האם תעודות מס ליזמים יובילו לפריצת דרך בשוק השכירות?

שרת המשפטים אילת שקד הזכירה בשבוע שעבר לכל מי ששכח (או שנכנע לגל הפופוליזם) שרגולציה הדוקה עלולה להיות חרב פיפיות. השרה דיברה בין השאר על סוגיית הפיקוח על שכר דירה, שאמור כביכול לעזור למחוסרי הדירות מול המשכירים החמדנים. "מי שבוחן את צילומי האוויר של השכונות בהן נוהג פיקוח שכר דירה לעומת כאלה שהופצצו מהאוויר, יתקשה לזהות איזו שכונה עברה הפצצה ואיזו נהרסה בשל רגולציה נוקשה בשוק השכירות", אמרה שקד. לדברי שרת המשפטים, שאחראית במידה רבה לעובדה שהצעת החוק לשכירות הוגנת אינה מתקדמת זה כמה שנים, "הקפאת המחירים כחובה, ולא לשם קבלת תמריץ, הופכת את הדירות לסוג של 'מוצר בפיקוח' ומובילה בהכרח להזנחה פושעת של רמת התחזוקה בהן, ליצירת גטאות, לשוק שחור של עסקאות שכירות מתחת לשולחן, להשקעה הולכת וקטנה בבניית דירות להשכרה שהפכו למוצר לא משתלם, מה שכמובן מתגלגל למחסור הולך וגדל בנדל"ן מושכר, שבתורו מחריף את הבעיה שהובילה מלכתחילה למחירם הגבוהים". אז מה כן? בשבוע שעבר דיווחו במשרד האוצר על הגרלה שהתקיימה ברמת השרון, שבסיומה זכו 70 משפחות לקבל זכות לשכור דירה מסובסדת בפרויקט שהקימה קבוצת אביב בעיר. 70 המשפחות יוכלו לשכור דירות בנות 3 ו-4 חדרים, לתקופה ארוכה, במחירי שכירות נמוכים יחסית (4,000 שקל לדירת 3 חדרים). שכר הדירה יהיה צמוד למדד המחירים לצרכן ולא יועלה באופן שרירותי בכל שנה כפי שקורה בשוק החופשי.

נוסף לאותן 70 דירות בשכר דירה מפוקח, תנאי שאליו התחייבה אביב במסגרת המכרז שבו זכתה לפני כשלוש שנים, תוכל החברה להשכיר עוד 211 דירות בשוק החופשי.

החברה שזכתה במכרז להשכיר את הדירות במשך 20 שנה, ולאחר תום המועד תוכל למכור את הדירות. הפרויקט עתיד להתאכלס באוגוסט הקרוב, והוא הפרויקט השלישי בסך-הכול שנבנה במסגרת מכרזי המדינה להשכרה ארוכת-טווח, לאחר שני פרויקטים שכבר אוכלסו, ברעננה ובהרצליה.

זו הזדמנות טובה לעצור ולבחון היכן עומדות היוזמות השונות של המדינה בכל הנוגע לדיור להשכרה: מה שהתחיל מהחלטה ממשלתית שיש צורך בבנייה להשכרה ממוסדת עוד בימי שר השיכון אריאל אטיאס (שהוביל ליציאתו לדרך של הפרויקט ברעננה), דרך פרויקט ענק שניסה לקדם שר האוצר לשעבר יאיר לפיד לבניית 150 אלף דירות להשכרה, ועד לפעילות כיום של החברה הממשלתית דירה להשכיר, תחת שר האוצר משה כחלון.

"צריך שינוי דיסקט"

בשורה התחתונה, בכל הנוגע לתוספת היצע הדברים מדשדשים, ולבטח אינם מגיעים להיקף משמעותי. המדינה אמנם ממשיכה לפרסם מכרזים לדיור להשכרה, אך במשורה: היעד שהציבה המדינה ל-2016 עמד על 2,300 דירות בסך-הכול, והיישום בפועל עמד רק על 1,400 יחידות דיור ששווקו בהצלחה.

