דודי אפל וגבעת שמואל: "לא ייתכן שזה שסרח חוזר"

האם מסתמן סוף לסאגה בת עשרים שנה בשכונת גיורא המוזנחת שבגבעת שמואל? תושבי השכונה הוזמנו בשבוע שעבר לכנס דיירים שערכה חברת א.ב התחדשות עירונית באולמי הללויה בפ"ת, והזכיר יותר מעמד של חתונה. במקביל, הם ממתינים לכנס דיירים שמתכננת חברת כנען, כדי לשמוע את הצעתה.

לפני כמעט 20 שנה, בשנת 1998, זכה היזם דודי אפל במכרז של מנהל מקרקעי ישראל לביצוע פרויקט פינוי-בינוי בשכונה. תנאי במכרז היה שרמ"י (אז עוד המינהל) תעניק קרקע סמוכה ליזם, כדי שיתחיל לבנות עליה (בינוי-פינוי). לפי תנאי המכרז ייהרסו 556 דירות ובמקומן ייבנו כ-1,600 דירות. את העסקה ביצע דודי אפל באמצעות חברת "מגדל הזוהר" שהיתה בבעלותו.

אלא שכמה חודשים לאחר מכן, נחשפה פרשת שחיתות שהאשימה את אפל במתן שוחד לראש עיריית גבעת שמואל דאז, זמיר בן ארי, ולבכיר במינהל, עודד טל. לפי האישום ביקש אפל להגדיל את מספר הדירות ל-3,200 ובתמורה העניק כספי שוחד והבטיח לטל כי יעסיק את אשתו בחברה.

לאחר הפרשייה ביטל המינהל את המכרז, אלא שצו מניעה משנת 1999 נותר על כנו ולפיו המינהל אינו יכול לבצע שינוי זכויות בשכונה. משכך, טוענים גם היום בחברת מגדל הזוהר, הזכויות עדיין שייכות לחברה, ואלו הועברו לחברת א.ב. התחדשות עירונית. אפל עצמו הגיע בשבוע שעבר לאסיפה באולם האירועים בפ"ת.

"לא ייתכן שזה שסרח, חוזר לפעול בשטח", אומר דורון קדוש, מנציגות ועד השכונה. קדוש, דייר ותיק בשכונה, מציין כי חברת הרברט סמואל, חברה בבעלות משפחת דיין המוחזקת על ידי בעלי מניות קפריסאים, וזרוע ההתחדשות העירונית שלה, חברת א.ב. התחדשות עירונית שבה מכהן ח"כ לשעבר מיכאל קליינר כדירקטור, הן שותפות של דודי אפל. "הוא דיבר איתי ואמר לי בפירוש שהוא היזם והם הקבלן המבצע. כל הסיפורים שהוא מספר לא נכונים ותושבים בשכונה לא מוכנים לשמוע את השם שלו. מה שקורה כעת הוא שאפל ממשיך לתקוע את השכונה עוד שנים ארוכות כפי שעשה עד כה.

"אין זכויות לביצוע לאף יזם", אומר קדוש, "אלא שחברת א.ב. התחדשות עירונית, שרכשה את זכויות מגדל הזוהר, משקרת לתושבים ומציגה מצג שווא כאילו הם בעלי זכויות במקום".

לפי הקלטות שהגיעו לידי "גלובס", נציגים של חברת א.ב. התחדשות עירונית אכן טוענים בשיחות טלפון עם דיירים כי הם בעלי הזכויות בלעדיים לביצוע הפרויקט בשכונה.

לפי גורמים בסביבת החברה, היא מתכננת לפנות לבית המשפט בדרישה מרמ"י לקיום המכרז הישן. עו"ד ארז חבר, מפרקה של החברה, טוען שהוא יילחם על כך במלוא העוצמה: "חברת מגדל הזוהר זכתה במכרז למתן רשות לתכנון, פינוי, פיתוח ובינוי במקרקעין בשכונת גיורא בגבעת שמואל. זמן מה לאחר מכן בוטל ההסכם ע"י רמ"י. חברת מגדל הזוהר הגישה תביעה אזרחית כנגד רמ"י לפיה התבקש בית המשפט להורות על אכיפת זכייתה במכרז. לבקשת מגדל הזוהר הורה בית המשפט על מתן צו מניעה האוסר על רמ"י לבצע כל פעולה בכל עניין הנוגע והקשור למקרקעין במתחם גיורא שבגבעת שמואל לרבות מול צדדים שלישיים. בהמשך נקלעה החברה להליכי חדלות פירעון ובפברואר 2011 מוניתי כמנהל מיוחד לנכסיה.

"בשל הליכי הפירוק, עוכב בירורה של התביעה האזרחית. וביוני האחרון הורה בית המשפט המחוזי בת"א על חידוש תביעתה של מגדל הזוהר ועל הגשת כתב תביעה מתוקן. בין לבין, עוכב ההליך עד להכרעה בזהות הזוכה ברכישת מניות מגדל הזוהר, כאשר בסופו של דבר אושר בבית משפט העליון בדצמבר האחרון למכור את המניות לחברת הרברט סמואל על הים.

