המדינה לא עמדה ביעדים לדיור בר-השגה - אז איפה הכסף?

יותר משנתיים אחרי שאושרה הרפורמה בחוק התכנון והבנייה והוחלט על הקמת הקרן להתחדשות עירונית, בדיקת "גלובס נדל"ן" מעלה כי הקרן עדיין אינה פעילה. אמצעי שיכול היה להיות יעיל במתן תוספת תקציבים לרשויות, בקידום התחדשות עירונית ובטיפול בתשתיות, נותר על המדף.

ראשית הסיפור במארס 2014, אז אושר החלק הראשון ברפורמה בחוק התכנון והבנייה (תיקון 101) בכנסת. התיקון כלל סעיפים רבים בתחומים שונים, ובין היתר התייחס לנושא דיור בר-השגה והקמת קרן להתחדשות עירונית.

לאחר מריבה קולנית בדיוני ועדת הפנים והגנת הסביבה בתחילת 2014, הציבה יו"ר הוועדה דאז, ח"כ מירי רגב (הליכוד), תנאים לאישור הרפורמה בחוק התכנון והבנייה: הכללת פרק העוסק בדיור בר-השגה וכן העברת תקציבים להתחדשות עירונית.

עד אז, לא היתה כלל בחוק הגדרה לדיור בר-השגה, וגם לאחר שהתיקון לחוק עבר סופית, ההגדרה שהצליחה להיכנס לספר החוקים היא הגדרה חלקית בלבד, שקבעה שדיור בהישג יד יהיה "דיור להשכרה לטווח ארוך".

כדי לעגן את התחייבות המדינה לשווק מכרזים לדיור להשכרה, הוחלט כי על הממשלה יהיה לקבוע יעדים ברורים לשיווק מגרשים לדיור להשכרה. באם לא תעמוד באותם יעדים, הוחלט, המדינה תצטרך לשלם מעין קנס: אובדן ההכנסות מאותם מכרזים שלא יצאו לפועל יעבור לקרן מיוחדת להתחדשות עירונית.

"הממשלה, או ועדת שרים מטעמה, תקבע עד יום 31 במרס כל שנה, לפי החלטת המועצה (מועצת מקרקעי ישראל א.ח), מספר מינימלי של יחידות דיור לדיור בהישג יד, שישווקו לציבור בידי הרשות (רשות מקרקעי ישראל א.ח) או מי שהוסמך לכך לפי חוק באותה השנה", כך נקבע בחוק. עוד נקבע כי מספר היעד שייקבע יתייחס למספר יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח במחיר מפוקח ובמחיר רגיל ואף בחלוקה גיאוגרפית לאזורי ביקוש או פריפריה.

יעד צנוע, שגם בו לא עומדים

באם הממשלה לא תעמוד ביעד קובע החוק כי: "לא שווק כל המספר המזערי של יחידות הדיור עד תום השנה שלגביה נקבע המספר כאמור, יועבר לקרן להתחדשות עירונית, עד תום הרבעון הראשון של שנת הכספים הבאה, סכום המתקבל ממכפלת אומדן שווי ההנחה לדיור בהישג יד במנה המתקבלת מחלוקת מספר יחידות הדיור לדיור בהישג יד שלא שווקו אף שנכללו במספר המזערי לשווק בשנה האמורה, במספר המזערי של יחידות דיור לשיווק שנקבע לאותה השנה".

דיווח אודות היעדים שנקבעו והסכומים שאמורים להגיע לקרן צריך לעבור לוועדת הפנים עד סוף אפריל בכל שנה. היעדים שנקבעו ל-2016 כבר היו צריכים להיבחן, ובאם לא הושגו כספים היו אמורים להגיע לקרן להתחדשות עירונית ממש לאחרונה, בתום הרבעון הראשון של 2017.

האם הממשלה עמדה ביעדים? החלטת הממשלה קבעה כי היעד לשיווק דיור להשכרה ארוכת טווח בשנת 2016 יעמוד על 2,300 יחידות דיור סך הכל. יעד צנוע יחסית, אבל אפילו בו לא הצליחה הממשלה לעמוד - השיווק עמד בפועל על 1,400 יחידות דיור בלבד.

משמעות הדבר שהקרן להתחדשות עירונית היתה אמורה "ליהנות" מהשווי הכספי של 900 יחידות הדיור שלא שווקו על פי היעד שנקבע אך כאמור הקרן עדיין איננה פעילה והכספים לא הועברו.

