*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני

הקמת פרויקט במסגרת של התחדשות עירונית רחוקה שנות אור מאופן הקמת פרויקט נדל"ן קלאסי. זאת מאחר שלצד סוגיות הנדל"ן הטהורות, נחשפים היזמים למערכות יחסים ולדין ודברים גם אל מול הדיירים עצמם. יש האומרים כי בפועל הליך הבנייה והביצוע בתמ"א 38 מהווה את החלק הקל במשוואה. נושא ההתנהלות הבינאישית ומציאת הפתרונות הנקודתיים אל מול הדיירים, שהינם חלק מהתהליך כבר מתחילת הדרך, סבוך הרבה יותר. המודעות כיום לפרויקטים של התחדשות עירונית עולה ללא ספק ועמה גוברת האינפורמציה בקרב הציבור באשר למעלות התוכנית. יחד עם זאת, בכל פרויקט שהוא קיימת גם קבוצת דיירים אשר מקשה על התקדמות הפרויקט - אלו הידועים בכינויים "הדיירים הסרבנים".

את קבוצת הדיירים הסרבנים זו יש לחלק לשתי קטגוריות מרכזיות, אלו המתנגדים להליך מסיבות אובייקטיביות, אשר חלקן יוברר כמוצדק בהמשך הדרך ואלו המתנגדים להליך ממניעים אינטרסנטים וטקטיים שבשפת העם מוגדרים כסחטנות. ברור לכל כי יש להתייחס בכובד ראש לנושא הסרבנות שכן, במידה ולא מגיעים לשיעור הסכמה מינימאלי הקבוע בחוק אצל הדיירים, כוחם של הסרבנים על העליונה ואין כל אפשרות להמשיך ולקדם את הפרויקט. יחד עם זאת, ניתן למזער עד כמה שניתן את כיסי ההתנגדות הן ברמה המשפטית והן ברמה החברתית פסיכולוגית. באמצעות עורכי הדין אלון סמואל ואלון אברהמוב ממשרד עורכי הדין ונוטריונים יוסף סמואל ושות', ננסה ללמוד על התופעה - מהי סרבנות מוצדקת? מיהו הסרבן הקלאסי? כיצד מתפתחת הפסיקה בהתייחסותה לתופעה? ומה צופן העתיד לבוא לאותם סרבנים?

"אנו חיים בתוך עמנו והסיבות לסרבנות כל הזמן משתכללות ככל שהשוק עצמו הולך ומשתכלל", אומרים סמואל ואברהמוב. לדבריהם, "בתי המשפט נוטים בפסיקתם יותר ויותר לאפשר ביצוע פרויקטים ולהקטין את הסיבות המוצדקות לסרבנות אך עדיין, למרות שהמגמה היא ללא ספק להוציא פרויקטים אל הפועל, אין להתעלם מהסרבנים וכל סיבה נבחנת בכובד ראש על יד המפקחת על רישום המקרקעין ובתי המשפט. חשוב מאוד לבחון את התנהלות כל אחד מהצדדים לאורך התהליך ולהסיק האם היזם מצידו פעל כשורה אל מול אותו דייר סרבן כביכול. ומנגד האם התנהלותו של הדייר המדובר מוצדקת או לחילופין מסגירה את מניעיו האינטרסנטיים".

יחד עם זאת לדברי סמואל ואברהמוב, רוב רובם של התיקים והסכסוכים נפתרים מחוץ לכותלי בית המשפט. "עיקר התיקים מסתיימים בפשרות, אך אם בעבר אותו דייר סרבן היה "מסתדר" מול היזם בהבנות אישיות וסודיות ביניהם, הרי שכיום קיימת התפקחות בשוק והנטייה היא לשתף את כלל הדיירים בהסכמות מול הסרבן. ברור ליזם כי הנושא צפוי להתגלות לאורך הדרך וליצור התנגדויות בקרב אלו שכבר הסכימו לתמורות בפרויקט. כאשר הנושא גלוי לכל ויש זרימת מידע ושקיפות מלאה, לרוב הדיירים יסכימו לאותם הבנות ובלבד ששיתפו אותם בהחלטה. בסופו של דבר, המטרה של כולם היא שהפרויקט יתממש", מסבירים סמואל ואברהמוב.

- מהם המקרים הקלאסיים של סרבנות וכיצד השוק והפסיקה מתמודדים עימם?

