בפברואר האחרון אישר קבינט הדיור את התוכנית האסטרטגית לדיור, המתייחסת לצרכי ענף הנדל"ן למגורים עד שנת 2040. בתוכנית נקבע כי עד שנת 2040 יצטרכו להיבנות כ-1.5 מיליון יחידות דיור חדשות ברחבי המדינה כדי לענות על צרכי הביקוש לדיור.
במסגרת התוכנית הוחלט לייצר פער משמעותי בתכנון יחידות הדיור לשנים הבאות, כדי לא להגיע למצב שבו ייקלע הענף למחסור תכנוני, ולכן התוכנית מציעה לקבוע יעד כמעט כפול - של כ-2.6 מיליון יחידות דיור שיתוכננו עד שנת היעד. דגש מיוחד יינתן לפרויקטים במסגרת התחדשות עירונית, כלומר פינוי-בינוי ותמ"א 38.
מדובר בפעם הראשונה שבה מגדירה הממשלה באופן מובהק את ההתחדשות העירונית כיעד ברור ובעל משקל גדול מכלל התחלות הבנייה בישראל. על פי התוכנית, בשנים 2017-2020 צפויה ההתחדשות העירונית להוות כ-20% מכלל יחידות הדיור המאושרות, בשנים 2021-2025 מדובר על 25% ובשנים 2026-2030 על 35%.
פתיחה בעייתית
האם היעדים שנקבעו בהחלטת הממשלה הם אכן יעדים ריאליים? האם ענף הנדל"ן הישראלי יידע לעמוד בשיעור יחידות הדיור שנקבע באקסלים של המועצה הלאומית לכלכלה, מינהל התכנון באוצר ומשרד הבינוי והשיכון?
השאלה מתחדדת במיוחד לאור האירועים האחרונים בתחום ההתחדשות העירונית, שממשיכים להוביל לאי ודאות בקרב כל הגורמים בענף. מדובר בין היתר בסאגה שאינה נגמרת אודות היטלי ההשבחה בפרויקטים, על דרישת הרשויות המקומיות להשקעת כספי מדינה בתשתיות הנחוצות כדי לתמוך בכל הדירות החדשות וגם בהחלטות ממשלה שלא תמיד מיושמות בשטח.
רק לפני ימים אחדים פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את נתוני התחלות הבנייה במשק, יחד עם פילוח התחלות הבנייה במסגרת תמ"א 38 ופינוי-בינוי. על פי הנתונים, מספר התחלות הבנייה במסלול תוספת בנייה על בניין קיים נחתך בחצי מהרבעון השלישי לרבעון הרביעי של 2016, וגם במסלול הריסה ובנייה אי אפשר לדווח על זינוק בהתחלות הבנייה. זו נקודת פתיחה בעייתית לתוכנית האסטרטגית שמתייחסת לפרויקטים אלו - יחד עם פינוי-בינוי - כעתודה משמעותית להגדלת התחלות הבנייה בשנים הקרובות.
ודאות קטנה
ניתוח שעשו באתר מדלן תמ"א 38 ופינוי-בינוי, בנוגע להיקפי האישור והמימוש של ההתחדשות העירונית ברחבי ישראל, מעלה סימן שאלה בנוגע לסיכויי הענף לעמוד ביעדים שמציבה התוכנית האסטרטגית. "בשנתיים האחרונות התווספו לשוק בכל שנה כ-10,500 דירות חדשות מהיתרים שהתקבלו במסגרת תמ"א 38 וכן ממתן תוקף לתכניות פינוי-בינוי. לפיכך, עמידה ביעד הממשלתי שקובע כ-19 אלף יחידות דיור מאושרות בשנה בין 2017 ל-2020 וכ-26 אלף יחידות דיור בין 2021 ל-2025 תצריך זינוק מאתגר במיוחד של כ-80% בהיקף האישורים", כך במדלן.
