חוק מארגני העסקאות בפינוי-בינוי ותמ"א 38 אושר סופית בכנסת. מדובר בחוק משמעותי המתייחס לתחום שהיה פרוץ עד כה ומנסה להסדיר את מערכת היחסים בין בעלי דירות ישנות לבין גורם המנסה לארגן פרויקט התחדשות עירונית בבניין בו הם גרים.
חוק "מארגני העסקאות", חוק שזכה לכינוי "חוק המאכערים", קובע כללים בנוגע ללוחות הזמנים ולאבני הדרך שבהם מארגני העסקאות וגם יזמים צריכים לעמוד. אם עד היום המצב בשטח אפשר לגורמים כאלה או אחרים להחתים דיירים על הסכמים בהם האחרונים נכבלו לתקופות ארוכות מול אותו הגורם מבלי אפשרות לצאת מההתחייבות אפילו אם הפרויקט לא התקדם, החוק אמור לשנות מציאות זו.
את החוק יזמו וקידמו במשרד המשפטים (בהובלת עו"ד ארז קמיניץ המשנה ליועץ המשפטי לממשלה וכרמית יוליס ראש אשכול נדל"ן במחלקת ייעוץ וחקיקה) ובמשרד הבינוי והשיכון (בהובלת עינת גנון ראש אגף התחדשות עירונית) והוא הגיע לקו הגמר לאחר דיונים רבים וגם שינויים לא מעטים מהנוסח המקורי שנקבע במקור.
כאמור, החוק קובע מספר שלבים בהם צריך מארגן העסקה לעמוד כדי שההתחייבות של הדיירים אליו תהיה תקפה, שלבים של החתמת הרוב הדרוש בבניין כמו גם קידום פרויקט והגשת תוכנית לוועדות התכנון. במקביל, החוק גם קובע תנאים חשובים לתחילת התהליך במסגרתו פוגש המארגן את בעלי הדירות לראשונה, מה שמוביל לחתימה על הסכם.
החוק מציב כללים בסיטואציה זו וקובע כי על המארגן להודיע מראש על ישיבה בבניין וכדי שהישיבה תהיה תקפה היא חייבת לכלול רף מסוים של בעלי דירות. במקביל, המארגן חייב יהיה לנקוב את שכרו כבר מהרגע הראשון ולפעול בשקיפות מול בעלי הדירות. בנוסף, חייב להיות פרוטוקול בישיבה שיועבר לבעלי הדירות ואם יש דרישה של לפחות 20% מבעלי הדירות לתרגם אותו לשפה אחרת (רוסית, אמהרית, ערבית וכדומה) המארגן יהיה חייב גם לעמוד בתנאי זה.
לוחות הזמנים שנקבעו במסגרת החוק קובעים כי אם תוך שישה חודשים התקשר המארגן עם לפחות 50% מבעלי הדירות בבניין של עד 16 דירות, או עם לפחות 40% בבניין בו יותר מ-17 דירות, או עם לפחות 35% מבעלי דירות בבניין בו 36 דירות ומעלה, תוקף ההסכם יוארך לתקופה של 18 חודשים ; אם במהלך 18 החודשים האמורים התקשר המארגן עם לפחות שני שלישים מבעלי דירות בבניין משותף, או שיזם התקשר בעסקת פינוי-בינוי עם 50% לפחות מבעלי הדירות בבית משותף בו 16 דירות לכל היותר, או עם 40% לפחות מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו בין 17 ל-35 דירות, או עם 35% מבעלי דירות בבניין בו למעלה מ-36 בעלי דירות, תוקף הסכם יוארך לשנתיים ; אם תוכנית (המתייחסת להריסת הבניין הישן והקמת בניין חדש) הוגשה ונקלטה במוסד תכנון, ההסכם יפוג לאחר 4 שנים מיום קליטת התוכנית ; אם הופקדה תוכנית להתנגדויות, ההסכם יפוג לאחר 5 שנים מיום קליטת התוכנית במוסד התכנון.
ממשרד הבינוי והשיכון נמסר בעקבות אישור החוק כי "החוק נועד להתמודד עם תופעת 'המאכערים', תופעה בה היזמים מחתימים בעלי דירות על הסכמי קדם התקשרות, מגייסים את הסכמתם לביצוע עסקת פינוי ובינוי. אלא, שבאותה העת מכניסים היזמים סעיף בלעדיות דרקוני, המונע מבעלי הדירות החותמים לממש את זכותם לחתום על פרויקט דומה באותו הבית דרך גורם אחר מלבד המארגן. הבעיה היא כי פעמים רבות העסקה לא יוצאת לפועל ובכך נותרים בעלי הדירות שחתמו כבולים לעסקה שלא תתממש מבלי יכולת לחתום על עסקה אלטרנטיבית. או למשל היזם אינו מצליח להחתים רוב מספיק לביצוע עסקת הפינוי-בינוי, אך בעלי הדירות שחתמו עמו על הסכם קדם ההתקשרות, נותרים כבולים לאותו הסכם ואינם יכולים להתקשר עם יזמים אחרים לביצוע הפרויקט. החוק החדש שאושר הערב מתחם את תקופת הכבילה שבהסכם, כך שבסיומה יפקע תוקפו, ויתאפשר קידומם של פרויקטים להתחדשות עירונית בידי הדיירים עצמם, או יזמים אחרים".