ב"דירה להשכיר" ממשיכים לעבוד ולהוציא מכרזים, אך בחברה הממשלתית יכולים לקדם רק מתחמים שהממשלה מקדמת כמתחמים לשכירות, והממשלה מקדמת בעיקר מכרזים למכירה, במסגרת תוכנית מחיר למשתכן.

במקביל, שלוש יוזמות חקיקה הנמצאות בשלבים שונים מתיימרות לטפל בשוק השכירות במגזר הפרטי. הצעת החוק לשכירות הוגנת נמצאת כאמור על הפרק כבר כמה שנים, אך עד היום לא הצליחה להתקדם לכדי אישור סופי ויישום. היא החלה כהצעת חוק משותפת של חבר הכנסת רועי פולקמן (כולנו) וסתיו שפיר (המחנה הציוני) והפכה מאוחר יותר להצעת חוק ממשלתית, שמקדמת גם שרת המשפטים איילת שקד. הצעת החוק עברה קריאה ראשונה ונמצאת בוועדת חוקה, והצפי הוא שתצליח להתקדם לכדי אישור במושב הכנסת הקרוב.

במקור היא אמורה היתה כאמור לקבוע פיקוח על שכר דירה ולהורות על הקמת רשם שכירויות שייצור בסיס נתונים לשוק השכירות, אך היא שונתה עם הזמן והתכווצה משמעותית. וכמו שאמרה שקד: "לא פלא שבלמתי את מתווה החקיקה לפיקוח שכר דירה. האמנתי, ועדיין אני מאמינה, שהבעיה היא שלא בונים מספיק דירות. המחיר הוא רק הסימפטום למחסור בהיצע. פיקוח על מחירי הדירות הוא משחק במחוגי השעון, ולפיכך הוא פסול".

הבעיה היא שלא ממש בונים פה כאמור דירות להשכרה. פולקמן מקדם עוד שתי הצעות חוק, מעט פחות מוכרות מההבטחה הקורצת לפקח על שכר הדירה. מדובר בהצעת חוק לתוספת זכויות בנייה ליזמים בתמורה לבניית דיור בהישג יד, והצעת חוק שמבקשת לייסד מה שקיים במדינות אחרות - מנגנון של תעודות מס שייצרו תמריץ כלכלי לחברות פרטיות לבנות להשכרה. תעודות המס ליזם הן סחירות, והוא יוכל למכור אותן כדי לממן את הפרויקט.

- שתי הצעות החוק נמצאות בשלבים מוקדמים מאוד, אולם פולקמן אופטימי ומקווה שיעברו עוד במושב הקרוב.

"בישראל יש קיבעון כבר שנים ארוכות שמי שיבנה בדיור מוזל זו רק המדינה. צריך שינוי דיסקט, להבין שכדאי לתת לשוק הפרטי לבנות לשכירות, אולי אפילו לדיור ציבורי", אומר פולקמן. "שינוי הדיסקט הוא קריטי בעיקר לאזורי הביקוש, כי אין קרקע ציבורית. אם אתה רוצה לייצר לא 2,000 דירות בשנה אלא 10,000 דירות, זה לא יעבוד בלי השוק החופשי. לדירה להשכיר אין הרבה קרקע לפעול בה. את מירב הקרקעות מקצים למחיר למשתכן.

"כשאני חושב על הדרך המשלימה באמצעות תעודות המס וגם תוספת בזכויות הבנייה, אני חושב על שילוב של שני הדברים שיוכל להביא למצב דומה לתמ"א 38 - כלומר חברות קטנות ובינוניות שייכנסו לשוק, והרבה פרויקטים קטנים כגדולים שיתחילו לצוץ בכל מקום. יזמים ידעו שזה הדבר הבא, פרויקט מניב שאפשר לקבל עליו 5% תשואה. כשהמחירים יעצרו או ירדו זה יהיה השוק הבא". פולקמן מוסיף כי: "אלה כלים שמשתמשים בהם בעולם ואני חושב שהשילוב ביניהם יוביל לבנייה מאסיבית להשכרה".