ובכמה כסף בכלל מדובר? גורמים הבקיאים בתחום הדיור להשכרה והמכרזים שמפרסמת המדינה אומרים שהנוסחה שנקבעה לחישוב הערך הכספי שאמור לעבור לקופת הקרן אינה ברורה, וכי ניסיון להעריך שווי יחידות דיור שלא שווקו על בסיס אובדן ההכנסות הוא במקרה הטוב מסובך מאוד ולא מדויק ובמקרה הרע בלתי אפשרי.

התיקון לחוק פירט בצורה מקיפה מה מטרת הקרן להתחדשות עירונית: "סיוע לפעולות התורמות להתחדשות מרכזי הערים הוותיקים, ובכלל זה מבנים המשמשים גם דיירים בדיור ציבורי, סיוע לרשויות מקומיות בהתחדשות עירונית, שדרוג המרחב הציבורי, שיפוץ וחידוש מבנים ותשתיות תוך עדיפות לסיוע למיזמים שעניינם פינוי-בינוי ומיזמים שעניינם חיזוק מבנים, לרבות סיוע בקידום מיזמים שאין בהם כדאיות כלכלית".

עוד מפרט החוק כי ייקבעו תקנות להפעלת הקרן, וכי כל שנה יפורסם דין וחשבון על פעילותה. מטרות הקרן, כפי שהן מצוינות בחוק, היו יכולות לסייע לרשויות המקומיות שנאבקות על אפשרות גבייה של היטלי השבחה בפרויקטים של תמ"א 38 למשל, וזאת בשל מחסור בתקציבים לשיפור תשתיות בעקבות פרויקטים של התחדשות עירונית. נוסף לכך, הקרן היתה יכולה לאפשר יישום פינוי-בינוי או תמ"א 38 בפריפריה במקומות שבהם אין לפרויקטים היתכנות כלכלית.

עם זאת, למרות כל היתרונות ואף שמדובר בחוק שעבר כבר לפני למעלה משנתיים, מלבד הקמתה של הקרן מכוח החוק, לא נעשה דבר בנידון.

תגובות: "הכספים טרם הועברו"

שאלנו את משרד האוצר מה היה היעד לדיור בר-השגה ב-2016 אולם לא קיבלנו התייחסות לכך.

ממשרד האוצר נמסר רק: "היעד במסגרת חוק לתכנון ובנייה לדיור בהישג יד לשנת 2017 הוא 4,000 יח"ד. בימים אלה, משרד האוצר עובד על כתיבת תקנון להעברת הכספים לקרן, באופן שיאפשר את העברת הכספים אליה ואת הפעלתה בצורה המיטבית, כפי שנקבע בחוק". כלומר, המנגנון שיאפשר את פעילות הקרן טרם הוסדר.

משרד הבינוי והשיכון הוא שאחראי על הרשות להתחדשות עירונית שעתידה לנהל הקרן, אך היא בכלל לא הוקמה רשמית, אף שכבר אושרה בחוק לפני חודשים ארוכים.

פנייה למשרד השיכון מעלה שיעדים לדיור בהישג יד נקבעו באיחור, כספים טרם הועברו לקרן ומנהלים לקרן טרם מונו: "ממשלת ישראל קבעה את היעדים לדיור בהישג יד לראשונה בשנת 2016. (בהחלטתה מיום 24.3.2016 ומספרה הוא 1316(דר/55). משרד הבינוי והשיכון פתח בהליכים מול משרד האוצר ומול רשות מקרקעי ישראל לצורך העברת הכספים לקרן, אך הכספים טרם הועברו לקרן, ומטבע הדברים לא נעשה בהם שימוש.

"על פי החוק, ניהול הקרן ייעשה על ידי חברי הנהלת הקרן שימונו על ידי שר הבינוי והשיכון, שר הפנים ושר האוצר, כל אחד, שליש מחברי ההנהלה".

כעת, כאשר סוף סוף הציע שר הבינוי והשיכון יואב גלנט מועמד שיעמוד בראש הרשות להתחדשות עירונית - ראש עיריית חדרה לשעבר חיים אביטן, מינוי שעוד דרוש את אישור הנציבות, הגיע הזמן שגם הקרן להתחדשות עירונית תצא מהמגירה ותתחיל לפעול.