"המחירים בתל-אביב מטורפים, הזויים, אבל זה צפוי להימשך"

"תמ"א 38 הפכה מתכנית לחיזוק בניינים בפני רעידות אדמה לפס ייצור לדירות חדשות באזורי הביקוש במרכז הארץ. מדובר בעסקה כלכלית לחלוטין שהקשר בינה ובין מטרתה האמיתית של התמ"א - חיזוק בניינים כנגד רעידות אדמה, מיקרי בהחלט. זו אמנם הייתה הכוונה המקורית של התכנית שהחלה לפעול ב-2006, אבל "היזמים לא יבצעו פרויקטים בערים בהם שווי מ"ר למכירה נמוך מ - 16 אלף שקל, במחירי מכירה נמוכים יותר הפרויקט בהכרח יפסיד כסף" כך אומר עמוס מור בריאיון ל"גלובס".

מור (56), עוסק במשך שנים רבות בייעוץ וניהול סיכונים בתחום הבנייה. בשנת 2012 גייס מור צוות של מהנדסים ומנהלי פרויקטים והקים את חברת הנדסה עירונית, שייעודה וחזונה לעמוד לצד דיירים שהחליטו לבצע פרויקט תמ"א 38 בבניין, מור וצוות המהנדסים מטעמו מלווים את הבניין מתחילת המיזם, מסייעים לדיירים בבחירת היזם והמתווה המקצועי הנכון לבניין, מלווים את תקופת התכנון והבניה עד לגמר השבחת הנכס.

כיום, כעבור 4 שנות פעילות אינטנסיבית, מלווה החברה מעל 100 פרויקטים בהתחדשות עירונית, בערים תל-אביב, חולון, רעננה, ירושלים ואחרות. החברה שמה לה למטרה לדאוג לדיירים בכל היבט הקשור לפרויקט, לייעץ לעורכי דין וללוות נציגויות בבתים משותפים גם בשיפוץ הבניין, הוספת מרפסות וממ"דים.

"הסיכונים הכרוכים בחיזוק בניין קיים מחייבים שולי רווח גבוהים של לפחות 35%, במקומות שמחוץ לאזור המרכז הפרויקטים תקועים ומרביתם לא יוצאים לפועל כי הרווחיות שם נמוכה. צריך להוסיף למשוואה מחסור מתגבר בכוח אדם בבנייה, מימון גבוה ועליה בתשומות הבנייה - מצב שהביא לקריסה של לא מעט קבלנים בתקופה האחרונה ואשר מייקר את עלויות הבנייה עוד יותר, חייבים גם להבין שגם היזמים האיכותיים באמת הולכים ומתמעטים.

תסביר.

"דיירים מתחילים להבין שלא כל מתווך שחיבר רואה חשבון ועורך דין יכול להיות יזם תמ"א. קיימות כיום רשומות כ-1000 חברות תמ"א שלמרביתם אין ניסיון וידע כלשהו בבניה שלא לדבר על פרויקטים מורכבים של חיזוק בניין קיים, היזמים החדשים החתימו באופן סיטונאי בניינים במטרה ל"גלגל" אותם לאחרים ולשלשל לכיס רווח נאה כתיווך. הדיירים התמימים שמו את מבטחם ביזם שהבטיח להם עולם ומלואו בהרבה מקרים ללא כל בסיס מקצועי ומצאו עצמם בכיסו של יזם אחר שאינו ממהר או לא יכול לממש את הבטחותיו של הראשון. גם העיריות הבינו בשלב מסוים שריבוי פרויקטים במרכז העיר "חונק" את העיר ועצרו לחלוטין תכניות שכבר אושרו תוך שהם מותירים מאות בניינים שכבר החלו תהליך ללא פתרון, כפי שקרה בערים כמו רמת גן וגבעתיים ולאחרונה ברעננה", אומר מור.