"השתתפות הממשלה מצומצמת מאוד"

על-פי סקירה של BDO זיו האפט שבחנה את ההיתכנות הכלכלית של תעודות המס והשוותה את מה שקורה במקומות אחרים בעולם בכל הנוגע לדיור בהישג יד, הצעת החוק אכן יכולה לקדם את שוק השכירות בישראל, כהשלמה לפעולות האחרות שהמדינה מקדמת כמו מכרזי הקרקע של דירה להשכיר וחוק שכירות הוגנת.

"נראה כי שוק השכירות החברתית (דיור בר-השגה ושכירות ציבורית) אינו מפותח מספיק ביחס לעולם", נכתב בסקירה. "שיעור משקי הבית המתגוררים בשכירות חברתית הינו הנמוך ביותר ביחס למדינות נבחנות, ונמוך משמעותית ביחס לממוצע במדינות ה-OECD בעלות מערכות סוציו אקונומיות הדומות לאלה הנהוגות במדינת ישראל".

רווית נוריאל, מנהלת במחלקת ניהול פרויקטים ב-BDO, שכתבה את הסקירה, מוסיפה: "המסקנות מהעבודה שעשינו מעידות שהשתתפות הממשלה בשוק השכירות בארץ כרגע מצומצמת מאוד. יש התערבות במסגרת החברה הממשלתית דירה להשכיר, שזו התחלה של שוק מוסדי והסדרת יחסי שוכר ומשכיר. זה מאפשר תחליף ראוי לרכישת דירה כי זה נותן ביטחון ארוך-טווח, זה מוצר חשוב והמדינה הבינה שהוא חשוב. זו התחלה טובה.

"הצעת החוק שמקדם ח"כ פולקמן, יכולה לתת עוד משהו שאינו קיים היום, של שכירות בהישג יד. בעולם מדברים על כך שכדי ששכר הדירה יהיה סביר, משק בית לא יוציא יותר מ-30% מהכנסה הפנויה על דיור. ההכנסה החציונית בארץ היא בערך 13.5 אלף שקל למשק בית, זה אומר שההוצאה על דיור צריכה לעמוד על 4,100 שקל לחודש מקסימום. אבל יש גם עשירונים נמוכים יותר, ושם ההוצאות המקסימליות צריכות להיות 2,000 עד 3,000 שקל בחודש על דיור. זה הרצוי במבט בינלאומי.

"אבל בארץ יש היצע מצומצם מאוד, אם בכלל, של דירות ברמות שכר הדירה האלה. שכר הדירה הממוצע במרכז הארץ עומד על כ-4,150 בחודש. בעשירונים 3 עד 5, היקף ההוצאות שישקיעו בדיור הן גדולות מהנורמות בעולם. בדיוק בגלל זה מדינות בכל העולם מוציאות תוכניות של תמיכה בשוק הדיור ופרויקטים לשכירות בצורה של תעודות מס.

במכרזי דירה להשכיר, רוב הדירות מושכרות במחירי שוק ו-25% במחיר מפוקח, 80% ממחיר השוק. אבל היחס אל מחיר השוק לא מבטיח כמובן שמדובר יהיה במחיר בהישג יד לציבורים רבים. לדברי נוריאל, "הרעיון הוא לייצר תוכנית משלימה שתיתן אפשרות להשכרה, לא רק של פרויקטים שאחרי 20 שנה יצאו משוק השכירות אלא כאלה שיישארו כנכס מניב. נושא תעודות המס לא נעשה מעולם בישראל אבל הוא עובד בעולם וזה לא בלתי אפשרי ליישם את זה.

"לשמור על הכללים"

"אנחנו מצאנו שבכל הקשור לתמריצים בשוק החופשי כמו גם ניהול סיכונים זו תוכנית עם היתכנות טובה. אפשר להבין למה בארה"ב זה מחזיק מאז 1986, כ-30 שנה. היתרונות מתמקדים בחלוקה נכונה לדעתי של האחריות הסיכונים והתמריצים הכלכליים בין הממשלה לשוק החופשי. למדינה יש גמישות כי היא יכולה להחליט בכל שנה כמה להקצות לנושא. אבל מרגע שהחליטה, היא מחויבת להעניק את ההטבות שהתחייבה להן.

