העיר קרית אונו נושאת לטוב ולרע את דגל הפינוי-בינוי

כיצד הפכה קרית אונו, עיר קטנטונת במרכז הארץ, למובילה ארצית של ההתחדשות העירונית - בדגש על מיזמי פינוי בינוי, בוודאי יחסית לגודלה? כנראה בגלל שילוב של יזמים שזיהו את הפוטנציאל, דיירים בבתי רכבת ישנים שחולמים על דירה מרווחת יותר, עדיף עם ממ"ד ומעלית, ועירייה שנותנת רוח גבית.

הפרויקט המשמעותי הראשון המאוכלס בישראל מסוג פינוי בינוי נבנה בקרית אונו. הוא התחיל בשנת 2001 ורק כעת מסתיימת בנייתו - 11 מגדלים, עם 520 דירות, שהחליפו שיכונים שכללו 170 דירות. מדובר בפרויקט של חברת מצלאוי ברחובות שאול המלך ולוי אשכול בעיר, והוא נתן לעירייה וליזמים את התיאבון לבצע עוד ועוד פרויקטים מסוג זה.

בעיריית קרית אונו מתגאים במפה תכנונית שיצרו ובה לכל מבנה בעיר יש אופק תכנוני. בכך, מתכוונת העירייה לצמצם את השנים הארוכות הדרושות לצורך התארגנות הדיירים עד להתקשרות עם יזמים.

מיזמי הפינוי בינוי מרוכזים לאורך ציר לוי אשכול במרכז העיר, וצפויים להביא לתוספת של כ-2,000 דירות בשנים הקרובות. מרכז קרית אונו, שמרביתו בתים פרטים או בניינים שנבנו לאחר שנת 1980, אינו צפוי לעבור התחדשות עירונית. הבניינים שנבנו לפני כן מסומנים כבעלי פוטנציאל לפרויקטים מסוג תמ"א 38 - עד כה, אוכלסו 7 פרויקטים שנסנו במסגרת תמ"א 38, עוד 6 נמצאים בבנייה וישנן 24 בקשות להיתר לפרויקטים נוספים.

היתרון הגדול של פרויקט תמ"א 38 הוא מהירות הביצוע היחסית. החיסרון הגדול בפרויקטים נקודתיים מסוג זה, הוא שמעבר לשינוי הבניין ושדרוגו והוספת דירות - אין שינוי סביבתי לשכונה, והתשתיות בה נותרות כשהיו. בפינוי בינוי, לעומת זאת, מדובר על מענה כולל המפנה אזור שלם תוך תכנון סביבה עירונית, מבני ציבור, רחובות ושטחים פתוחים.

כיום, כמעט כל רחוב לוי אשכול, הרחוב הראשי של העיר, מיועד לפינוי בינוי. שישה פרויקטים הושלמו או נמצאים בשלבי ביצוע כאלה ואחרים ולפני כמה שבועות הודיעה קבוצת כנען על הפקדת תוכנית בוועדה המחוזית לבניית כ-700 דירות בדרום רחוב לוי אשכול. חודשיים לפני כן החלה חברת אאורה בשיווק פרויקט בן מעל 600 יח"ד, נוסף למצלאוי, בוני התיכון ואשדר.

חזית מסחרית לכל אורך הרחוב

לפי התוכנית, כל האזור ישנה את פניו. לא רק במה שקשור לגובה הבניינים, אלא גם בכך שתיתוסף לציר לוי אשכול חזית מסחרית לכל אורכו.

בכך מקווה העיר להשיג שני דברים: האחד, להחיות את הרחוב ולהציע לדיירים המתרבים מגוון של שירותים שאפשר להגיע אליהם ברגל או באופניים. והשני, להרחיב את ההכנסות ממסחר, שהרי ההכנסות מארנונה ממגורים אינן מספיקות לכסות את ההוצאות.

"מחקר שערכנו מצא כי עלות הפיתוח של יחידה אחת בהתחדשות עירונית עולה 40-60 אלף שקל, ואילו בקרקע בתולה כל יח"ד עולה 180-200 אלף שקל. כלומר, 160 אלף שקל חיסכון בהתחדשות עירונית לכל דירה", אומר האדריכל דרור גרשון, מנכ"ל ומייסד עמותת מרחב - תנועה לעירוניות בישראל.

