עולם קבלנות הבניין עובר בחודשים האחרונים טלטלה. כשל השוק הנובע ממתח רווחים נמוך מדי - תוצאה של מבנה השוק, היקף הפרויקטים, שיטת המכרזים ועוד - מספק יותר ויותר קורבנות בשטח, הן בדמות קריסתן של חברות בנייה מובילות והן בדמות אסונות הכוללים נפגעים בנפש.
ואם למעמדם הרעוע של קבלני הביצוע יש השלכה שלילית על כל התנהלות ענף הנדל"ן, הדבר נכון שבעתיים בנוגע לתחום ההתחדשות העירונית, בעיקר בתמ"א 38. בשל היקפיו הקטנים יחסית של כל פרויקט, רוב רובם של הפרויקטים מתנהלים עם קבלני ביצוע בינוניים או קטנים יחסית. "קבלני טנדר", שמראש מרחפת עננה גדולה מעל ראשם.
בעולם התמ"א 38 - תוכנית המתאר הארצית הנוגעת לבניין בודד ומעניקה זכויות בנייה נוספות בעבור חיזוקו מפני רעידות אדמה, עיקר ה"משחק" בין הקבלנים הוא מי נותן יותר לדייר במשא ומתן להקמת הפרויקט. מדובר בסוג של עסקת קומבינציה משודרגת, לפיה, אין היזם משלם על הקרקע בכסף כי אם בתמורות בנייה לדיירים. אי לכך, מרכיב ההון ההתחלתי שמביא הקבלן נמוך מאוד, קרי כרטיס הכניסה זול במיוחד ומלבה תחרות עזה מאוד בין היזמים, רבים מהם לא מנוסים, כאלה שלעתים מבטיחים לדיירים גדולות רק כדי לזכות בפרויקט, בלי לבחון לעומק את ההיגיון הכלכלי העומד מאחורי הבטחתם. בלא מעט מקרים, בשל התמורות הנדיבות שהוענקו לדיירים, ה'שומן', קרי הרווח היזמי, מצטמצם באופן מהותי, כך שעל הקבלן לחסוך כמה שאפשר בעלויות - ומכאן קצרה הדרך עד שיתברר שאותו קבלן לא מתאים לסוג עבודה שכזה. במקרים רבים היזם הוא המבצע בפועל (ראשי ומשני), וקיים חשש ממשי שהוא ינסה לחסוך לעצמו כמה שיותר.
לא בטוחים
אין להתייחס לנפילות האחרונות של הקבלנים כאל אירוע מקומי, כי אם אל כדור שלג במדרון תלול ומסוכן. כל חברה שנכנסת לסחרור כלכלי פוגעת בקבלני משנה רבים הפועלים תחתיה, שאף הם פועלים במקביל בכמה פרויקטים נוספים. בפועל, בשל היעדר הגמישות הכלכלית, דחיית תקבולים בפרויקט אחד מהווה מכה תזרימית קשה לאותו קבלן משנה, המשליכה באופן ישיר גם על פרויקטים אחרים שבהם הוא פועל מול קבלן ראשי אחר, וכך הלאה.
לבד משאלת האיכות ומחיר המוצר הסופי, יש לבחון את נושא הבטיחות, שהרי בפרויקטים של תמ"א 38, להבדיל מפרויקטים רגילים, הדיירים נמצאים בחזית לא רק במובן המטאפורי של המילה. בפרויקט תמ"א 38 הכולל עיבוי של הבניין הקיים, העבודות מתבצעות ב"שטחי אש" של ממש, שבהם הדיירים מתגוררים בפועל באתר בנייה, כך שנדרשת התמחות מוגברת של הקבלן ליצירת שטח עבודה סטרילי במקום בו חיים אנשים, ומכאן שחובת הזהירות בפרויקטים אלו עולה לאין ערוך על פרויקטים שאינם כוללים "נדוניה" של דיירים חיים במתחם. לאותם קבלני טנדר, טובים ככל שיהיו, אין הידע הנדרש וההון האנושי המינימלי על מנת לנטרל את אותם סיכונים, כך שהסיכון נופל באופן עקיף אל הדיירים.
בניגוד לפרויקטים שכוללים חיזוק בניין קיים (תמ"א 38 המקורית), פרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש מנוהלים כולם תחת ליווי בנקאי, המהווה כמובן מעגל הגנה נוסף. הגוף המממן יציב לא מעט התניות באשר לגורם המבצע, ולרוב יתעקש שתיבחר חברה מנוסה ומוכרת, בעלת קרדיט עשיר וגב כלכלי איתן. לעומת זאת, מעגל אבטחה זה לא קיים תמיד בפרויקטים של חיזוק, המתנהלים לעתים ללא ליווי, במימון מלא של היזם או באמצעות גופי הלוואה חוץ בנקאיים.
צוואר בקבוק
אנו נמצאים כעת בתקופה של דמדומים בפרויקטים המוקמים במסגרת התמ"א, בדגש על הריסה ובנייה מחדש (38/2), לקראת אישור התיקונים השונים ותוכניות מתאר מקומיות, המגדירות היכן וכמה ניתן לבנות בכל אזור.
ברגע שצוואר הבקבוק הרגולטורי ייפתח, הכמות הפוטנציאלית של פרויקטים תתעצם, ועמה יגבר החשש לאיכות הביצוע. ועל רקע המחסור בידיים איכותיות, הכשל המבני ההיסטורי בתחום הקבלנות והעלייה המסיבית הצפויה בכמות הפרויקטים לא מפתיע שרבים משוכנעים ומזהירים שאסון הבנייה הבא יהיה בתמ"א 38.
האירועים הקרובים במרכז גלובס לנדל"ן
04/12 מיסוי בהתחדשות עירונית, עו"ד יוני כהן, משרד מאיר מזרחי
19/12 קורס פינוי-בינוי - בניהול יוסי בר דוד ויריב בר דיין
20/12 - כנס בנושא תיקון 3 א', תמ"א 38
21/12 - השתלמות בתוכנית הרבעים של ת"א, אילי בר
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