"מגיש תוכניות ורץ"

אבל בינתיים נכנסו כאמור לזירה יזמים נוספים שלטשו עיניים לפרויקט ושללים את טענת הבלעדיות של אנשי אפל ורוכשי מגדל הזוהר. אחת מאלה היא קבוצת כנען שמחתימה בפרויקט דיירים מזה שש שנים. כנען מסתמכת על העובדה כי גם אם הצו עדיין בתוקף, אין לו נפקות, שכן במשך עשרים השנה האחרונות מרבית הדיירים עברו תהליך של היוון זכויות חכירה וכעת יותר מ-80% מהדיירים הם בעלי קרקע פרטית, כך שרמ"י היא שחקן משנה.

לדברי עו"ד איתמר גלרשטיין, המייצג דיירים בשכונה, "הזכויות של המנהל בקרקע פחתו ולכן לצו המניעה למעשה אין משמעות. זכויות הדיירים, שדירתם רשומה על שמם, הן זכויות קנייניות ורק הם זכאים להחליט איזה קבלן לבחור לפרויקט".

מאיר טל, מנכ"ל קבוצת כנען, נשמע חדור רוח קרב. לדבריו, לחברה 64 חתימות בסה"כ ובאחד הבניינים 33 חתימות מתוך כ-90 דיירים. לדבריו, "ברגע שאני מגיע ל-50% אני מגיש תוכניות ורץ על זה. כשאני מגיע ל-80% התוכנית מאושרת ומתחילים את הפרויקט. אפל משקר שהפרויקט שלו. אני אומר שהמכרז בוטל, והזכות היא של הדיירים. לא שלי ולא של אף אחד אחר. מדובר פה בניצול ציני של אנשים, חלקם קשי יום, שלא מבינים בהליכי תכנון ובנייה והולכים שבי אחר הבטחות שווא והצגת עובדות ללא קשר למציאות התכנונית והמשפטית".

אבל לא כולם בשכונה מבטלים את הזכויות של רוכשת מגדל הזוהר. ניר אטיה, פעיל בשכונת גיורא המחזיק בדירה ברחוב הנשיא 3, אומר שאותו לא מעניין כבר מי יבצע את הפרויקט - העיקר שהפרויקט יבוצע. "בית המשפט החליט שמשפחת דיין זכתה בזכויות. מכיוון שאנו שומרי חוק והתהליך נמצא בין כותלי בית המשפט 25 שנה, נראה שנכון לתקופה זאת יש למשפחת דיין יתרון יחסי על פני כולם. אמנם מדובר בחברה שבגללה ההליך תקוע 20 שנה, אבל מוטב שנלך בדרך עם הסיכוי הטוב ביותר".

מא.ב התחדשות עירונית נמסר: "החברה מתמחה בהקמת פרויקטים אורבניים, פינוי-בינוי והתחדשות עירונית. החברה הוקמה ע"י קבוצת דיין שבבעלותה פעילות נדל"נית בישראל ובאירופה והיא זרוע הביצוע של חברת מגדל הזוהר שנרכשה ע"י קבוצת דיין. מגדל הזוהר זכתה במכרז למתן רשות לתכנון, פינוי, פיתוח ובינוי בשכונת גיורא והיא הזכאית הבלעדית על פי דין. בימים אלה מתחדשת התביעה שבסופה יורה ביהמ"ש על תחילת ביצוע הפרויקט. בעקבות חידוש התביעה, התחלנו בפעילות משותפת עם הדיירים בכדי להוציא לפועל פינוי-בינוי ולהפסיק את הסבל הרב שנגרם במשך 20 שנה לדיירים.

מפתח הפיצוי: 25 מ"ר ומרפסת

שכונת גיורא ממוקמת בצפון-מערב גבעת שמואל, בסמוך לגשר קוקה קולה בכביש 4. השכונה תחומה בין רחוב הנשיא מצפון, כביש 4 ממערב ורחוב הזיתים במזרח. הבנייה מאופיינת בבניינים נמוכים של 3-4 קומות, הכוללים דירות בנות 2-3 חדרים. מחירי הדירות עלו בשנים האחרונות, בין היתר בגלל החלום לממש את ההבטחה לפינוי-בינוי, והדירות מאוכלסות בעיקר על ידי שוכרים. דירת 21 מ"ר נמכרה ב-938 אלף שקל. דירות בנות 48-58 מ"ר נמכרות ב-1.2-1.3 מיליון שקל ודירות 80 מ"ר נמכרות במחיר של 1.45 מיליון שקל. מפתח הפיצוי שעליו מדברים היזמים עם הדיירים כולל הוספת 25 מ"ר בנוי לכל דירה ועוד מרפסת שמש בת 12 מ"ר, מחסן בן 6 מ"ר בקומת הקרקע וחניה מקורה. דירות מקבילות חדשות בנות 4 חדרים עולות כ-2.6 מיליון שקל.