"תמ"א 2 (הריסה ובניה מחדש) זו פנטזיה"

אתה ממליץ לעשות שיפוץ וחיזוק בניין קיים או הריסה ובנייה מחדש?

"ברוב המקרים הריסה ובניה זו פנטזיה".

למה?

"כי רק כ-3% בלבד מהבניינים מאפשרים לעשות תמ"א 2, מה שנקרא הריסה ובניה בתל אביב היזם צריך להכפיל את כמות הדירות בבניין החדש כדי להרוויח, לפנות דיירים קיימים, לשלם שכ"ד, להרוס ולבנות את כלל הבניין החדש והכל בליווי בנקאי ומתן ערבויות בסכומים גבוהים דורש כסף רב, מחוץ לתל-אביב, עדיין באזור המרכז הקרוב, המכפיל עומד על 3 עד 3.5, למשל בניין עם 10 דירות ברמת גן שרוצים לבצע שם פינוי בינוי צריך לבנות 30-35 דירות בבניין החדש כדי שזה יהיה רווחי עבור היזם. בבת ים וראשל"צ המכפיל קופץ לרמה של 4.5-5. הבעיה המרכזית היא שתוכנית בינוי עיר מגבילה במספר הקומות לגובה ולפיכך במרבית המקרים לא ניתן לממש את הבניה והפרויקט אינו כלכלי.

ואיך זה בתמ"א 3 - חיזוק ושיפוץ?

"בחיזוק ושיפוץ החישובים אחרים. כלל האצבע אומר שניתן לאמוד את שטח הבנייה הנוסף ולהכפיל ב-12 אלף שקל, זו העלות הכוללת של חיזוק הבניין. למשל, אם היזם מוסיף 6 דירות בגודל מצרפי של 600 מ"ר העלות שלו היא 7.2 מיליון שקל והוא מוכר דירה בכ-2 מיליון שקל, כלומר ב-12 מיליון שקל בסך הכל, נותר לו רווח יפה. היתרון של העלייה במחירי הדירות הוא שבשנתיים האחרונות נכנסו עוד ערים למעגל הכדאיות כמו חולון ופתח תקווה".

מור מדגיש כי "יש דרך סלולה ונכונה לבצע תמ"א 38 בבניין משותף, אבל כרגיל הדיירים מחפשים קיצורי דרך ונאחזים בהבטחות ופנטזיות של יזמים לא מקצועיים ואז הם נתקעים והולכים לאחור. אסור לסמוך רק על ההצעה שנותן היזם.... זה כמו לתת לחתול לשמור על השמנת".

אז איך הדיירים צריכים לפעול?

"יש מספר שלבים שצריך לעבור, הכי חשוב זה להחליט להתחיל ברוב קולות בבניין, כלומר לקבל החלטה פורמלית ומסודרת בפרוטוקול אסיפת דיירים של לפחות מחצית מבעלי הדירות בבניין, להסכים לממש את פרויקט תמ"א 38 ולבחור נציגות לצורך בחינת האפשרויות. מספיק ש-50% מהדיירים מחליטים שהם רוצים לצאת לדרך, הם צריכים למנות נציגות של דיירים שתייצג אותם, תוביל את המהלך ותנסה גם לשכנע את המתנגדים בבניין לשנות את דעתם ולתמוך במהלך".

אוקיי. אז החלטנו ומינינו נציגות מה הצעד הבא?

"לפני שפונים ליזמים בוחרים את בעלי המקצוע שילוו את הפרויקט מתחילתו ועד סופו מטעם הדיירים, כלומר מפקח ועורך דין. לעורך דין יש יכולת לייצר אמון שהפרויקט רציני ובטוח הוא מייצר סמכות וביטחון בבניין. חשוב מאוד לערוך סקר מקדמי לקחת עורכי דין שעוסקים בפועל בתחום, בעלי נסיון שניתן לקבל חוות דעת על פרויקטים קודמים שלהם.

