בתחילת נובמבר, אחרי למעלה משנה של דיונים, אישרה המועצה הארצית לתכנון ובנייה את תיקון 3א', שנועד לספק סוף סוף ודאות בנוגע לחישוב הזכויות בפרויקטים שיוצאים במסגרת תמ"א 38 הריסה ובנייה. יו"ר המועצה ויו"ר מטה הדיור אביגדור יצחקי בירך על התיקון, שהסיר את עננת אי הוודאות, והכריז כי "פנינו לעבודה". האם אכן אי הוודאות מאחורינו? כנס שערך בשבוע שעבר "מרכז גלובס לנדל"ן" במוזיאון ארץ ישראל בתל אביב המשיך להציג יזמים מתוסכלים ונציגי רשויות מקומיות שמסרבים לקבל תכתיבים מהממשלה הכופה עליהם תוכנית מתאר ארצית.
"אם אתה שואל אותי אם התיקון החדש מעניין אותי ואני עושה מאמץ לאשר תוכניות - התשובה היא לא. מצד שני, אני לא עושה מאמץ לא לאשר תוכניות", הדגיש עודד גבולי, מהנדס עיריית תל אביב.
לדברי גבולי, "בירושלים עברו את הגבול והביאו עוד פתרון שלא נראה לנו. אני לא מבין איך פעם הסתדרנו עם 10 חוקים, והיום תראו כמה חוקים יש. כל יום מקבלים מהכנסת חוק אחר, מאנשים מנותקים שלא מבינים את הפתרון. לכן זה לא מפתיע גם ברשויות המקומיות, אם נבדוק את רובן, אין חזון ואין אסטרטגית תכנון".
"לא אנשים רעים"
התיקון הגדיר לראשונה זכויות שונות בהתאם לגודל מבנים שונה - תוספת 3.5 קומות לבניינים של 3 קומות, 4.5 קומות לבניינים מעל 4 קומות, 2.5 קומות לבניינים מעל 2 קומות ו-1.5 קומות לבניינים בני קומה אחת.
אבל בנוסף, התיקון העניק סמכויות ברורות לרשויות המקומיות להגדיר את הזכויות התכנוניות ברחבי עירם. יזמי התמ"א הלינו בעיקר על ההנחיות המרחביות שמוציאות העיריות, ששומטות את הקרקע מתחת רגליהם.
גבולי: "בעיריית תל אביב יודעים לייצר יחידות דיור בלי התמ"א. לעזאזל, תנו לנו לעשות את הדברים לבד, ואם למישהו יש בעיה עם ההנחיות המרחביות שיגיד, ואפשר לשנות אותן. אנחנו רוצים ליצור ודאות תכנונית. חשוב כבר שנבין שבכלל לא בעיה לחזק בניינים בלי התמ"א וברמה הכלכלית, פר דירה, זה לא יקר. הבעיה היא שהפכו את התמ"א במקום תוכנית לחיזוק, לתוכנית להתחדשות".
מהנדס עיריית נתניה ויו"ר איגוד מהנדסי הערים אבנר אקרמן, חזר על הדרישה לאפשר לערים לתכנן בעצמן. אקרמן הדגיש כי ישנם יזמים המגישים היום בקשות לאישור פרויקטים של תמ"א 38 לעירייה בלי שבכלל קראו את התוכניות החלות במקום. לדבריו, "תמ"א היא עסק שמגלגל הרבה כסף לממשלת ישראל, אבל הוא לא הפתרון. במקום להשקיע זמן בפינוי בינוי ובפתרונות של קרקע משלימה וניוד זכויות, על מנת להוציא פרויקטים של התחדשות עירונית לפועל - יש מי שעסוק בלהמציא דברים על מנת שלא להתעסק בבעיות האמיתיות. אנחנו לא האנשים הרעים. אחרי הכל, אנחנו צריכים לדאוג לתשתיות ולאיכות החיים של התושבים".
הדוברים התייחסו גם להחלטה הדרמטית שקיבל בית המשפט העליון לפני כשבוע, לפיה הדרישה של הוועדות המקומיות לקבל כתבי שיפוי מהיזמים אינה חוקית. כתבי השיפוי איפשרו להוציא לפועל פרויקטים רבים, כיוון שהעניקו שקט נפשי לוועדות התכנון מפני תביעות עתידיות (לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה) מצד מי שנפגע מהתוכניות שאושרו.
"מדובר בהחלטה שבהכרח תגרום לנו לעצור. לא נאשר תוכניות חדשות. רשות מקומית לא יכולה לקחת את הסיכון לאשר פרויקטים בלי כתבי שיפוי. הרי כבר בשלוש הבקשות הראשונות נחטוף תביעות לירידת ערך. רמת הסיכון היא ודאית".
4 זה ה-3 החדש
ראש עיריית רמת השרון, אבי גרובר, תיאר את הקשיים ביצירת תשתיות מספקות בעיר. "את התושבים של התמ"א נפגוש עוד 4-5 שנים. בינתיים יש תושבים לדאוג להם. היום משפחות הן גדולות יותר וארבעה ילדים זה השלושה החדש וזה דורש תשתיות. כראש עירייה, תפקידי להתמודד עם הציפוף והמרקם הקיים ולדאוג לאיכות החיים של התושבים. נכון, אני מחויב לאנשים שגרים בבתים שצריכים להתחדש וזה מסובך וקשה, אבל אנחנו רואים תמונה רחבה".