הבעיה היא שאותו שטח צריך לספק את צרכיהם של תושבים רבים יותר. במקרה של קרית אונו, המקום שסיפק את צרכיהם של כ-30 אלף תושבים לפני שנים אחדות צריך עתה לספק את צרכיהם של כ-50 אלף תושבים, בכל הקשור לתחבורה ולמבני ציבור.

יתרה מכך: גם מסביבה של קרית אונו צפויה בנייה מסיבית של עשרות אלפי יחידות - במקום בסיס תל השומר שאמור להתפנות, בקרקעות הפנויות של גני תקווה, בשטחי גני יהודה ועוד, וזה כבר יהפוך את הסביבה הפסטורלית והפתוחה שידעו תושביה של קרית אונו לגעגוע רחוק עוד יותר (ראו מסגרת).

לכל בניין יש צפי

ישראל גל, ראש עיריית קרית אונו, רואה את נושא הפינוי בינוי כצו השעה לפתרון משבר הדיור, בעיקר לבני המקום.

לדברי גל, "צעירים ומשפחות צעירות נאלצים לחפש להם פתרונות דיור מחוץ לאזור שבו גדלו, בו נמצא מרכז חייהם ובו נמצאת המשפחה שלהם. עזיבת צעירים אינה רק עניין פרטי וכואב שלהם אלא משפיעה על החיים האורבניים ויוצרת מרכזי עיר עם אוכלוסיות מבוגרות ומזדקנות ומשפיעות על כל תחומי החיים לרעה".

גל מדגיש שהבנייה הוותיקה היא בזבזנית, ואילו הבנייה המודרנית מאפשרת הגדלת היצע הדירות בלי לפגוע באיכות החיים. "בעינינו יש הרבה מאד קרקע המיועדת לבנייה בכל מטרופולין גוש דן, אלא שקרקע זו תפוסה על ידי שימוש בזבזני שנעשה בה בעבר. אם נשנה את זה, נשנה את המשוואה ונוכל גם להגדיל את היצע הדירות במטרופולין ולא רק שלא לפגוע בשטחים הפתוחים הקיימים, אלא אף להרחיב אותם לטובת הציבור.

"יש להחליף את השימוש הנורא הקיים בקרקע בבנייה מודרנית, איכותית, המתאימה לסטנדרט המגורים שאותו אנו מבקשים היום", אומר גל, "תוך הרחבת השטחים הפתוחים לשירות הציבור ויצירת מרחבים אורבניים טיפוסיים, שיחליפו בנייה פרברית מיושנת ויטפלו במרכזי הערים המתפוררים ובחזות העגומה של הערים הוותיקות. זו התחדשות עירונית".

"חצי שעה לצאת מהעיר"

"ניתן וצריך לצופף ערים, אך צריך לדעת לעשות זאת", מחדד גרשון. "הציפוף בברצלונה, לדוגמא, הוא של 35 אלף איש לקמ"ר ואילו בגבעתיים הציפוף עומד על 17 אלף נפש לקמ"ר. למעשה אנחנו רחוקים מאוד מהצפיפות הקיימת בעולם, אך כאן המכוניות סותמות את הצירים וזה פשוט לא עובד.

"אם תחליף המדינה את המחשבה של עיסוק במספרים ואת היחס בין הדירות המפונות לחדשות, ובמקום זה תתייחס לתוכנית כדבר חברתי כלכלי, כולל ביטול הדרישה מהיזם שהרווח שלו יהיה 20% לפחות, אז זה יצליח. למה הרווח צריך להיות 20%? אף עצמאי לא מדבר על רווח כזה, והקבלנים שואפים אפילו ליותר. הכל מביא למכפלות גבוהות יותר של דירות, מול הרבה פחות שירותים".