" לגבי בחירת מפקח בנייה - יש נטייה לחשוב שמפקח בנייה בוחרים רק בשלב הבנייה וזו טעות. תפקידו של המפקח לשמש יד ימינם המקצועית הן של הדיירים ושל עורך דינם וההכוונה שלו היא מהותית וחשובה דווקא בשלבים המוקדמים, כשעדיין לא ברור מה ייעודו של הבניין - הריסה ובנייה מחדש או חיזוק ותוספות. כמובן שצריך לבחור חברת פיקוח מנוסה שמתמחה בליווי דיירים (ולא יזמים) למפקח טוב, יש את היכולת להגיד להם מה אפשר לעשות בבניין, מה היקף התמורות שניתן לתת לדיירים מבלי לסכן את הרווחיות ובעיקר לבחור את היזם והקבלן המתאימים לפרוייקט, לדוגמא מתוך כ-1,000 חברות יזמיות בתמ"א 38 יש פחות מ-10 חברות שמסוגלות לבצע פרויקט תמ"א 2 בתל אביב. צריך להבין שליזם יש את החישובים והשיקולים שלו, שלא תואמים תמיד את אלו של הדיירים. למשל יש יזמים שאין להם יכולת להרים פרויקטים גדולים או כאלה של תמ"א 2, פינוי בינוי במקרה זה הם ממליצים לדיירים על תמ"א 1 והדיירים מפסידים אפשרות לקבל דירה חדשה". 

ואיך משלמים לעורך הדין ולמפקח עוד בטרם יש יזם ?

"תשלומים למפקח ולעורך הדין מתבצעים רק במסגרת ההתקשרות העתידית עם היזם ולא לפני כן, כך שלדיירים אין חובת תשלום עד שלא נחתם החוזה מול היזם. יש לי מס' לא קטן של פרויקטים שאני מנסה לקדם יותר משלוש שנים ועדיין, בהעדר יזם נבחר, לא קיבלתי תשלום אבל זה המקצוע".

"בשנים האחרונות", אומר מור, "צצו מאות חברות יזמיות חדשות בתחום ההתחדשות העירונית כשמרביתן לוקות בחסר בצד המקצועי או הפיננסי ולכן דיירים שמבקשים להבטיח כי הפרויקט יסתיים בהצלחה חייבים לבחור את היזם בהקפדה על אמות מידה קשוחות. צריך לבדוק ביסודיות את מצבו הפיננסי של היזם ואפשרויותיו לקבל ליווי בנקאי בעתיד ולבקר בפרויקטים שהוא ביצע בעבר, להתרשם מאיכות הבנייה ולדבר עם דיירים בבניינים ולהתרשם לגבי התנהלות היזם לאורך הפרויקט ובמסירת הדירות לדיירים".

בחרנו עורך דין ומפקח. איך ממשיכים?

"בשלב הזה עורך הדין בשיתוף המפקח והדיירים מכינים קול קורא ליזמים שכולל שאלון מפורט ובו כל הפרטים החשובים, מקבלים הצעות מפורטות מהיזמים ואז הדיירים, בוחרים ביזם המתאים ביותר".

"חשוב מאוד", אומר מור, "שתהיה שקיפות מירבית. כלומר שכל הדיירים בבניין יהיו מעודכנים בכל שלב ושלב, גם הסרבנים".

מה עושים עם דייר סרבן?

"סרבנים יטופלו בדרך כלל על ידי היזם הנבחר ועורך דינו. במרבית הפרויקטים בהם אני מעורב ובהם התנהל תהליך תקין של בחירת יזם ומקסום התמורות לדיירים, הגענו לכך שכל הדיירים הסכימו לבצע את הפרויקט".

"לבחור יזם שהוא גם קבלן"

אתה גם מעורב בבחירת הקבלן המבצע?

"אני ממליץ לבחור יזם שהוא גם קבלן".

למה?