גרובר אינו נלהב גם מתוכניות פינוי בינוי, שאמנם כוללות תכנון מקיף בהרבה אבל מוסיפות הרבה יותר דירות לשכונה (כדי לייצר היתכנות כלכלית). לדבריו, "פינוי בינוי מסמן אמנם אזור שלם שנראה מצוין, אבל בהמשך הרחוב הנתיבים חוזרים להיות צרים והגנים ובתי הספר של המגדלים החדשים הם מחוץ לתוכנית ומעמיסים על העיר".
גרובר הדגיש כי "תוכנית המתאר החדשה תביא לכך ששכונת מורשה תעבור לצבעים של תמ"א 38 במקום פינוי בינוי שמייצר מגדלים של 30 קומות. ואגב, אפשר גם לשפץ בניין בלי לקבל זכויות ובלי עוד שכנים. בטווח הרחוק התושבים ירוויחו מזה וגם לנו כעיר זה יותר כלכלי. צריכים להבין שהחדר שאתה מקבל כתוספת הוא לא בחינם, אלא בתמורה לצפיפות. אני יודע טוב יותר מאלו שיושבים בירושלים מה טוב לעיר שלי, מה נכון יותר לכל רחוב ברמת השרון".
מהנדס עיריית בת ים, שוקי פתאל, מאמין גדול בפוטנציאל התמ"א. לדבריו, "לכל עיר יש את מאפייניה. בבת ים יש הרבה מבוגרים ו-65% מהתושבים משתמשים בתחבורה ציבורית, ולכן תמ"א 38 מתאימה לעיר ומביאה להתחדשות עירונית מהירה".
"10-15 חברות תמ"א על ערש דווי"
עו"ד אברהם ללום הסביר בכנס כי לצד מפתח הזכויות החדש, תיקון 3א' העניק כוח רב מאוד לרשויות המקומיות: "הנוסחה של תיקון 3א' בסופו של דבר פשוטה, אבל ראש עירייה יכול לקום בבוקר ולומר שהוא מחליט שהוא כותב מסמכי מדיניות, ואז כל התיקון לתמ"א בכלל לא מעניין ולא רלבנטי".
היזמים שידרו בעיקר סימני ייאוש מהתיקון החדש, למרות שלכאורה הם אמורים להיות המרוויחים העיקריים ממנו (ברוב הפרויקטים מדובר בתוספת זכויות בנייה). יוסי חסון, מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים, טען כי "הבעיה היא חוסר האחידות בין הרשויות, דבר שמביא לשוק יזמים רבים המבטיחים הבטחות שאי אפשר לקיים".
ירון בלנק, מנכ"ל חברת גלים, הדגיש כי "הרשויות המקומיות הן נעלם מבחינת התזמון של הפרויקט, והתחום הופך להיות מסוכן יותר. מרבית היזמים בתחום עושים את הפרויקטים בפעם הראשונה והם בכלל לא מודעים לסיכונים. הסוף הוא שיזמים יגיעו למצב של חדלות פרעון ואני אישית מכיר 10-15 חברות הנמצאות על ערש דווי".
יזמי התמ"א דיברו על השונות התכנונית והפרשנית בין הוועדות. אילי בר, מנכ"ל אקו סיטי וראש צוות תכנון באיגוד חברות תמ"א 38 בלשכת המסחר, טען כי "כל ועדה מקומית ממציאה שיטות משלה. מתנהלת כאן בורסה של זכויות בנייה וכמו מניה, בכל יום אתה בודק אם המחיר וכמות הזכויות עלו או ירדו". בעקבות זאת, ציין בר, תמיד מגיע יזם ששובר את ההצעה שלך, "והגיע הזמן שכל רשות תכין תוכנית כוללת וכולם ידעו שזה מה שניתן לבנות, בלי לזוז מילימטר". בר גם הדגיש כי "המדינה משקיעה אפס בהתחדשות עירונית, ומרוויחה ממנה הון - לפחות 180 אלף שקל מכל דירה, בלי שהיא חושבת לתמרץ את הרשויות המקומיות".
רון חן, מנכ"ל חברת אנשי העיר, סיפר כי גם הדיירים לא יודעים כיצד להתמודד עם השינויים התכופים בחישוב הזכויות. "השקענו בפרויקט ברחוב הגפן ברמת גן, ולאט לאט ירדו הזכויות שלו. מ- 4,500 מ"ר לפי הנוסחה הישנה, שהביאו 18 מ"ר תוספת לדירה, ל-3,900 מ"ר לפי התוכנית החדשה בר"ג - שנותנת רק 5 מ"ר לכל דירה. בחודש הבא אני לוקח את הדיירים לעירייה עצמה, שיאמרו להם שם שזה מה שניתן לבנות ושיזם אחר פשוט לא יכול לתת להם יותר".
חן דיבר גם על הקיפאון כעת בשוק, נוכח צעדי הממשלה והתוכניות השונות, שישפיעו כמובן גם על ההיתכנות הכלכלית בתחום. "אנחנו כבר לא בשוק עם מחירים עולים. לדעתי, המחירים בפריפריה למשל יצנחו ב-15% בתוך שנתיים, וזה יהרוג את התמ"א לחלוטין".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