שר הבינוי והשיכון, יואב גלנט, אמר היום: "חוק המאכערים שם מקלות בגלגלי אלה שמנצלים אזרחים תמימים ומרוויחים על חשבונם. כעת אנחנו מסדירים את פעילותם. הסרת חסמים והקלה ברגולציה חיוניים למשק הישראלי בכלל ולשוק הדיור בפרט".
שרת המשפטים, איילת שקד, מסרה: "החוק יסייע בהגנה על אזרחים מפני חוזים דרקונים מול יזמים המנצלים לרעה את חוסר הבנתם של האזרחים וכן יאפשר את פתיחת השיבר של פרויקטי התחדשות עירונית רבים".
עו"ד ישי איציקוביץ, שותף, מנהל מחלקת עסקאות והתחדשות עירונית במשרד אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות', אמר היום: "מדובר בחוק טוב וחשוב שנועד להתמודד עם אחד מהחסמים העיקריים בהתחדשות עירונית והוא עדות לחשיבות שרואה המחוקק בפרויקטים אלה גם אם נדרש לצורך כך לחוקק חוק ייחודי תוך התערבות בצורה ובתוכן של מסמכי התקשרות".
יו"ר ועדת הרפורמות, הועדה בה קודם החוק, ח"כ רחל עזריה (כולנו) אמרה: "במקרים רבים המארגן סוחר בחתימות של הדיירים וכל מי שחתם איתו נותר כבול באותו הסכם והם לא יכולים להתקשר עם יזמים אחרים לביצוע הפרויקט. זה אחד החסמים המרכזיים המונעים קידום פרויקטים וכמובן פגיעה באותם דיירים שלעתים קרובות הם מאוכלוסיות מוחלשות. יש כאן בשורה אמיתית. התחדשות עירונית היא העתיד של מרכזי הערים בכל הארץ וקריטית להגדלת היצע הדירות. החוק שעבר היום יסייע במאבק במשבר הדיור ויוציא לדרך פרויקטים רבים שנתקעו ונעשו בצורה לא טובה."
במקביל, יש גם מי שתוהה האם הצעת החוק אינה מהווה התערבות מיותרת במהלכי השוק, במיוחד בקביעת לוחות זמנים לקידום פרויקט, לוחות זמנים שלא פעם מוכתבים על-ידי ועדות התכנון ולא על-ידי מי שמקדם את העסקה. " המדינה לא צריכה להתערב בקשר שבין המארגן (במקרים רבים היזם-קבלן) לדיירים ובכלל יש להבדיל בין יזם-קבלן לבין מארגן", כך יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג העוסקת גם במתחום ההתחשות העירונית. "אי-אפשר להכליל תחת כותרת אחת את שלושת הגורמים. אפשר להשוות יזם שיש לו קבלות או קבלן עם רישיון שבונה, ויש לו רזומה למישהו שקם בבוקר ומחליט שהוא מארגן ומחתים דיירים? אם רוצים להוציא את המאכערים, אז כדאי להגביל את התנאים לעסוק בארגון דיירים, לשים תנאי סף שיכריחו אותם להיות הגונים, בדיוק כפי שעשו למתווכים. לוחות הזמנים שנקבעו בחוק אינם ריאליים מפני שקצה התקדמות הפרויקט אינו תלוי רק בקבלנים או במארגנים או בדיירים. זה קשור לגורמים נוספים: רשויות, מנהל, כיבוי אש ועוד. אם רוצים להגביל בזמנים, יש להגביל גם את משרד השיכון, את הוועדות ואת הרשויות המקומיות בזמנים. אי-אפשר להגביל רק צד אחד".
שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין מסבירה כי "מדובר ברגולציה חשובה ונדרשת, אבל אסור להפוך אותה לכזאת שתפגע בסופו של דבר בדיירים שכן אז "נשפוך את התינוק עם המים". כאשר קובעים כי אחרי שלוש שנים הסכם דיירים-יזם לא תקף יותר, אם לא השיג 80% חתימות, אז למעשה לא מחשקים רק את המארגנים, אלא פוגעים בכלל ביכולת לקדם פרויקטים בהיקף של מאות יחידות. זוהי תקופת זמן לא ריאלית. ההישג הגדול ביותר בחוק הוא השקיפות הנדרשת עתה מהמארגנים שעליהם לחשוף קשרים אם ישנם עם יזמים רשויות או דיירים. גם קביעת קריטריונים למי נחשב מארגן חשובה והכרחית כדי לנפות את כמות המארגנים שכיום פועלת בשטח ובחלקה מזיקה לדיירים ובכלל לכל תחום ההתחדשות העירונית שהוא היום המקור העיקרי לשחרור דירות חדשות לשוק הדיור שבמצוקה".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
