הפרויקט להשכרה בהרצליה אמר כי: "אפריקה ישראל מגורים מברכת כל יוזמה שתסייע לפתרון מצוקת הדיור בישראל ומאמינה כי מהלך זה הינו אחד בסדרת פתרונות שיכולים לתרום לכך. אף-על-פי שבנקודת הזמן הזו שוק השכירות המוגנת בישראל עודנו בחיתוליו, מכרזי הדיור להשכרה שמקדם משרד האוצר מהווים צעד הכרחי ונכון למיצוי הפוטנציאל של אלטרנטיבת מגורים זו. אנו מקווים לראות בקרוב יותר ויותר פרויקטים עתירי היקף המיטיבים עם השוכרים ובו זמנית מבטיחים את השתתפותם של היזמים הגדולים, שביכולתם להשלימם תוך פרק זמן קצר יחסית. כחלק מאסטרטגיית החברה להרחבת היקף פעילותה המסורתית ואיתור מנועי צמיחה חדשים בלב אזורי הביקוש אפריקה ישראל מגורים תמשיך לגשת למכרזים נוספים".

מחיר למשתכן או השכרה לטווח ארוך

ההכרזות הממשלתיות על תוספת היצע משמעותי של דיור להשכרה לא עומדות בקנה אחד עם הכרזות ממשלתיות אחרות, המתחייבות למלא את הארץ בדירות למכירה במחיר מסובסד וכמעט מפצירות בכל מחוסר דירה לרוץ ולהירשם להגרלה לרכישת דירה.

גורמים מתוך המערכת מספרים כי לא פעם תוכניות הגיעו לשלבים מתקדמים ורשויות התכנון נדרשו להכריע האם הדירות ישווקו כפרויקט להשכרה או כפרויקט מחיר למשתכן (דיור מסובסד), והאפשרות השנייה גברה כמעט באופן מוחלט. נזכיר כי התב"עות (תוכנית בניין עיר) אינן קובעות דיור להשכרה במקור, ורק כשהן מגיעות לשלב השיווק של המכרז מתקבלת החלטה האם יוקצו יחידות דיור גם להשכרה לטווח ארוך או לא. מכיוון שבמשרד האוצר ובמטה הדיור רוצים לשחרר כמה שיותר מכרזים במתכונת מחיר למשתכן, ספינת הדגל של שר האוצר הנוכחי, השכירות נותרת מאחור.

עם זאת, במשרד האוצר מבטיחים שהמגמה תשתנה ממש בקרוב. באגף תקציבים באוצר וגם בחברה הממשלתית "דירה להשכיר" מדברים על היצע של עשרות אלפי דירות שיגיע מהתוכניות הגדולות שתאשר ועדת-העל התכנונית, הותמ"ל. בכל תוכנית ותמ"לית, 30% מיחידות הדיור צריכות להיות מיועדות להשכרה ארוכת טווח (התוכנית שנולדה מלכתחילה כדי להוציא לפועל את חזונו של שר האוצר לפיד, אפילו על חשבון שטחים פתוחים).

הבעיה המרכזית היא שכבר כעת, כאשר קבינט הדיור מאשר את המתחמים בוועדה המיוחדת, "עיקרון הברזל" של 30% דיור להשכרה לא תמיד מחזיק מים. בדו"ח האחרון של החברה להגנת הטבע שעוקבת אחר פעילות הותמ"ל ניכרת ירידה משמעותית בהיקף יחידות הדיור שיוקצו להשכרה. בתוכנית מערב קריית גת למשל, הוחלט שיוקצו רק 10% ממספר יחידות הדיור להשכרה, בתכנית רובע מנחם בבאר שבע, רק 4% ממספר יחידות הדיור להשכרה, בתכניות צריפין - רק 10%, ובמסגרת התכניות קרית אתא וקרית אתא צפון, הוחלט שיוקצו 0% להשכרה.

 מחירי השכירות לפי איזור