שיטות חישוב זכויות במסגרת תמ"א 38 - התוכנית שאושרה לפני עשור והעניקה זכויות בנייה לבניינים ישנים כדי לתמרץ אותם לחזק את הבניינים מפני רעידות אדמה - משתנות חדשות לבקרים. פרויקט שהחל דרכו לפני שלוש שנים נאלץ לעבור לא פחות מארבע התאמות ושינויים, שמשמעותן פתיחת חוזים מול דיירים, תכנון מחדש מול אדריכלים ומהנדסים וחישוב מחדש מול שמאים וכלכלנים - שעלולים כמובן לסכל את ההצדקה הכלכלית להקמת הפרויקט.
הנה דוגמה אמיתית של פרויקט תמ"א 38 ברמת-גן, פרויקט מסוג הריסה ובנייה (תמ"א 38/2) שהובילה חברת אנשי העיר, בבעלות רון חן. מדובר בפרויקט בשכונת הגפן, ברחוב התקווה 14-16, אשר בו אוחדו שתי חלקות למגרש מאוחד בשטח 870 מ"ר. כיום נמצאות שם 18 דירות, בשטח בנוי כולל של 1,081 מ"ר (שני בניינים - של שניים ושל שלוש קומות), והכוונה היתה להפוך אותם לבניין אחד שיכיל 52 דירות. במקביל להליך התמ"א הוגשה תוכנית (תב"ע) מקומית לאיחוד חלקות וקבלת אישור לבנייה של 10 קומות - בלי להוסיף על זכויות הבנייה המוקנות מתוקף תב"ע ותמ"א במקום.
"תמרון מוגבל"
ההסכם המקורי נחתם על פי הנוסחה שהיתווה מיכה גדרון, יו"ר הוועדה המחוזית מרכז לשעבר. גישה זו נחשבה מרחיבה ונתמכה במפורש על ידי מנהל התכנון.
על פי שיטה זו חושבו זכויות התמ"א לבניין על בסיס זכויות התב"ע הרעיוניות, קרי אלו אשר מיוחסות לכלל הזכויות במגרש (גם אלו שלא נוצלו). סך זכויות הבנייה על פי שיטה זו ("פלדלת" - שטחים עיקריים וממ"דים) הסתכם ב-4,500 מ"ר, קרי תוספת זכויות בנייה של 3,400 מ"ר לעומת המקור. חלק הדיירים על פי ההסכם אמור היה להכיל 1,300 מ"ר, בממוצע תוספת של 18 מ"ר לכל דירה. שטחי היזם (שטחי המכירה), יעמדו על 3,200 מ"ר.
הכול התנהל כשורה עד אשר הגיעה לעולם "הלכת חורגין", הנודעת בשם הגישה המצמצמת, ואשר קיבלה את תמיכת היועץ המשפטי לממשלה. שיטה זו טרפה את הקלפים ושינתה את שיטת החישוב לכזו הנסמכת על בסיס זכויות הבניין הקיים (ולא על הזכויות התב"עיות של המגרש).
בפרויקט שלנו, היקף הזכויות הופחתו ל-4,124 מ"ר - קרי, שיטה זו גרעה כ-375 מ"ר מהיקף זכויות הבנייה המקוריות. מאחר שהיזמים הבינו מבעוד מועד כי שיטה זו מפחיתה באופן דרקוני את הזכויות, בעצה אחת עם הדיירים העדיפו לחכות לתיקון 3א' הממשמש ובה בתקווה שהתיקון ייתן זכויות נדיבות יותר מאשר גישת חורגין.
תיקון 3א' הסתמך על גישת הבניין הרעיוני. עם זאת, הזכויות שהקנתה היו נמוכות משיטת גדרון המקורית (תוספת של 25 מ"ר רק לדירות הקיימות ו-13 מ"ר לדירות החדשות, לעומת 25 מ"ר לכל הדירות על פי שיטת גדרון). הזכויות שהוקנו על פי שיטה זו עמדו בתווך בין הגישה המרחיבה והמצמצמת והגיעו ל-4,300 מ"ר (4,250 מגורים 50 מ"ר מסחר). לא היה מנוס מלפתוח את החוזה מול הדיירים והוסכם בין הצדדים כי חלקם יופחת לתוספת ממוצעת של 13 מ"ר (צמצום של 5 מ"ר בשטח הדירה לעומת גדרון).
אלא שבינתיים עלתה על הפרק "שיטת המכפיל". השיטה נועדה לפשט את חישוב הזכויות ולפיה יוכפלו סך השטחים הבנויים בשלוש, אליהם יוספו שטחי הממ"דים, והתוצאה תייצג את סך זכויות הבנייה בבניין.
לאחר ויכוחים רבים אושר בסופו של דבר תיקון 3א' המחשב את הזכויות על בסיס מספר הקומות של הבניין המקורי - תוספת של 2.5 קומות לבניין בן 2 קומות, תוספת של 3 קומות לבניין בן 3 קומות ותוספת של 3.5 קומות לבניין בן 4 קומות.
שיטה זו הרסנית לפרויקט, שכן היא מפחיתה דרמטית את סך הזכויות ל-3,920 מ"ר בלבד. על מנת שניתן יהיה להגיע לרווחיות מספקת, 18 הדיירים הקיימים שמעו מהחברה כי הם צריכים להסתפק ב-1,190 מ"ר, קרי תוספת של 109 מ"ר בלבד על זכויותיהם המקוריות לכולם ביחד, 6 מ"ר בלבד בממוצע לכל דייר - זאת לעומת תוספת של 18 מ"ר (פי שלושה) שהובטחה להם עד לפני שנה ובהשוואה ל-13 מ"ר שהובטחו להם לאחר מכן בשיטת חורגין. חלקו של היזם על יעמוד על 2,730 מ"ר, ירידה של 29% לעומת סך זכויותיו בגישת גדרון ושל 12% לפי שיטת חורגין.
לדברי חן, "הפרויקט הוא דוגמה מוחשית לתלאות שעוברים היזם והדייר בדרך לפרויקט, במיוחד בערים שבהן אין תכנית מתאר מקומית מלאה, הכוללת הנחיות מדויקות לחישוב זכויות מתוקף סעיף 23 לתמ"א 38 (כדוגמת רמת-גן). התמרון שלנו כיזם מוגבל, שכן אנחנו נצא לפרויקט רק כאשר שיעור הרווח עומד על 17% לפחות, מאחר שמתחת לרף זה הסיכון רב מדי ובכל מקרה הבנקים לא יסכימו ללוות את הפרויקט. מכאן שככל שמפחיתים לנו בזכויות עלינו לחתוך מזכויות הדיירים על מנת לשמור על שיעור קומבינציה שיאפשר ריווחיות מינימלית מספקת".
אז מה יקרה כעת? האם הדיירים יסכימו לקיצוץ החד בזכויות, או שאולי היזם יהיה זה שירים ידיים? לדברי חן, "אנו שוקלים את צעדינו. יכול להיות שבסופו של דבר לא יחוזק ויורחב הבניין, למרות השנים שעברו מאז התחלת המיזם ולמרות הזמן הרב וההון הכספי והאנושי שהשקענו בפרויקט. הדיירים מביעים חוסר אמון. קשה להם כבר להאמין, וקשה לנו שלא להבין אותם".
התקווה
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