"ניקח לדוגמה את המקרה השכיח של דייר מבוגר או ערירי או דייר חולה, אשר מבחינתו פרויקט של תמ"א 38 מהווה פגיעה באיכות חייו ואינו אטרקטיבי כמו לאוכלוסייה צעירה יותר ובריאה. אותו דייר טוען ובצדק כי את התקופה הקצובה שנותר לו לחיות, יעדיף לבלות מבלי להיות נתון לרעשי בנייה ומבלי שיצטרך לעקור לסביבה חדשה אליה יהיה קשה לו להסתגל, ואף סביר כי יזכה ליהנות מהדירה החדשה או המחודשת לפרק זמן מוגבל, אם בכלל. מבחינתו הפרויקט אינו מפצה על אי הנוחות שיחווה לאורך התקופה. המפקחת ובית המשפט מטפלים במקרים שכאלו בכפפות של משי ולמרות שבפועל, בסופו של יום לא יאפשרו מניעת פרויקט בשל סיבה זו, ימליצו בחום ליזם ללכת לקראת אותו דייר על מנת שהאחרון יתרצה. לרוב גם שאר דיירי הבניין יבינו כי דייר זה ראוי למתן הטבות נוספות מעבר למה שהם קיבלו, שכן האלמנט האנושי חברתי פה ברור לכולם והם יתמכו במתן הטבות אלו ובלבד שהפרויקט יתקדם".

- מה באשר למקרי סרבנות שאינם מובנים מאליהם?

"ישנם דיירים מסוימים אשר מסיבות שונות ומשונות חושבים כי מגיע להם יותר ומתנים את הסכמתם בתמורה כלכלית נוספת, שבמקרים רבים שקולה לתשלום כספי נוסף לצד תוספת הבנייה. במקרים שכאלו, ברור ליזם שאם יבחר ללכת להליך משפטי בסופו של יום הוא יזכה, ובית המשפט או המפקחת יכפה על הדייר את הפרויקט. אך התהליך כמובן ארוך וסבוך וקיים חשש כבד לעיכובים בלוחות הזמנים מה גם שההליך דורש מהיזם השקעה של כוח אדם וכסף. כך שעל פניו אולי עדיף יהיה לו להסכים לדרישות אותו סרבן על מנת שהאחרון ייתן לו את הסכמתו להליך - שיקול המלווה את אותו סרבן מלכתחילה להביע את הסתייגותו להליך.

"יחד עם זאת, יזם שמכבד את עצמו, למרות אותם שיקולים קרים, לא יסכים לתגמל את הסרבן מאחר וברור לו כי אם הדבר יוודע לשאר הדיירים הדבר יביא לפיצוץ העסקה. לעיתים יבקש היזם את הסכמתם של הדיירים לתמורה הנוספת לאותו סרבן ובמקרה והדיירים אינם מסכימים ישקול לעיתים בלית ברירה להעניק את אותן הטבות גם להם או לחילופין לפנות בכל זאת להליך המשפטי או לבוררות מוסכמת. לרוב, כאשר יבין הסרבן כי היזם לא נאות לקבל את תנאיו ונוצרת מולו קואליציה אחידה מקרב הדיירים, ייטה לבטל את התנגדותו לאורך הדרך".

- האם ניתן לפלח את סוגי הסרבנים?

"ניתן לומר בכלליות כי ככל שערך הדירה המקורית גבוה יותר כך מקרי הסרבנות שכיחים יותר, שכן הדיירים יודעים שיש להם 'זהב' ביד ולכן יירצו למקסם את תמורתם. זאת לעומת דיירים באזורים בהם שמלכתחילה מחירי הקרקע זולים. מכאן שליזמים תמריץ יחסית נמוך לקדם פרויקט וכל התנגדות עלולה להבריח אותם.

"כמו כן ניתן לפלח את הסרבנים לפי קבוצות גיל, כאמור, התנגדותם של הדיירים המבוגרים מובנת וברורה ואילו מקרב הצעירים היקף הסרבנות הינו מינורי, שכן ברור להם שפרויקט של התחדשות עירונית ישדרג אותם כלכלית וייתן להם דחיפה להמשך הדרך. לעומתם, דיירים בני הגילאים 40-60 אשר חלקם צבר לעצמו הון ואינו תלוי לגמרי בנכס הספציפי, יוצרים לעיתים חומת התנגדות קשה. לכן לעיתים ינסו לעכב באופן טקטי את הפרויקט על מנת לזכות מהיזם בתמורות נוספות".

סמואל ואברהמוב מסכמים ואומרים כי "למרות שהתופעה מצטמצמת, איננו רואים אותה נעלמת מהנוף. יחד עם זאת ככל שהשוק משתכלל וממציא עצמו מחדש, כך גם על הסרבנים להיות 'יצירתיים' יותר ויותר".

לאתר החברה