גל מסכים כי עומסי התנועה הם אחת הבעיות הקשות בעיר. "המציאות היא שכל הצנטרום של גוש דן הולך ומתעבה. גני תקוה שהיתה עם 5,000 תושבים לפני 20 שנה היום היא מועצה עם כ-20 אלף תושבים. גבעת שמואל הכפילה את עצמה ומתקדמת ל-30 אלף תושבים. קרית אונו צפויה לגדול לכ-50 אלף תושבים תוך תשע שנים ולא יותר מזה. אבל מה שייחודי לקרית אונו הוא שכל תושב יודע מה מתוכנן לו על הבית.

נוכח מצוקת התחבורה, בימים אלה מתחיל בעיר תהליך של שיתוף ציבור במחשבה על תכנון התחבורה בעיר.

"אם לא נעשה כלום, לא ישתנה כלום", הוא אומר. "הכל יישאר פקוק ומלוכלך. אנחנו נדאג לנתיב תחבורה ציבורית, אנחנו נדאג לחניות מתחת לאדמה, והבנייה החדשה תהיה כפי שעיר צריכה להיראות. עם שירותים מגוונים ומסחר מתחת לבית".

"משחק של יחס ומספרים מותיר מיליון וחצי שקופים"

"מאז החלה תוכנית פינוי-בינוי לפני 17 שנה, בחסות המדינה, הוגשו 130 בקשות לתוכניות, 90 אושרו ורק חמש בוצעו", מציין האדריכל דרור גרשון, המתאר באופן כללי את תוכניות הפינוי-בינוי ככישלון קולוסאלי. "המדינה הוציאה על התוכניות 300 מיליון שקל, אך בקושי מתבצעים פרויקטים של התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי".

לדברי גרשון, "הבעיה המרכזית היא הגישה של המדינה לפיה היא רואה את התוכנית כמשחק של יחס ומספרים. הכל זה מכפלות של יחידות דיור בין הדייר ליזם. אין מחשבה אמיתית היכן יעבדו האנשים ואין מחשבה אמיתית על רמת השירותים העתידית. אולי בקרית אונו זה יכול להצליח, וגם שם יש לא מעט בעיות, אבל זה בוודאי לא יכול להצליח מחוץ לאזור המרכז. התוכנית לא יכולה כמו שהיא להצליח בבאר שבע, בקרית גת ובקרית מלאכי. מה שקורה שם זה שפשוט שהמכפלות הכלכליות נעשות גבוהות יותר, ושיכונים אמורים לפנות עצמם לטובת בניינים בני שלושים קומות. זה כמובן לא הגיוני ולא מתאים לשם.

"מדובר בשכונות שהמדינה בנתה בשנות החמישים, וכעת היא מתנערת מהן. יש מיליון וחצי אנשים שקופים במדינה, והמדינה לא יכולה להמשיך להתנהל כך. זאת גם התנהלות מטופשת. הרי למה בקרית גת אין השקעה של המדינה בפינוי בינוי, אבל בשכונה החדשה כרמי גת המדינה מזרימה כספים ללא הכרה? רק בדצמבר 2015 הוציאה המדינה 85 מיליון שקל על פיתוח מכרזים לתכנון, אבל לא השקיעה אגורה אחת בהתחדשות עירונית".

התושבים כועסים: "אנשים כבר מתחילים לברוח מכאן"

גישת העירייה המגדילה את הצפיפות העירונית מקוממת לא מעט תושבים בעיר, שכבר מרגישים שאיכות חייהם נפגעת - עוד טרם השיטפון הגדול באמת של משפחות חדשות. רונית עקירב, המתגוררת ברחוב שטרן שבחלקה הוותיק של העיר, מספרת: "קנינו את הבית לפני שלושים שנה, ועשינו זאת מכיוון שהאזור היה כפרי ומוקף בפרדסים. כעת, קרית אונו היא מפלצות של בטון עם רבי קומות וצפיפות מטורפת ובלתי ראויה. רק לצאת מקרית אונו לוקח חצי שעה. זה פשוט בלתי נסבל".

