בכירה במשרד הבינוי: "עליית מחירי הדיור עשתה לנו טוב"

בעשורים האחרונים, בזמן שמאות מבני שיכונים ישנים הלכו והידרדרו בכל רחבי הארץ, נשאלה שוב ושוב השאלה מדוע פרויקטים של פינוי-בינוי לא מצליחים להתקדם - למרות יתרונם החברתי, הכלכלי והעירוני המובהק. בענף כבר התרגלו להאשים את הביורוקרטיה, את הרשויות המקומיות, את חוסר ההיתכנות הכלכלית וגם את ההליכים המסורבלים שבין הדיירים ליזם. כמעט כמנטרה, נהוג היה לומר שאת הפרויקטים שהחלו לזוז אפשר לספור על כף יד אחת ולקבל עודף.

אבל נראה שדברים מתחילים להשתנות. אמנם הרשות החדשה להתחדשות עירונית טרם הוקמה (החוק עבר בקיץ האחרון, לאחר שהממשלה החליטה על הקמת הרשות עוד בקיץ 2014, בימי הממשלה הקודמת), אבל ניצני הפעילות כבר צצים בשטח. עינת גנון, מנהלת אגף התחדשות עירונית במשרד השיכון, היא למעשה החלוצה ברשות החדשה, ולדבריה דברים מתחילים לקרות.

"אפילו אם כולם רוצים, זה מסובך"

"אנחנו רואים את הגידול במימוש פרויקטים. לא תכנון, מימוש. קודם כל הם הבשילו, כי אלה פרויקטים ארוכי טווח, ואחרי שסיימנו את התכנון מגיע היזם, ומתחיל משא ומתן, ואחר כך הוא מחתים חלק מהדיירים, ויש דייר סרבן, ואפילו אם כולם רוצים, אז יש פתאום בעיות של אפוטרופוס ודיור ציבורי, וזה, וזה. עם כל המכלול הזה, עד שפותרים ומגיעים למימוש לוקח זמן.

"אני חייבת להודות שבכל מה שקשור להתחדשות עירונית, עליית מחירי הדיור עשתה לנו טוב. השילוב של פרויקטים שהבשילו, שתוכננו לפני כמה שנים, יחד עם עליית מחירי הדירות - טובה להתחדשות עירונית. זה אולי לא נשמע פוליטיקלי קורקט בתקופה שאנחנו רוצים להוריד את מחירי הדיור, אבל המציאות היא כזו שבגלל עליות המחירים אנחנו רואים היום פרויקטים בביצוע גם בעיר נהריה, ובעיני זה דבר נפלא".

- היוצא מן הכלל לא מעיד על הכלל. אין היתכנות לפינוי-בינוי בפריפריה, שהרי הקרקעות הפנויות שם שוות כמעט אפס.

"נכון שבקריית שמונה זה לא יכול לקרות, גם אם מחירי הדיור יעלו עוד יותר, אבל יש לנו פרויקטים בפריפריה. יש לי פרויקט שהמשרד תיקצב בבאר שבע, שיושב כבר כשנה על המדף, ופתאום יש שם יזמים שמסתובבים ומתעניינים. אנחנו רואים הרחבה של המעגל לאזורים שהיה ספק אם פרויקטים יתממשו בהם. יש הרחבה של מעגל המימוש".

"יש מקומות שראש העיר השתגע"

המספרים שגנון מציגה לגבי פרויקטים שנמצאים בביצוע מרשימים. אם בעבר היה מדובר בבודדים בלבד, היום מדובר בעשרות. "יש מי שמסתובב ואומר שמכל הפעילות של משרד השיכון יצאו ארבעה או חמישה פרויקטים, וזה לא נכון. יש לנו היום בביצוע 36 פרויקטים".

שינוי נוסף קשור לנגישות המידע. "בחודשים האחרונים חל מפנה משמעותי בכל הנוגע למידע הקשור לתחום ההתחדשות העירונית: המידע החל לעלות לאתר האינטרנט של משרד השיכון", אומרת גנון.

