חברות הנדל"ן המניב ירוויחו משמעותית בעקבות הורדת המס

חברת הנדל"ן המניב מליסרון  פתחה הבוקר את עונת הדוחות הכספיים השנתיים של הענף ל-2016 ברגל ימין, עם רווח נקי מרשים של קרוב ל-1 מיליארד שקל. כ-27% מסכום זה - קרוב ל-270 מיליון שקל - נרשמו לחברה בעקבות החלטת הממשלה להוריד את מס החברות. בכך מליסרון מהווה את הסנונית הראשונה לקראת סיכום שנתי חיובי, שצפוי להשתקף בדוחותיהן של רוב החברות הבולטות בענף, הצפויות ליהנות באופן חד-פעמי מהשינוי בחוק.

נזכיר כי בסוף 2016 פורסם חוק ההתייעלות הכלכלית, כחלק מתיקוני החקיקה של תקציב המדינה לשנים 2017-2018, שקבע, בין השאר, הפחתה של שיעור מס החברות ב-2017 ב-1% ל-24%, וב-2018 ב-2% ל-23%. זאת, במקום מס של 25% ב-2016.

יוזמה זו, לפי משרד האוצר, "באה על רקע נתוני הצמיחה החלשים בשנה האחרונה והתחרות הגוברת בעולם על הבאת חברות זרות. המהלך אמור לעודד את הצמיחה במשק כבר בטווח הזמן הבינוני". החלטה זו צפויה לייצר לחברות הנדל"ן רווחי הון חד-פעמיים משמעותיים, שינועו בחלק לא קטן מהחברות בין כמה עשרות מיליוני שקלים לכמה מאות מיליוני שקלים (בגדולות שבהן), ויסייעו להן לסכם את 2016 עם צמיחה ניכרת בשורה התחתונה בדוחות הכספיים.

עזריאלי תרוויח 400 מיליון שקל

על פי הערכות ראשוניות של רוסאריו ייעוץ ומחקר, עשר מחברות הנדל"ן המניב הבולטות בשוק המקומי, שעיקר פעילותן מתרכז בישראל, צפויות ליהנות מתוספת מצרפית של קרוב ל-1.4 מיליארד שקל ברווחיהן בסיכום שנתי.

לצדה של מליסרון בולטת עזריאלי קבוצה , שצפויה ליהנות מרווח חד-פעמי של כ-400 מיליון שקל, ואחריה ניצבות כמה חברות עם תוספת צפויה של סכום תלת-ספרתי במיליונים, או כמה עשרות מיליוני שקלים, לרווח של כל אחת. לתוספת הרווחים צפויה גם השפעה על שווי החברות, שנעה, על פי ההערכות, בטווח של 0.5%-2.7%.

אביטל איגנר, אנליסטית הנדל"ן של רוסאריו, מסבירה כי הורדת מס החברות תשפיע על מאזן החברות, בכך ש"תביא לירידה בגובה המסים הנדחים על מנת להתאים לשיעור המס הנמוך יותר (בהנחה שהחברה לא מוכרת נכסים)". לגבי השורה התחתונה של החברות, אומרת איגנר כי "כל הירידה בגובה המסים הנדחים תתווסף כהכנסות ממסים ותגדיל את הרווח הנקי באותו הסכום".

לדבריה, "חברות הנדל"ן המניב הגדולות, שמחזיקות בנכסים איכותיים ותיקים, צפויות לרשום רווח נקי גבוה יותר, שיכול להגיע גם לעשרות ומאות מיליוני שקלים". עם זאת, היא מדגישה כי "כל השינוי הזה אינו תזרימי, אלא חשבונאי בלבד", ומוסיפה כי "העלייה ברווחים לא צפויה להשפיע על היקף חלוקת הדיבידנדים מהחברות, משום שהן בדרך כלל לא מחלקות רווחים משערוכים, אלא על בסיס הפרמטרים של פעילותן השוטפת".

עוד לדברי איגנר, "האירוע החד-פעמי החיובי הזה מתרחש בשנים חיוביות למרבית חברות הענף, שנהנות ממצב השוק ומניותיהן רושמות תשואות נאות". עם זאת, איגנר מזכירה כי "גם לפני כמה שנים היתה תוכנית ממשלתית להורדת מס החברות, שבסוף בוטלה. לכן, צריך לזכור שהשינוי הזה יכול לעבוד לשני הכיוונים. בכל מקרה, מה שיותר חשוב לבחון הוא הביצועים השוטפים של החברות, ופחות הרישום החשבונאי, למרות הרווחים הנאים".

לגבי השפעת השינוי המיסויי על ערך החברות, מסבירה איגנר: "בבחינת השווי של חברות נדל"ן עושים שימוש בנתונים של NOI (רווח תפעולי נקי) ו-FFO (תזרים מזומנים נקי), שאינם מושפעים משינוי זה ברווח הנקי או במסים הנדחים". לדבריה, "ה-FFO צפוי לגדול באופן מינורי בשנים שבהן יופחת המס בפועל", ו"ההשפעה על שווי החברות באה לידי ביטוי בתחשיב ה-NAV באופן שאם עד היום הופחתו, כמקובל, 25%-50% מסך המסים הנדחים - סכום זה צפוי לקטון מעט".

 הרווחים הצפויים של חברות הנדלן הגדולות בעקבות הקטנת שיעור מס החברות