"אני כבר שומעת על אנשים שמתחילים לברוח מכאן", היא אומרת, "היום, הכביש הראשי הוא בעצם כביש מקביל לכביש 4 ואין בקרית אונו תכנון לרכבת קלה, כך שאנו חיים בקטסטרופה. אני לא מבינה מה חושבת לעצמה העירייה. זאת פשוט מכירת חיסול. כל שיכון רכבת הופך לבניינים של 20 קומות. אין תשתיות ראויות. איך יכניסו לכאן את כל האנשים? לא בחרתי לגור בניו יורק. זאת היתה עיר כפרית שלא חשבה להפוך למה שהיא".

גם אורית בלטי מרחוב הקשת בשכונת רימון הוותיקה, אינה חוסכת בביקורת. "מי שמרוצה מזה אלה הדיירים שמקבלים דירה גדולה, הקבלנים והעירייה שמתגאה שיש לה הרבה פרויקטים של פינוי בינוי. אנחנו, התושבים הוותיקים, סובלים", היא אומרת.

לדבריה, "נראה שהכל נעשה באופן חובבני. קודם בונים ומציבים עובדות ורק אחר כך מתמודדים עם המחסור בתשתיות. איכות החיים נפגעת. אני לא מבינה למה אי אפשר לעשות פינוי בינוי עם תמורה יותר מצומצמת לקבלנים? למה לא שלושה בניינים במקום שמונה? אני לא מבינה איך קרית אונו הפיצית הופכת למקום כזה? אזור הקניון הפך להיות לסיוט של ממש. במיוחד בימי שישי. אני אישית לא מגיעה לאזור ברכב".

ממול אותם תושבים המתגעגעים לימים עברו, שכעת נשמטת להם העיירה הקטנה והכפרית תחת רגליהם, ישנם גם קולות שתומכים בבנייה החדשה ופרויקטים לפינוי בינוי. גלעד אזיכרי, מרחוב לוי אשכול 81 שצפוי לעבור פינוי בינוי בקרוב, מספר כי משנת 2006 מנסים לקדם פרויקט של פינוי בינוי במתחם שבו הוא גר. לדבריו, "כל מי שמאשים את הבנייה בפקקים, פשוט טועה. הפקקים התחילו כשפתחו את כביש 471 שמקצר את הדרך מפתח תקוה לכיוון אור יהודה ויהוד בשני הכיוונים. לוי אשכול הפך להיות מקביל לכביש 4 והוא תקוע בגלל כמות כלי הרכב שעוברים בו".

המתחם שבו מתגורר אזיכרי ואותו תבצע חברת בוני התיכון יכלול 930 יח"ד ועוד 2,500 מ"ר מסחר במקום 328 יח"ד בבנייני רכבת. "מעבר לזה שהפרויקט יביא לאיכות חיים ויגדיל לדיירים את הדירות מכ-70 מ"ר לדירות בנות 110 מ"ר עם מעלית וחניה - זה יחדש את מרכז העיר".

הדיירים בפרויקט המאוכלס של מצלאוי מרוצים מהמיקום המרכזי. "בתוך העיר מתנהלים ברגל, ומשפחות רבות מחזיקות רכב אחד בלבד", אומרת אחת הדיירות. לדבריה, "למרות שהגינה אצלנו בשכונה קטנה וחסרה חניה, העירייה מתמודדת בסך הכול יפה עם המחסור במבני ציבור, ומוצאת פתרונות יצירתיים. העמידו קרוואן שמשמש לגן, והוא לא רע בכלל. השמישו מבנים ישנים, בנו גם מבנה ציבור נוסף בן 2 קומות.

"ובכלל, אני לא חושבת שהצפיפות התחבורתית קשורה רק לפינוי בינוי. בנו בקרית אונו שלוש שכונות ענק חדשות - של אלפי תושבים. גם התושבים שלהן תורמים לפקקים ביציאה מהעיר ואני לא שומעת שמתנגדים לבנייה הזאת בקולניות כזאת. דווקא השכונות החדשות הן שתופסות את השטחים הפתוחים, ועוד מעט אפילו לא יהיה איפה לעשות קומזיץ בל"ג בעומר. ולגבי העומס ביציאה - אין פתרון בצורת כבישים נוספים, אלא רק בתגבור משמעותי של התחבורה הציבורית ונתיבי תחבורה ציבורית".

 קרית אונו - מפת התחדשות עירונית