"במקביל, עלה גם מודל דינמי לשימוש יזמים וגם בעלי דירות במתחמי פינוי-בינוי שיכול לתת מושג אודות ההיתכנות הכלכלית של פרויקט על בסיס מספר הדירות הקיימות, מספר דירות התמורה, פתרונות החניה, שיעור החיוב בהיטלי ההשבחה ועוד. המודל הדינמי הזה מביא בחשבון גם את התקורות של היזם, פינוי דיירים, שכירות ועוד. זו עליית מדרגה. יש את ערך המכירה, השווי, בכמה מוכרים את הדירה החדשה, האם יש מסחר בפרויקט, האם יש משרדים, מה השווי של כל אחד מהמרכיבים האלה, מה הפתרון לחניה, אם כולו תת קרקעי, חלקו תת קרקעי, מה תקן החניה, יש מקום שמסתפקים בתקן של מקום אחד בגלל תחבורה ציבורית, ומנגד יש מקומות שראש העיר השתגע ורוצה שני מקומות חניה על יחידת דיור, היטל השבחה. בשורה התחתונה, אתה ממש רואה את שיעור הרווח בכל פרויקט פוטנציאלי".

המודל הדינמי אגב מעמיד את שיעור הרווח היזמי ממנו יש היתכנות לפרויקט פינוי-בינוי על כ-18%. על פחות מזה כנראה יזם לא ייצא לדרך, וגם לא יקבל אשראי.

היטל השבחה מופחת

חוק הרשות להתחדשות עירונית עבר כאמור בקיץ האחרון בכנסת, אבל הקמת הרשות עוד רחוקה. טרם פורסמו מכרזים לבעלי תפקידים וגם טרם נבחר אפילו מי שיעמוד בראשה.

במהלך הדיונים על חוק הרשות להתחדשות עירונית, היו לא מעט גורמים שטענו שהתוצר הסופי חסר יכולת השפעה אמיתית על התחום ולא יועיל בקידום הפרויקטים.

גנון אמנם תהיה חלק מאותה הרשות ולכן לא סביר שתצא נגדה, אבל היא סבורה שהחוק חשוב ושלרשות בהחלט תהיה השפעה. היא מגלה שלמרות שהרשות עוד לא קמה, כמה סעיפים שכלל החוק כבר נכנסים לאחרונה לתוקף ומשמעותיים מאוד לתחום.

"יש מרכיבים של החוק שנכנסו לתוקף ב-21 לינואר והם משמעותיים. למשל קביעת מדרגה נוספת בכל הקשור להיטל השבחה. הרי עד עכשיו היה אפשר לקבל פטור מלא מהיטל השבחה או חיוב בשיעור 50%, ובחוק הרשות נוספה מדרגה של 25%. זה חשוב כי זה מאפשר פטור וגם מאפשר לרשות המקומית לקבל משהו במקביל.

"עוד שינוי מהותי הוא הקמת ועדות משנה להתחדשות עירונית בוועדות המחוזיות. אנחנו פועלים במרץ יחד עם מינהל התכנון ומטה הדיור ליישם את זה. אלה ועדות שהן קבינטיות, כלומר שאי אפשר להביא את התוכנית לדיון חוזר במליאת הוועדה המחוזית, ולכן זה אמור להיות הליך יותר מהיר. אנחנו גם תולים את תקוותנו בזה שיחד עם הקמת הוועדות החדשות תהיה התייעלות בוועדות המחוזיות".

אמנם נראה שמדובר בשני דברים זניחים יחסית, אך בכל מה שקשור לפינוי-בינוי, היטלי השבחה והוועדות המחוזיות הם שני חסמים משמעותיים מאוד שהחקיקה החדשה תוכל לסייע בפתרונם. מדרגה של 25% לחיוב בהיטל השבחה תוכל להכניס למעגל הכדאיות הכלכלית עוד פרויקטים, ולאפשר גם הסכמה של רשויות מקומיות שעד היום לא רצו להעניק פטור רחב יותר.

