*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני

בכל ענף שהוא ,ככל שהתחום צעיר יותר, כך יש פחות בירוקרטיות ופרוצדורות שיש לעקוף ולאכוף אותם על מנת להיכנס אליו - לטוב ולרע. בתחום ההתחדשות העירונית למשל, עד לפני שנים לא מרובות, לא היה ידע רב, בעיקר לדיירים, ולכן הם נעזרו באנשי מקצוע על מנת להבין ולדעת יותר. הבעיה המרכזית היא שחלק מאותם בעלי מקצוע כביכול, נתגלו בדיעבד כמאעכרים וקבלני חתימות, אשר הבטיחו הרים וגבעות לדייר ובלבד שהאחרון יחתום על טופס קטן, שיתברר לאחר מעשה כהסכם בלעדיות לבצע פרויקט תמ"א 38 בבניין/המתחם המדובר.

מאז אותה תקופה התחרות השתכללה, רמת הידע והמודעות בקרב האוכלוסייה עלתה ונוצרו תנאי סף שאמורים לסנן את אותם גורמים לא ראויים אל מחוץ לשוק (בעיקר באזורים בהם מחיר הקרקע אינו נמוך). ככל שהדיירים הבינו יותר, הם הפכו לסקפטיים יותר באשר ליזמים וכיום רובם דואגים להגן על עצמם, ולהשתמש ביועצים ובראשם עו"ד מטעם הדיירים על מנת לבחור ביזם הראוי.

בתחילת הדרך נוצרו התמחרויות לא רשמיות בין היזמים אשר בשלב מאוחר יותר השתכללו לנוהל של מיני מכרזי יזמים שעסקו בעיקר בכל הנושאים הכמותיים, התמורות השונות לדייר ולוחות הזמנים לצד הוכחת ההיסטוריה, מוניטין עסקי וכמובן הגב הכלכלי של המתחרים. לאט לאט הנושא הלך והתעצם, ובמיוחד באזור המרכז ובתל אביב נוצר נוהל עבודה של מכרזי יזמים, הכוללים שאלונים עבי כרס ובהם נדרשים המתמודדים לפרט לא רק באשר לנושאים הכמותיים הבסיסיים כי אם גם בשלל נושאים נוספים, קטנים כגדולים, הקשורים לפרויקט.

לכאורה נראה כי מדובר בצעד חיובי אשר בא לסנן את הגורמים החלשים ולאפשר בחירת היזמים הראויים לביצוע פרויקט. אולם, לדעתו של תומר רייפמן, סמנכ"ל בחברת יעז המתמחה בייזום ובניית פרויקטים של התחדשות עירונית במיוחד בתל אביב, מכרזי היזמים במתכונתם הנוכחית, בעיקר בתל אביב, הלכו צעד אחד רחוק מדי. "הרציונל מאחורי מכרזי היזמים נכון. החשיבה והלוגיקה של הסינון מתאימה, אך פשוט לקחו את הכלי למחוזות מיותרים".

רייפמן אומר כי ריבוי הפרטים הנדרשים בשאלוני המכרז מחטיא את המטרה, "בפועל בעזרת מספר שאלות פשוטות ניתן להגיע לסינון נכון של יזמים. ישנן מספר נקודות קריטיות בבחירת היזם שהן המסננת המספיקה וככל שמוסיפים עליהן רק גורעים מהמטרה הסופית. במכרזי היזמים יש להתעמק בנושאים המהותיים של שטחי התמורה, גודל הדירות, גודל המרפסות, שטחי הציבור, שטחים ירוקים וכמובן בכל הקשור לחוסן הכלכלי של היזם וההיסטוריה שהוא מביא עימו, מעבר לכך זה מסרבל, מיותר וגורם לעיוותים".

"מה שקורה בפועל", ממשיך רייפמן, "שעורכי הדין של הדיירים מכינים שאלונים עבי כרס, שלוקח לי, בתור יזם שמכבד את עצמו, שבועות לענות עליהם ולפעמים הם גורמים ליזמים ראויים לוותר על העניין". לדבריו של רייפמן, לעיתים התעמקות יתר מביאה לכך שהתוצאה תהיה הפוכה מהמטרה המקורית, "ככל ששואלים על פרטים קטנים וזוטרים, הרי שבפועל עולה קרנם של היזמים הפחות ראויים. זאת מאחר ואינם יכולים להתחרות עם היזמים הוותיקים והמנוסים בכל הקשור להיסטוריית בנייה, מוניטין חברה, גב פיננסי והמלצות דיירים קודמים, הם מתחרים מולי בדברים הזוטרים, כגון ארץ ייצור המפרטים, זהות יצרן מוצרי הסניטציה ועוד כל מיני נקודות שעשויות להבליטם אל מול יזמים ראויים באמת, ולגרום לדיירים להעדיף אותם. כל זאת למרות שבפועל הם אינם הבחירה הנכונה ליזם שיכול להרים פרויקט של תמ"א 38 ראוי. עודף השאלות מוציא את העוקץ מכל הנושא", אומר רייפמן.

רייפמן סבור כי מכרזי היזמים של היום עלולים ליצור עיכובים מחד ועיוותים בהליכי בחירת היזם המתאים מאידך: "עו"ד מטעם הדיירים מתייחסים למכרזים אלו כאילו מדובר על מכרז של משרד הביטחון, באופן מוגזם ומסורבל ובסופו של דבר זה בא על חשבונם של הדיירים, כך שבפועל הם יורים לעצמם ברגל. באיזשהו מקום עורכי הדין רוצים להראות שהם חיוניים לתהליך, ולכן חלקם לפחות, עורכים מכרזים בהם מבקשים מהמתחרים תשובות על פרטים שאינם רלוונטיים, לפחות לשלב של בחירת היזם עצמו". רייפמן מפרט: "עם כל הכבוד, מדוע חשובות לשלב בחירת היזם שאלות בנושא ארץ ייצור האריחים והקרמיקה ובאיזו ארץ ייצרו את הגנרטור. ככל שיש יותר נתונים, יש פתח גדול יותר לאי הסכמות בין הדיירים לבין עצמם וזה רק מעכב פרויקטים וגורם למשברים בנושאים שאינם רלוונטיים לשלבים מקדמיים אלו של הפרויקט".

לדבריו, "את מכרזי היזמים יש להחזיר ולהפוך לכלי פשוט ויעיל ולנצלו על מנת לאסוף נתונים שבאמת יעזרו לבחור ביזם ראוי. לאחר שמחליטים על היזם, יושבים עימו ודנים בכל הסוגיות הפחות קריטיות כדוגמת המפרטים ומגיעים אל עמק השווה על פי הסטנדרטים המקובלים בשוק באותו הרגע" רייפמן מסכם ואומר כי "צורת עבודה שכזו, קרי מכרזי יזמים ענייניים ומו"מ פרטני עם היזם הנבחר, מעלה את הסיכויים להליך בחירה נכון ומהיר".

לאתר החברה