"יש היום הרבה בעיות ותקלות עם חברות הביצוע, קבלנים שנקלעים למצוקה כספית במהלך פרויקט פועלים כמסחטה על היזם לשלם עוד כסף ובכך מסכנים את הפרויקט או עוצרים אותו לחלוטין, כאשר היזם הוא קבלן בעצמו מקרה כזה לא יקרה. יזם שהוא גם קבלן יכול לתת תמורות גבוהות יותר לדיירים מכיוון שהוא חוסך את הרווח הקבלני על כל תוספת".

ואם אי אפשר לעשות תמ"א בבניין?

" אפשר לקדם תוספות בנייה מזכויות שלא נוצלו, הוספת מרפסות וממ"דים, שיפוץ חיצוני לבניין בסיוע העירייה ועוד".

מה לגבי ליווי בנקאי?

"אני מאוד ממליץ לדיירים לדרוש ליווי בנקאי. ליווי בנקאי מבטיח בקרה פיננסית ומקצועית שלבנק מלווה, היה והיזם נקלע לקשיים הבנק נכנס לנעליו ומסיים את הפרויקט באמצעות ההון העצמי שהותיר היזם בחשבון הליווי, במקרה ויזם שאינו מלווה ע"י בנק נקלע לקשיים אזי כל הפרויקטים של אותו יזם יעצרו".

ואם הבנק אינו מעוניין ללוות את הפרויקט או שהפרויקט קטן מידי?

"במקרה כזה ועל מנת להבטיח את סיום הפרויקט קיימת אפשרות אחת בלבד - לקבל ערבות בגובה המאפשר את השלמת הפרויקט - צריך לדרוש מהיזם שיבטיח בחשבון ייעודי ונפרד את הסך הנדרש לחזק את הבניין ולממן את מה שהובטח לדיירים. בכל אפשרות אחרת הדיירים עלולים למצוא את עצמם באתר בנייה ללא אפשרות להשלים את הפרויקט".

יש מצבים שהדיירים בעצמם יהיו היזמים?

"כן, אבל מעטים מאוד הפרויקטים המתנהלים בפועל באופן הזה".

למה?

"פרויקט בנייה הוא פרויקט מורכב ובעייתי הדורש ניסיון רב, דיירים הם לא יזמים ואין להם את היכולת להתמודד עם מגוון אדיר של בעיות במהלך פרויקט החל מבעיות תכנון ועד לשיווק הדירות החדשות".

באיזה מקרים יכול פרויקט להיתקע באשמת העירייה?

"יש מצבים, כמו שקרה לאחרונה בעיר מסוימת במרכז הארץ שקבלנים שרכשו קרקעות ובונים בניינים חדשים פנו לעירייה בטענה שדירות תמ"א 38 נמכרות במחירים נמוכים בהרבה שאינן מאפשרים להם להרוויח".

למה?

"כי הקבלנים נאלצים לשלם לעירייה היטלי השבחה בשכונות החדשות, דירות התמ"א פטורות מהיטלי השבחה ונמכרות בזול יותר, ואזי ראש העיר נכנע ללחץ הקבלנים ועצר עשרות פרויקטים של תמ"א 38, פשוט ביטל את האפשרות לתוספת של קומה נוספת מעבר לקומות התמ"א ועשרות פרויקטים שנחתמו בעיר עם מאות דיירים והיו בתהליך עצרו".

"המחירים מטורפים בתל אביב אבל זה צפוי להימשך"

אתה לא חושב שהמחירים בתל-אביב הגיעו לרמות גבוהות מדי?

"נכון, המחירים הגיעו לרמות מטורפות. אני התחלתי פרויקט שיפוץ בניין במרכז תל אביב לפני שנתיים וחצי, שם נמכרה דירה של 100 מ"ר ב - 5.5 מיליון שקל והיום לאחר השיפוץ ותוספת מרפסת הדירות מוצעות ב-7.5 מיליון שקל ויש מי שמשלם. הביקושים הולכים וגדלים ומגיעים הן ממשפרי דיור בעידוד הבנקים שמאפשרים משכנתאות גדולות, יהודים מחו"ל ובעלי בתים שעוזבים בית גדול וריק בפריפריה לטובת דירה קטנה בתל אביב".