הקמה של ועדות מיוחדות שיעסקו רק בפינוי-בינוי תוכל לאפשר עיסוק מקצועי יותר בתוכניות הללו, שהן מורכבות מהיבטים רבים (תכנוניים, חברתיים ועוד) וגם לפנות זמן לוועדות המחוזיות בטיפול בתוכניות הרגילות.

גנון: "שינוי נוסף הוא בנושא ההכרזה על פרויקט - שהיום מחולק בין חוק התכנון והבנייה לחוק מיסוי מקרקעין, שיהיה מעתה תחת חוק הרשות. אנחנו עוברים להכרזות מתוקף חוק הרשות, ויותר מזה, הן תהיינה בסמכות שר השיכון ולא הממשלה, אז אני לא צריכה כל פעם להעלות הצעת מחליטים, עם חוות דעת משפטית וכל ההליך הזה. זה יקצר לנו את התהליכים".

דיור להשכרה פוגע בהיתכנות הכלכלית

"עוד מהלך שעשוי להאיץ אישור תוכניות פינוי-בינוי הוא מתן אפשרות להגיש תוכנית שכזו לטיפול הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל). מדובר במהלך שמתקדם בחקיקה בימים אלו כחלק מתיקונים בחוק הותמ"ל. התיקון לחוק קובע שתוכניות גדולות של פינוי-בינוי יוכלו להגיע לטיפול הוועדה המיוחדת, מה שיאיץ את אישורן".

אחד המרכיבים המרכזיים בחוק הותמ"ל קובע חובה לשילוב 30% דיור להשכרה בפרויקטים - אולם חובה זו לא תיכלל בתוכניות פינוי-בינוי.

גנון סבורה שההחרגה מחויבת המציאות: "יש כאן שני דברים חשובים. יש את הכלכליות של הפרויקטים שמלכתחילה היא לא ברורה, ועם ההשכרה היא תהיה בעייתית עוד יותר, ויש את השאלה מי הם הדיירים המתפנים. הרי פינוי-בינוי הוא למעשה סוג של פרויקט דיור בר השגה. אנחנו לוקחים משפחות שהן רובן לא במצב סוציו-כלכלי גבוה, ואתה משאיר אותן בשכונה שהופכת להיות שכונה יקרה יותר, ובעיני זה לגמרי דיור בר-השגה".

- אפשר היה להשאיר לפחות 10% להשכרה. בשם העיקרון החשוב.

"אני מאוד בעד, אבל מה לעשות שזה פוגע בכלכליות של הפרויקט? לכן אנחנו צריכים לא לחייב את זה, אלא לאפשר את זה, וצריך גם קצת לסמוך על גופי התכנון.

"לדוגמה פרויקט דפנה בת"א כולל גם דיור להשכרה, כי זה נמצא באזור שאין בעיה להעמיס עליו עוד זכויות בנייה. בת"א ערכי הקרקע מאפשרים זאת. אבל כשיש פרויקט בפריפריה של גוש דן, בנתניה למשל, שם יש מכפיל של 1 ל-4.5 או 5, אני לא רוצה להעמיס עוד מרכיב שברור לנו שהוא לא כלכלי. אני לא חושבת שזה נכון להפוך את הפרויקט לעוד יותר עמוס, ועוד יותר צפוף, רק בשם הרצון המקודש להכניס דיור להשכרה".

"צריך קרן לתחזוקה גם בבניינים רגילים"

נושא חשוב נוסף בפינוי-בינוי הוא הצורך להתמודד עם דמי התחזוקה הגבוהים ביום-יום באותם מגדלים חדשים. בעלי הדירות הישנות חוזרים אמנם לדירות חדשות, אבל צריכים להתמודד עם דמי תחזוקה גבוהים ועם ארנונה שקפצה לשמיים עם הדירה שהתרחבה והאזור שהשתדרג. בחוק הרשות להתחדשות עירונית ניתן לבעיה זו פתרון חלקי, על ידי מתן הקלות לדיירים קשישים שמקבלים קצבת הכנסה ועומדים בקריטריונים שונים, וגם זאת לתקופה קצובה בלבד.