דנה דוד, מתכננת ערים וחוקרת שכונות באתר מדלן, מסבירה: "למרות שבשנתיים האחרונות מספר הדירות החדשות הצפוי להתווסף בעקבות תכניות לפינוי-בינוי השתווה למספר הדירות שקיבלו היתרים במסגרת פרויקטי תמ"א 38, רמת הוודאות לגבי עצם ביצוען היא קטנה יחסית. בפינוי-בינוי מדובר על תכניות שזכו לתוקף בלבד, ומכאן ועד לבקשה להיתר ולמימוש הפרויקט המרחק רב. לראיה, בשנים 2015-2016, על כל 10 דירות שקיבלו תוקף, רק ארבע דירות הגישו בקשה להיתר ודירה אחת בלבד זכתה להיתר.
"הסיבות לאי מימוש תכניות פינוי-בינוי הן שונות ומגוונות, אך מרביתן קשורות להליכים ביורוקרטיים מתמשכים בהם הזמן הארוך שגורם לחוסר התאמה אל מול התכנון הראשוני, סכסוכי שכנים, סכסוכים משפטיים בין העירייה ליזמים ומידת הכדאיות הכלכלית לביצוע הפרויקט, המושפעת גם מסרבול ההליכים ומשפיעה על המוטיבציה של היזמים להוביל פרויקטים כאלה".
מרכז ופריפריה
מכיוון שהתוכנית האסטרטגית מחלקת את היעדים על פי המחוזות השונים, במרכז הארץ ובאזורי הפריפריה, במדלן בחנו עד כמה ריאליים היעדים גם בחלוקה הזו. בעוד אזור המרכז יכול אולי לשאת את היעדים המתוכננים, כדי להגיע ליעדי התכנון והמימוש מחוץ למרכז צריך יהיה לעשות הרבה יותר מאשר לצאת בהכרזת כוונות.
"לפי נתוני 2015 ו-2016 נראה כי יישובי צפון הארץ רחוקים במיוחד מהיעד שהוצב להם בשנים הקרובות", אומרים במדלן. "בצפון הארץ ניתנו ב-2016 היתרים לכמה עשרות דירות בלבד, כולן מתמ"א 38, ללא אף פרויקט פינוי-בינוי שאושר - לעומת יעד שנתי של 1,800 דירות. אבל גם מרכז הארץ רחוקה מהיעד, עם תוספת של 1,700 דירות מתוקף ובהיתרים לעומת יעד של 5,500 יחידות דיור בהמשך".
בחינת ענף ההתחדשות העירונית, פינוי-בינוי וגם תמ"א 38, מעידה על עלייה בפעילות, במיוחד בשנה וחצי האחרונות כאשר מכרזי מחיר למשתכן "העלימו" את המכרזים הרגילים לקבלנים ואילצו רבים מהם להיכנס לתחום ההתחדשות. יש יותר שחקנים במגרש, אבל לא הכל תלוי בקבלנים והיזמים. מדובר בפרויקטים מסובכים, שבהם יש תפקיד חשוב גם לוועדות התכנון המקומיות והמחוזיות.
במקביל, בשנתיים האחרונות ראינו שוב ושוב את חוסר הוודאות בתחום. נזכיר רק את חוות הדעת של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה שעצרה את קידום תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה, את תיקון 3א', את המלחמה של הרשויות בפרויקטים בגלל אי יכולת לגבות היטלי השבחה ולחצים פוליטיים, וגם את החקיקה הטרייה שמכניסה את היטלי ההשבחה בדלת האחורית ומאיימת להפחית את ההיתכנות הכלכלית של חלק מהפרויקטים.