לאף אחד אין אינטרס אמיתי שהמחירים ירדו?

"נכון, כי זה טוב לכולם. טוב ליזמים, טוב לבנקים, טוב לעירייה, טוב למדינה ומי שנפגע הם הזוגות הצעירים שנאלצים לנדוד לפריפריה או להתגורר בשכירות לנצח".

ואיך גורמים ליזמים לחזק בניינים גם בפריפריה?

"כפי שהמדינה ידעה לייצר את חוק התמ"א 38 על המדינה לפעול ליישומו, היקף האגרות וההיטלים, מיסי ההשבחה וכיוצ"ב המוטלים על היזם במרכז כמו גם הרווחים גדולים מאוד".

לדעתו של מור המדינה צריכה להתערב בשוק ולחייב יזמים, בתמורה לאישור תמ"א 38 במרכז וכחלופה לתשלום היטלי השבחה גבוהים לרשויות שאינן כלל צד לתכנית התמ"א (תכנית מתאר ארצית) לחזק בתמורה בניינים בפריפריה, בבית שאן, בטבריה ובצפת, בערים המועדות לפורענות מרעידות אדמה.

"בניין מחוזק בתל אביב שווה ליזם רווח של עשרות מיליוני שקלים ולעיריה היטלים בגובה מיליוני שקלים, צריך לקבוע מדד שבו בגין קבלת היתר בנייה לתמ"א במרכז ופטור מתשלום הטלי השבחה יחזק היזם בניין אחד או שניים בפריפריה, עלות החיזוק של בניין היא כמה מאות אלפי שקלים ועומדת ביחס קטן לרווחים העצומים במרכז. אפשרות נוספת שעלתה בעבר היא ניוד זכויות דהיינו בגין חיזוק בניינים בפריפריה יאפשרו ליזם לקבל קרקע לבניה רוויה על קרקע מנהל במרכז, כולם מרוויחים, היזמים העיריות והמדינה". 

למה לא עושים את זה?

"כרגיל לא ברור, אטימות ומשחק ציני בחיי אדם. כשתתרחש רעידת אדמה עלולים להיות עשרות אלפי נפגעים בפריפריה ובמרכז התמ"א הפכה לפס ייצור לדירות חדשות ומייצרת מאות מתעשרים חדשים".

מה אתה חושב על פרויקט מחיר למשתכן?

"זה לא יצליח. מדובר בדירות באיכות בנייה נמוכה המוצעות בעיקר באזורים רחוקים ממרכזי תעסוקה ושם ממילא אין מחסור בדירות, לדעתי הפרויקטים ברובם סופם להפוך לערי רפאים. הפרדוקס הגדול הוא שמחיר של דירה מורכב בעיקר ממיסוי ושווי קרקע ועל 2 הפרמטרים האלה המדינה שולטת, יש פשוט להקצות דירות זולות למגדרי אוכלוסיה חלשים, כמו שנעשה לדוגמה ברומניה שם זוג צעיר יכול לרכוש דירה של 60 מ"ר במחיר של 60,000 אירו במשכנתא של 110% ובהנחה משמעותית במיסוי ולהתחיל את חייו בדירה משלו וכעבור 5 שנים למכור ולהשתדרג, מהלך חכם ופשוט אבל לצערנו רק ברומניה". 

מה אתה אומר לסיכום?

"לראות את חצי הכוס המלאה, תכנית תמ"א 38 מאפשרת לבניינים רבים במרכזי הערים להתחדש ולזכות בהטבות רבות (חיזוק, תוספות בניה, חידוש תשתיות...) בתהליך נכון ובסיוע של בעלי מקצוע מתאימים ניתן בהחלט להפוך את החלום למציאות".