*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני

תיקון 3א' לתמ"א 38 הביא עימו שתי בשורות מרכזיות. הראשונה היא שעצם החישוב צפוי להתבסס על זכויות הבניין הקיים ולא על בסיס הזכויות ה"רעיוניות" שלו. השנייה היא באשר להגדלת שיקול הדעת של הרשויות המקומיות בנוגע לאישור פרויקטים של תמ"א 38. לכאורה מדובר בשתי החלטות מנוגדות. מצד אחד קובעים גבולות גזרה ברורים באשר להיקף הזכויות, כך שכעיקרון יזמים הפועלים על בסיס הנחיות אלו אמורים ליהנות מוודאות באשר למימוש הפרויקט. מנגד, נותנים לרשויות המקומיות את הסמכות לנטרל פרויקטים, מסיבות תכנוניות, גם אלו העומדים בקריטריונים. כך לכאורה מעלים את חוסר הוודאות באשר למימושם.

האדריכל אסף שאול, מבעליה של חברת CPSL, המתמחה בתכנון פרויקטים של התחדשות עירונית, סבור כי למרות הכל תיקון 3א' מביא עימו בשורה וכי מדובר על תיקון חיובי ומאוזן שמצליח לפשר בין כוחות השוק. כל זאת על אף הסתירה המובנית הקיימת בו בין הגדלת שיקול דעת הרשויות לבין התוויית גבולות גזרה ברורים באשר לזכויות הבנייה. "היזמים הפועלים בתחום יודעים מיהן הרשויות המעודדות תמ"א 38 ומיהן אלו המעכבות פרויקטים. עצם הרחבת שיקול הדעת של הרשויות יגרום לכך שיזמים מלכתחילה ידירו רגליהם מאותן רשויות בעייתיות ויתמקדו באלו המעודדות פרויקטים בתחום. כך שאחוז המימוש הכולל של פרויקטים יגדל והוודאות תעלה".

- האם בערים בהן קיימת תוכנית מתאר מקומית לא תהיה לתיקון התמ"א 38 השפעה?

"לאו דווקא. ישנן ערים בהן קיימת תוכנית ועדיין לתיקון נדבך חשוב ביותר. לדוגמה, תוכנית הרבעים של תל אביב פועלת על פי הגישה הנפחית כך שלתיקון 3א' אין משמעויות רבות באשר לזכויות הבנייה, וחשיבותו בעיקר מתבטאת בכל הקשור להיטלי ההשבחה. לעומת זאת, ברמת גן, אשר גם לה תוכנית מתאר, השפעת התיקון רחבה הרבה יותר. על פי תוכנית המתאר המקומית רג' 53 נקבעו כללים באשר לצפיפות הנדרשת, קווי הבניין וגובה הבניינים, ותיקון 3א' משלים את החסר באשר לזכויות הבנייה. מבחינת רמת גן התיקון הוא נחוץ במיוחד לאור העובדה כי מלכתחילה מדובר על עיר שעודדה תמ"א 38, ונתקעה עד להחלטה הנוכחית. התיקון מביא עימו רוח חדשה אשר תגרום לכך שרמת גן תחזור להיות מובילה בשדה התמ"א 38. לעומת זאת, לעיריית גבעתיים אין עדיין תוכנית מתאר מקומית ומלכתחילה היא נקטה במדיניות יחסית נוקשה באשר לפרויקטים של תמ"א 38. תיקון 3א' מעניק לה סמכויות שיקול דעת נרחבות יותר וסביר כי כמות הפרויקטים בה תהיה מוגבלת ויאושרו רק כאלה אשר הוועדה המקומית רואה בהם עזר לתכנון נכון של העיר. מכאן שלא אופתע אם כמות השחקנים בה תקטן".

- האם לדעתך תיקון 3א' יעודד רשויות מקומיות לקדם תוכניות מתאר מקומיות מתוקף סעיף 23 לתמ"א 38?

"באופן די אבסורדי תיקון 3א' עלול לגרום לכך שרשויות מקומיות לא תמהרנה להפיק תוכניות מתאר מקומיות משל עצמן. שיקול הדעת נותן להן גמישות רבה. עצם תיקון תוכנית מתאר בעלת גבולות גזרה ברורים יותר, באופן מסוים מונעת מהן את אותה גמישות שניתנה להן על פי תיקון 3א'. מה גם שתוכנית שכזו מאלצת אותן בהוצאה תקציבית ניכרת ובעבודה מאומצת שלא תמיד יש לקברניטיה את הרצון והיכולת להפיק".

- האם לדעתך נכון היה לבחור בפתרון המתבסס על יסודות גישת הבניין הקיים על פני זה המתבסס על עקרונות גישת הבניין הרעיוני?

"בסופו של יום תכליתה של תמ"א 38 לתת פתרון לחיזוק של מבנים ולכן התבססות תיקון 3א על יסודות הבניין הקיים היא רציונלית. ההיגיון אומר שככל שלבניין יש יותר זכויות קיימות, כך הוא צריך לקבל יותר. אולם יש מקרים לא מעטים שבניינים לא ניצלו את מלוא זכויות התב"ע שניתנו להם ולכן יהיו הבדלים בין הבניינים החדשים. נכון, הדבר ייצור חוסר אחידות וסימטריות אדריכלית ותכנונית, אך בתור אדריכל אני לא רואה בכך עניין פסול. מי אמר שרחוב שלם צריך להראות אותו דבר, מי אמר שגובה אחיד הוא דבר חיובי לחלוטין. אני דווקא רואה יתרון מסוים בכך שיש הבדלי גובה ונפח. לעתים חוסר האחידות התכנונית יוצרת משהו נכון ומעניין, מה גם שאינו מכביד יתר על המידה על התשתיות הקיימות.

- יחד עם זאת, גישת הבניין הרעיוני (הגישה המרחיבה) העניקה יותר זכויות מאשר גישת הבניין הקיים, שעל פיו תוקן סעיף 3א'. האם הדבר לא יגרום להקטנת השוק?

"הגישה המרחיבה, המבוססת על עקרונות הבניין הרעיוני, ברוב המקרים מעניקה זכויות בנייה רבות יותר מאשר תיקון 3א' הנוכחי. אולם בפן התכנוני-אדריכלי דווקא תיקון 3 א' מייצג גישה אחראית יותר כי הוא מתבסס על הקיים בשטח ולכן אינו מעמיס היכן שלא צריך. תמ"א 38 תוקנה על מנת לחזק את הקיים בשטח ולכן צריך לעשותה על בסיס מכפלות נכונות ולהתבסס על הקיים בפועל ולא על פי מה שיכול היה להיות קיים. מה גם שעצם חישוב הזכויות, על פי התיקון האחרון מאוד פשוט. גם אדם שאינו מתחום הבנייה, יכול לחשב את הזכויות, המוגדרות באופן ברור על סמך נתונים קיימים בשטח ולא על בסיס נתונים רעיוניים שקשה לכמתם במדויק".

לאתר CPSL