בשורה התחתונה, נראה שהתוכנית האסטרטגית אומנם "בונה" על ההתחדשות העירונית כדי להגדיל את ההיצע בשנים הקרובות, אך קשה לראות כיצד הענף יצליח לממש את התוכניות. כדי לעמוד ביעדים, לא מספיק לקבוע אותם על הנייר: צריך לגבש מדיניות שלמה בתחום שתחייב את כל הגורמים. אם מדובר בוועדות התכנון שיחוייבו בלוחות הזמנים לאישור, אם מדובר במשרדי ממשלה שיחוייבו לקדם צעדים כדי להגביר הוודאות בענף, ואם מדובר במינוי מנהל לרשות להתחדשות עירונית ולהפעלתה בהקדם האפשרי.
התוכנית: "יגבשו תוכנית פעולה לעידוד"
התוכנית האסטרטגית הוכנה בהמשך להחלטת ממשלה מספר 149 מיוני 2015 ותכליתה "לספק את המענה הנדרש לצרכי הדיור העתידיים של האוכלוסיה בישראל בראייה אסטרטגית ארוכת טווח, וזאת בתנאי דיור נאותים, נגישות לתשתיות וברמת מחירים סבירה".
את התשתית לתוכנית האסטרטגית גיבשה המועצה הלאומית לכלכלה והיא מתייחסת לצורך של בניית 1.5 מיליון יחידות דיור חדשות עד 2040 כדי לענות על צרכי הביקוש לדיור. במסגרת התוכנית הוחלט לייצר פער משמעותי בתכנון יחידות הדיור לשנים הבאות, כדי לא להגיע למצב שבו ייקלע הענף למחסור תכנוני, ולכן התוכנית מציעה לקבוע יעד כמעט כפול של כ-2.6 מיליון יחידות דיור שיתוכננו עד שנת 2040, לצד מתן דגש על התחדשות עירונית והגדלת הציפוף יחד עם הגדלת ההשקעה במתחמי תעסוקה וגם בתשתיות ותחבורה ציבורית.
התוכנית מכוונת את פיזור יחידות הדיור המתוכננות על פי מספר פרמטרים. ראשית מבקשת התוכנית להתמקד בארבעת המטרופולינים הגדולים של ישראל: תל-אביב, ירושלים, חיפה ובאר-שבע. שנית, התוכנית מבקשת לתת דגש על קידום מהלכי ההתחדשות העירונית. במקביל נקבע להגדיל בהיקף ניכר את היצע יחידות הדיור בפריפריה ולנסות להסיט חלק מהביקושים לנפות אשקלון, חיפה ובאר-שבע.
התוכנית מטילה על משרד הבינוי והשיכון ועל רשות מקרקעי ישראל לגבש תוך שישה חודשים מיום אישור ההצעה בקבינט תוכנית פעולה מפורטת לעמידה ביעדי התוכנית האסטרטגית. עוד קובעת הצעת ההחלטה כי משרד הבינוי והשיכון יחד עם משרד האוצר ורמ"י יגבשו תוך עשרה חודשים תוכנית נרחבת המתייחסת לתחום ההתחדשות העירונית.
עוד נכתב בהצעת ההחלטה כי מטה הדיור, אגף התקציבים באוצר משרד הפנים והמעצה הלאומית לכלכלה יגבשו תוכנית פעולה לעידוד הרשויות המקומיות ליזום תוכניות מפורטות בהיקפים הנדרשים לצורך עמידה ביעדים. עוד על פי התוכנית האמורה, מטה הדיור ומינהל התכנון במשרד האוצר ידווחו לממשלה אודות התקדמות התוכנית מידי שנה ומדי חמש שנים ייבחן הצורך לעדכן את התוכנית.
נזכיר כי בדו"ח הנרחב שפרסם מבקר המדינה על משבר הדיור לפני כשנתיים עלה נושא התכנון האסטרטגי ארוך הטווח ואחת המסקנות הבולטת הייתה שהיעדר תוכנית שכזו לענף, הובילה אותו למצב בו הוא נמצא כיום.
יעד תוספת דירות לעומת תוספת בפועל לפי מחוזות
יעד תוספת דירות לעומת תוספת בפועל לפי מחוזות
היקף תוספת דירות לפי שלב ופרויקט
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