בעבר עלו פתרונות אחרים שניסו לכוון למהלך יצירתי שבמסגרתו תוקם קומת מסחר שתישאר בבעלות הדיירים ותממן את הפרש התשלומים לתחזוקה, או דירת מגורים שתהיה בבעלות חלק מהדיירים והשכירות ממנה תממן את הפער.

הפתרונות הללו נשמעים טובים על הנייר, אבל מעוררים גם דילמות לא פשוטות. גנון: "הרעיון של הקצאת נכס מניב לטובת בעלי הדירות הותיקים הוא בעייתי. הרי הוא ישמש את כלל הדיירים החוזרים והוא בעצם צריך להיות רשום על שמם של רבע מהדיירים.

"עכשיו, אם מר כהן רוצה למכור את הדירה שלו, הוא צריך שכל השאר יחתמו לו. זה מאוד מורכב. אם זה נכס מניב, לא משנה אם זו דירה להשכרה או חנות, הדיירים יתחילו להתווכח כי אחד ירצה להשכיר לבת דודה שלו, והשני ירצה משהו אחר. ויש גם בעיות מיסוי".

- ובכל זאת, בעיית המימון השוטף עדיין קיימת. לדיירים רבים אין מקורות לממן זאת.

"אנחנו ממליצים על הכיוון של קרן הונית. היזם יפתח קרן שתיועד לנושא הזה וישים בה מההתחלה את הכסף. ככה הקרן תיכנס לתוך התחשיבים שלו כבר מהרגע הראשון. זה יירשם בהוצאות, ובתמורה הוא יקבל זכויות בנייה. ויחד עם זאת, יש עוד שאלות פתוחות בקשר לזה: נניח שהוקמה קרן כזו, איך מנהלים אותה, איפה משקיעים את הכסף".

- וגם מה קורה אחרי שהפרויקט נגמר. כי היזם מחר בבוקר יכול להיעלם.

"ברור. לכן אני לא אוהבת גם את הפתרון שיהיו שלוש דירות שיישארו על שם היזם והוא ישכיר אותן בשביל מימון התחזוקה. אני מעדיפה את הקרן ההונית שאולי הרווחים ממנה קצת יותר נמוכים, אבל יש בה מידת ודאות גבוהה יותר.

"יזמנו תיקון חקיקה בנושא הזה, בשיתוף עם משרד המשפטים, ובדיוק קיבלתי הודעה שכבר נקבע דיון בנושא. תזכיר חוק עוד אין, כי אנחנו רק בהתחלת העבודה על אופי הקרן ועל השאלה איך לנהל את הקרן הזו. חשוב לי להדגיש שאני לא חושבת שאנחנו צריכים לנהל את החיים של האנשים, אבל צריך לתת להם את הכלים. לכן אנחנו לא בהכרח נחייב להשתמש בפתרון הזה".

- גם בפרויקטים אחרים התחזוקה היא בעיה.

"נכון. אנחנו מטפלים עכשיו בנושא פינוי-בינוי, אבל יש הבנה שפתרון כזה של קרן צריך אולי להיות קיים גם בפרויקטים רגילים. התחזוקה היא עניין חשוב. יש תחזוקה שוטפת, תחזוקה מונעת, שבר, והחלפה ושדרוג, הרי יש מערכות בבניינים האלה שהם כבר כל כך יקרות, שבעוד 20 שנה יצטרכו להחליף אותן. פתאום בעוד 20 שנה תגיע אליך חשבונית של 200 אלף שקל, מאיפה תוציא את הכסף הזה? אז לכן צריך מתישהו לטפל גם בזה".

 פרויקטים של פינוי בינוי