"חוק המארגנים" בפרויקטים של פינוי-בינוי - ירד מהפרק

"ניהלנו מו"מ ארוך מול דיירים. כשכבר הגענו לשלבים אחרונים של החלפת טיוטות הסכם, פתאום איזה מאכער התחיל לדבר במקביל עם הדיירים ושלף הצעות שנראו כדאיות יותר עבורם, רק כדי לשים מקל בגלגלים, לשכנע אותם להפסיק את המו"מ מולי, ולהתקדם איתו. מאז הפרויקט תקוע וחבל", כך מספר רוני צברי, בעלים של חברת צברים העוסקת בתחום ההתחדשות העירונית, על פרויקט פינוי-בינוי שקידם ללא הצלחה.

צברי כמובן אינו היחיד. לעתים מדובר בקומץ דיירים החתומים על מסמך תמים, חתיכת נייר פשוטה, שכובלת אותם למארגני חתימות, המחפשים בעצמם יזם שירצה לקנות חתימות תמורת עמלה שמנה.

"תנאי סף מינימליים"

תופעת המאכרים אינה חדשה בענף הנדל"ן, וגם המחוקק נדרש לסוגיה והצעת חוק נכתבה במיוחד כדי לטפל בנושא. אבל הצעת החוק, "חוק מארגני העסקאות" ממאנת בינתיים להתקדם, ולאחר שהייתה אמורה לעלות לדיון בוועדת הרפורמות ב-30 בינואר, היא ירדה מסדר היום בדקה ה-90 - לאחר שיו"ר הוועדה, ח"כ אלי כהן, עזב את הוועדה לטובת כהונה כשר הכלכלה.

החוק נועד להתמודד עם מקרים שבהם גורמים שונים ("מארגנים") מחתימים בעלי דירות על ביצוע עסקת פינוי-בינוי. החוזה כולל התחייבות שבעלי הדירות יתקשרו בעתיד עם יזם שייבחר על ידי המארגן. בתמורה להתחייבות זו של בעלי הדירות, מתחייב המארגן לגיוס הסכמותיהם של יתר בעלי הדירות לעסקה.

לא פעם המארגנים אינם עומדים בהבטחות לקדם את הפרויקט בתוך תקופה מסוימת, מה שמשאיר את בעלי הדירות עם התחייבות שלא ניתן להשתחרר ממנה, כשאינם רשאים להתקשר עם מארגן או יזם אחר. הצעת החוק תוחמת את "תקופת הכבילה", כך שבחלוף התקופות הקבועות בחוק, יפקע תוקפו של החוזה שנחתם בין המארגן לבעלי הדירות (ראו מסגרת).

"הצעת החוק אינה מתמודדת באופן שלם ומלא עם הבעיה", אומר עו"ד שלום סימון ממשרד עמית פולק מטלון. הצעת החוק המקורית אינה מטפלת למשל בהסכמים שנחתמו עם מאכערים לפני המועד שבו יאושר החוק.

עם זאת, חגי טולדנו, מנהל תחום התחדשות עירונית במשרד השיכון, אמר לאחרונה כי התיקונים החדשים בחוק יטפלו גם בפקיעת תוקף החתימות בהסכמים ישנים שנחתמו לפני החוק.

לדברי סימון, בעיה נוספת היא שהצעת החוק אינה קובעת תנאי סף מינימליים למי שיכול להיות מארגן, ובעצם התחום נשאר פרוץ כך שכל אדם יכול לעסוק בו.

"ראוי היה שהחוק החדש יסדיר גם את נושא רישום הערות האזהרה מכוח אותם הסכמים עם מאכערים. כיום, לאחר חתימת דייר על טופס בן עמוד אחד ניתן לרשום הערת אזהרה לטובתו של המאכער ובכך ליצור הגבלה חמורה וקשה על זכויותיו של הדייר בדירתו, ברוב הפעמים בלי שהוא מודע לכך".

עוד נקודה חשובה היא שהצעת החוק מתייחסת רק לפרויקטים של פינוי-בינוי, בעוד שבעיית מארגני העסקאת קיימת גם בפרויקטים של תמ"א 38.

מן הצד השני, בשוק הנדל"ן יש מי שמעלה את החשש כי התקופה שבה הדיירים יישארו כבולים למארגן היא קצרה מדי, ובמקום לברך ולעזור היא בעיקר תטרפד פרויקטים.

"החוק קובע את 'תקופות הכבילה' בהתאם ל'מידת רצינותו' של המארגן בקידום העסקה, כלשון ההצעה. אולם הניסיון מלמד כי לוחות הזמנים הנ"ל הם קצרים ובלתי סבירים, גם בנסיבות שבהן בעלי הדירות התקשרו עם מארגן מקצועי ומנוסה", כך עו"ד שמואל לכנר, ראש מחלקת הנדל"ן של משרד נשיץ ברנדס אמיר.

לדברי לכנר, "הצעת החוק אינה מביאה בחשבון כי פעמים רבות תהליך החתמת בעלי הדירות והליך אישור התב"ע מתארכים נוכח נסיבות שאינן בשליטת המארגן, כמו הצורך באיתור בעלי דירות אשר אינם מתגוררים בארץ; קיומן של דירות בבעלות עמידר וניהול מו"מ נפרד עמן; הליכי שמיעת ההתנגדויות לתב"ע וכיו"ב. בכך יש בהצעה כדי לסכן את ההשקעות שהושקעו על ידי המארגן, שלא מסיבות הנעוצות בהתנהלותו ומומחיותו, וחמור מכך - יש בה כדי לסכן את מימושן של עסקאות פינוי-בינוי".

לכנר מציין שלא כל המארגנים עשויים מקשה אחת: "יש גורמים המעניקים לבעלי הדירות שירותים מקצועיים רבים נוספים הקשורים בקידום הפרויקט, תוך השקעת משאבים אדירים. לטעמי, הצעת החוק חסרה הבחנה בין סוגי המארגנים, וראוי היה לקבוע קריטריונים נוספים המבחינים בין סיטואציות שונות".

6 חודשים עד 5 שנים

הצעת החוק המתגבשת בוועדה בכנסת קוצבת כאמור את הכבילה של הדיירים למארגני החתימות לפרקי זמן מקסימליים, בהתאם לפועלו המוכח של המארגן.

אם לא נעשה דבר לקידום הפרויקט, ההסכם יפוג לאחר 6 חודשים;

אם התקשר המארגן עם 50% מבעלי הדירות בבניין של עד 16 דירות, או עם 40% לפחות בבניין בו יותר מ-17 דירות, יפוג ההסכם לאחר 18 חודשים;

אם המארגן התקשר עם לפחות שני שלישים מבעלי דירות בבניין משותף, או שיזם התקשר בעסקת פינוי-בינוי עם 50% לפחות מבעלי הדירות בבית משותף בו 16 דירות לכל היותר, או עם 40% לפחות מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו 17 דירות או יותר לגביו נחתמו הסכמים, תוקף הסכם יפוג רק בתום שנתיים;

אם תוכנית (המתייחסת להריסת הבניין הישן והקמת בניין חדש) הוגשה ונקלטה במוסד תכנון, ההסכם יפוג לאחר 4 שנים מיום קליטת התוכנית.

אם הופקדה תוכנית להתנגדויות, ההסכם יפוג לאחר 5 שנים מיום קליטת התוכנית במוסד התכנון.