*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני

כבר שנים רבות מזהירים גורמים בשוק כי מרווחי הקבלנות הצרים מהווים סכנה לכלל ענף הבנייה. זאת כיוון שאינם מכמתים נכונה את הסיכון הרב הקיים בתעשייה זו. לצערנו התחזיות מתממשות ואחת למספר חודשים אנו שומעים על עוד קבלן ביצוע שנפל, נכנס להליך של הקפאת הליכים, או שמונה לו כונס נכסים.

"המצב אליו הגיעו קבלני הביצוע הוא מסוכן ושברירי, מעין מגדל קלפים אשר עלול להשבית חלקים משמעותיים משוק הנדל"ן בכלל ועל אחת כמה וכמה על שוק ההתחדשות העירונית", כך מזהיר רון חן, מנכ"ל ובעלי חברת אנשי העיר, העוסקת בייזום פרויקטים של התחדשות עירונית. "מלכתחילה הקבלנים, המשוועים לעבודות ופעילות, מוכנים לעבוד במרווחים נמוכים, שהופכים לעיתים אפסיים בפועל בשל מקצועיות נמוכה בכל הקשור לתמחור פרויקטים" .

לדבריו של חן, "חלק מהקבלנים אינם בודקים עד תום את עלות העבודות וכאשר ישנה סטייה של 10%, אזי הפרויקט הופך ממרוויח למתגלגל ולבסוף למפסיד. עד לאחרונה התרחשה התופעה בעיקר בחברות הקבלן הקטנות, אך כיום גם הגדולות נדבקו. הנה רק לאחרונה שמענו על נפילה משמעותית בתחום, ויש רבים שמעריכים שטרם ראינו את הסוף".

בפועל, יזמים אשר משמשים במקביל כקבלן מבצע לפרויקטים שלהם, משווקים פעילות משלימה זו כיתרון מהותי. כך, לדבריהם, מרגע סגירת החוזה מולם, אין הדיירים צריכים להתעסק בנפרד אל מול היזם ואל מול הקבלן, כי אם אל מול גוף יחיד, בו הביעו מלכתחילה אמון. במקביל, הם טוענים כי זמן התגובה שלהם לדרישות ובקשות הדיירים יהיה מהיר יותר, שכן בשטח יש גוף אחד האחראי לכל האספקטים בפרויקט. מכאן שרמת המחויבות של החברה למיזם גבוהה מיזם שאינו מבצע.

בנוגע לתחום ההתחדשות העירונית, סבור רון כי בעצם הבחירה ביזם שהוא בקבלן מבצע, הדיירים מסכנים עצמם יתר על המידה. "כשדייר עושה עסקה בפרויקט, בעיקר בתחום תמ"א 38 הריסה והבנייה, ממועד ההתקשרות הראשוני עד למועד הבנייה, חולפות להן כשלוש שנים. לכן אין זה הגיוני מבחינתו של הדייר להתחייב גם לקבלן מראש. זהו ניהול סיכונים בעייתי, שכן יש כאן התחייבות מראש לתקופה כה ארוכה שבה שוררת אי וודאות רבה. אם כיום הדייר מתקשר עם חברה יזמית, למה לו לסנדל עצמו גם לגבי הביצוע, שיחול בעוד מספר שנים. יכול להיות שתוך כדי התקופה לאותו יזם-קבלן נפלה איזו מרפסת, או שהוא נכנס לסחרור כלכלי, או שלקח על עצמו פרויקטים רבים מדי ונוצרה אצלו בעיית זמינות בנייה. לכן יש לבחון את הנושא כאשר מגיעים לשעת השין - סמוך לעלייה על הקרקע".

אין פיקוח על הקבלן

בנוסף לסיכון ה"סנדול', קיים גם חשש לניגוד אינטרסים. לפי חן, "כפי שבמדינה מתוקנת לא ראוי שהרשות המבצעת והרשות המחוקקת תהיינה גוף אחד, כך גם בפרויקטים של בנייה - יש להפריד בין הקבלן לבין היזם. ברגע שקיימת הפרדה שכזו, אין חשש לניגוד אינטרסים. כאשר היזם הוא גם המבצע, הרי שאין למעשה מפקח על הקבלן, אין מי שיבדוק אותו. למעשה הוא מפקח על עצמו שכן מדובר על גוף אחד". גם המפקח מטעם הדיירים אינו יכול, לדברי חן, לתת את פתרון הפיקוח הראוי. "אין מדובר על דמות שנמצאת באופן קבוע בשטח, אלא רק בודקת את התקדמות הבנייה לפי תנאי החוזה וכן בוחנת שאין כשלים מהותיים. גם השכר והיקף השעות המוגדרות לו אינם מאפשרים לו לתת שירותי פיקוח כוללים".

"כאשר מדובר באותה הישות", ממשיך חן למנות את המינוסים של יזם המשמש כקבלן המבצע של הפרויקט, "קיים, לכאורה, אינטרס רב יותר לחסוך, שכן הכל הולך לאותו הבית. בסופו של יום, החיסכון הוא בעקיפין על חשבון הדיירים. לעומת זאת, כאשר מדובר על יזם שחתם על הסכם פאושלי מול קבלן מבצע, הרי שישאף לאיכות מרבית ויעמוד על כל ליקוי וליקוי על מנת שיעשה את העבודה לשביעות רצונו המירבית".

זאת ועוד, "כאשר היזם איננו הגוף המבצע, ברגע שישנה איזושהי חריגה מהחוזה, המפקח מטעם היזם אינו מאשר תשלומים לקבלן ובכך גורם לו לתקן את הליקוי בהקדם. אולם כאשר מדובר על אותה ישות, הרי שלא ניתן להשתמש בשוט העיכוב שכן זוהי אותה היד". רון מסייג ואומר כי "ישנן חברות גדולות בהן ישנה הפרדה ברורה, על ידי חברות בנות, בין הזרוע הביצועית לזו היזמית, ומבנה שכזה, של ישות אחת לה יש שתי זרועות יכול להצליח. אבל כאשר מדובר על חברה קטנה, שכולם עושים בה הכל ואין הפרדה אמיתית, הרי ששם טמון מרבית הסיכון".

אחת הטענות שמעלים היזמים המבצעים היא שהתוספת של הרווח הקבלני, מאפשר להם להציע לדיירים יותר, מאשר יזם שאינו קבלן. רון, שלא במפתיע, אינו מסכים לטענה זו. "אני לא רואה את זה קורה בפועל. יזם שהוא גם הקבלן אינו צריך לעמוד במכרז קבלנים ולכן המרווחים הקבלניים שלו, גבוהים מקבלן רגיל. אבל מרווחים עודפים אלו באים על חשבון המרווח היזמי, כך שבפועל יד ימין אוכלת מיד שמאל. בפרויקטים בהם היזם והקבלן שונים, הרווח היזמי גדול יותר. ככל שיש תחרות גדולה בין הקבלנים הרווח היזמי מושפע לטובה, מאחר שהקבלנים מתגמשים על המחיר, מה שהם לא עושים כאשר אין בפניהם תחרות".

לאתר אנשי העיר