הדיירים ארגנו פינוי-בינוי ללא יזם - והיועצים לוקחים מיליונים

בספטמבר האחרון אישרה הוועדה המחוזית תל-אביב תוכנית לפינוי-בינוי ב"מתחם הצנחנים" בשכונת נווה שרת בתל-אביב (צמוד למגדל קרית עתידים). 8 בניינים ישנים הכוללים 128 דירות ייהרסו, ובמקומם יוקמו 370 דירות ב-4 בניינים (שני מגדלים בני 25 קומות ושניים בני שבע קומות), נוסף ל-500 מ"ר של חנויות על חזית הרחוב.

יזמי הפרויקט הם הדיירים עצמם, שהזדרזו ופרסמו מכרז לקבלת הצעות מיזמים עד ה-12 בינואר. התנאים בחוברת המכרז מלמדים שאין ואקום בשוק. בהיעדר יזם קלאסי שהריץ את הפרויקט ורוצה למקסם את רווחיו, ישנם לא מעט בעלי תפקידים ויועצים למיניהם הדורשים את ליטרת הבשר - שמסתכמת בעשרות מיליוני שקלים.

90% חתימות

שכונת נווה שרת יושבת בצפון-מזרח תל-אביב ומשופעת בבניינים ישנים, שהזרימו לשכונה עוד ועוד מתווכים שהחתימו דיירים על הסכמות לקידום פרויקטים קורצים של פינוי-בינוי.

בקיץ 2015, כאשר התוכנית אושרה להפקדה, בישרו במשרד הפנים שמדובר ב"סנונית ראשונה" לעשרה פרויקטים של פינוי-בינוי בשכונה, שיוסיפו לה 2,500 דירות. בשכונה מוקם כעת עוד פרויקט פינוי-בינוי ענק ("גרין פארק"), שכלל פינוי 370 דירות והקמת 900 דירות חדשות.

במסגרת המכרז הטרי רוכש היזם חתימות של 116 דיירים - 90% מהדיירים. 12 דיירים סירבו לחתום, אולם מדובר בשיעור שמאפשר פנייה לבית משפט שיוכל לקנוס אותם בכדי שיסכימו למהלך. בתמורה לרכישת פרויקט אפוי ומוכן לביצוע מתחייב היזם לשכור שורה של בעלי מקצוע שהביאו את הפרויקט עד הלום:

עו"ד יריב בן דיין ימונה ליועץ המשפטי של הפרויקט ויקבל 1.5% מתמורת המכירות - שיעור גבוה בהרבה מהמקובל היום בחוזים הנכרתים בין יזמים גדולים לבין עו"ד המטפל עבורם בעסקאות (0.75%-1%).

האדריכל גיל שנהב, שתכנן את הפרויקט, יקבל 10,000 שקל לכל דירה ועוד 40 שקל למ"ר מרתפים, 200 שקל למ"ר מסחרי ועוד 400 אלף שקל מידיים על אישור התב"ע (תוכנית בניין עיר). גורמים בענף מעריכים את התשלום הכולל לאדריכל בכ-17 אלף שקל לדירה (יותר מ-4 מיליון שקל בסה"כ), לעומת 4,500-6,000 שקל לדירה שהם משלמים בפרויקט רגיל.

וקסמן-גוברין-גבע, חברת הניהול שתפקח על הפרויקט, תקבל 15 אלף שקל לכל דירה, נוסף ל-300 אלף שקל על אישור התב"ע. גם כאן, מאחר שבפרויקט רגיל התשלום למפקח הוא על בסיס עלויות הביצוע (ולא לפי מחיר הדירה), התשלום חורג ב-50% לפחות מפרויקט רגיל.

החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, הנמצאת בבעלות בן דיין ושנהב, שכמובן מגיע לה קרדיט על איסוף החתימות ועל הובלת הפרויקט לאורך תקופה ארוכה, תקבל מהיזם שיזכה בפרויקט 3.5% מתמורות מכירת הדירות. בהינתן מחיר ממוצע לדירה של כ-2 מיליון שקל, מכירת 242 דירות גוזרת הכנסות של 17 מיליון שקל. מעבר לכך, כל פרסום של היזם מתחייב לשלב לוגואים וקרדיט לחברת הניהול ולחברה המארגנת.

בנוסף, תוקם קרן לסיוע בדמי הניהול של הדיירים הוותיקים, בסך 2.5 מיליון שקל. בעל דירה ישנה שירצה לשדרג את דירתו, יזכה להנחה של 10% במחיר. בעל דירה ישנה שיבקש לשנמך את דירתו, יקבל מהיזם את הפער המלא במחיר שתי הדירות.

בשורה התחתונה, יזמים שקנו את חוברת המכרז מדברים על תוספת של 7%-8% כתשלום ליועצים השונים - זאת בפרויקט שמקודם כביכול על ידי הדיירים עצמם. כבר במועד הזכייה, על אף שמדובר בפרויקט שאינו כולל רכישת קרקע, יידרש הזוכה להוצאה תזרימית מיידית של כ-7 מיליון שקל עבור היועצים והערבויות הכספיות.

לא מדובר כמובן בפגיעה כלשהי בתנאי תחרות - שכן כל היזמים ישאו באותן הוצאות - אבל צריך לזכור שמדובר בהוצאה שתתגלגל כמובן על מחירי הדירות החדשות בפרויקט.

"רשאים לשלב שינויים ותיקונים"

כ-40 חברות הספיקו לרכוש ב-2,500 שקל את חוברת המכרז להקמת הפרויקט במתחם הצנחנים. ההסתערות יכולה ללמד על מצוקתם של יזמי הנדל"ן למגורים התרים אחרי כל פרויקט שיוכל להיכנס לצנרת. יזמים הרואים בעיניים כלות כיצד רוב רובם של מכרזי המדינה יוצאים בשנה האחרונה במתכונת 'מחיר למשתכן', שם אין להם שום יתרון יחסי ושולי הרווח מאפשרים בעיקר לקבלני ביצוע להתמודד. יזמים שנלחמים על כל קרקע פנויה/פרויקט התחדשות עירונית היוצא לדרך, ודאי כזה שיושב בלב אזור הביקוש.

די להציץ בפירוט רשימת הדרישות של הדיירים מהיזם שישתתף במכרז, כדי להבין שעדיין כוחם של בעלי הקרקע (ובמקרה זה בעלי הדירות הישנות) על העליונה.

היזם מתחייב לבנות את הדירות עם "מפרט טכני משופר". מעבר לכך, "בעלי הדירות רשאים, בכל עת, עד למועד האחרון להגשת ההצעות, לשלב שינויים ותיקונים במסמכי ההתקשרות, שיישלחו בהודעה במייל לידיעת כל המשתתפיםי".

על פי התוכנית, שטח דירה חדשה יהיה גדול ב-30 מ"ר לפחות מהשטח הקיים. אבל בנוסף, בחירת הזוכה תתחשב בשורה של פרמטרים, כמו התוספת לשטח הדירה (30% מהבחירה), תוספת שטח למרפסת ולמחסן (2% כל אחד), תקציב לשינויי דיירים (25%), תוספת שכ"ד בתקופת השכירות (12.5%) ועוד.

לא כל יזם יכול להשתתף במכרז. על המציע להציג לפחות שלושה פרויקטים שהסתיימו בשבע השנים האחרונות וכוללים כל אחד לפחות 50 דירות. אחד מהם יכלול 200 דירות לפחות, ולפחות אחד יכלול מגדל בן 15 קומות לפחות. בנוסף, ההון העצמי של היזם יעמוד על 75 מיליון שקל לפחות ויצורף אישור רואה חשבון שדוחות החברה לשנת 2015 לא כללו הערת 'עסק חי' או הפניית תשומת לב למצבה הכספי של החברה.