"עוד יתרון הוא שהמדינה יכולה לשלוט על ההטבות לאורך השנים, מה שיוביל לכך שהחברות שיפעלו בדרך הזו יחויבו לשמור על הקריטריונים שייקבעו. ברגע שלא יעמדו בזה, המדינה יכולה להפסיק את זיכוי המס ברגע אחד. זה יעזור לשמור על הכללים וגם על האיכות. זה כיוון נכון.

"באופן כללי אני יכולה להוסיף שלדעתי בארץ חסרה הבנה של היתרונות בשכירות על פני רכישת דירה, בעיקר בגלל מחסור באלטרנטיבות. יש חשיבות גדולה לאפשר למשפחה צעירה לגור בשכירות בעיקר בגלל היעדר הון עצמי לרכישה וגם גמישות במיקום ובגודל הבית. זה פתרון חשוב להרבה חתכים באוכלוסייה שלא מקבלים כיום תשובות".

אליזבת רוזנבאום, נשיאת חברת אורבן איניאטיב (urban initiatives) הפועלת בארה"ב בתחום, ממתינה כבר תקופה ארוכה ליוזמה כזו שתתפתח בארץ ותעניק הטבות מס משמעותיות ליזמים. "אני פועלת מאז 1983 בתחום המימון והבנייה של דיור בהישג יד בכל ארצות-הברית. התחלתי להתעניין בישראל לפני שש או שבע שנים, אבל אמרו לי בהתחלה שלא צריך את זה כאן. בדקתי לעומק וראיתי שיש צורך ממשי במוצר הזה בישראל, במיוחד אחרי המחאה החברתית שהעלתה הנושא למודעות. היתה תקופה שיאיר לפיד כשר אוצר הבטיח לקדם את הנושא, אבל ראיתי שאין להם באמת תוכנית למימון התוכנית הזו.

"זה נושא שבארה"ב מאוד מפותח, ובאמצעותו בנו בערך 90% מהדיור בהישג יד בהשקעה אדירה. היתרון המרכזי הוא שזו תוכנית מושכת ליזמים. זו תוכנית שיכולה לפעול ולממן פרויקטים בהישג יד בהיקף משמעותי וגם לאפשר פיקוח משמעותי באמצעות האפשרות לקחת ההטבה".

להערכת רוזנבאום, "השוק הישראלי מוכן לזה. יש כאן כלכלה חזקה, יש שיתופי פעולה במשק, והממשלה מנסה כל הזמן להביא כלי שיוכל לקדם דיור בר-השגה. הסיבה שיש רק תוכניות קטנות בלי היצע גדול היא בעיה במימון, ואת זה התוכנית של תעודות מס יכולה לפתור באמצעות מעורבות השוק הפרטי. אם יהיו קצת פרויקטים שיצאו לדרך, זה ייתפס. אני חושבת ש-7% תשואה יכולה להיות רלוונטית כדי שהפרויקטים האלה יצליחו. זה יקח זמן אבל צריך שיהיו מספיק תעודות מס כדי לעורר התעניינות וליצור קו ייצור של התוכנית הזו".

דיור בר-השגה ושכירות ארוכת-טווח: דוגמאות ליוזמות מהעולם

- ארה"ב: תוכנית פדרלית לעידוד הבנייה לשכבות החלשות.

תוכנית LIHTC (Low Income Housing Tax Credit) היא כלי פדרלי שנועד לממן פיתוח והקמה של דיור בר-השגה לבעלי הכנסות נמוכות. עיקר התוכנית הוא בסבסוד מתחמים של דיור בהישג יד להשכרה ארוכת-טווח, באמצעות הענקת זיכויי מס במהלך 10 שנות ההשכרה הראשונות של הפרויקט.

זיכוי המס מקוזז מחבות המס של היזם, וזיכויי המס הם סחירים. שכר הדירה בכל פרויקט ייקבע כך שיהווה כ-30% מהכנסתם של משקי הבית שהוגדרו כקהל היעד.

- בריטניה: תוכניות דיור בר-השגה המנוהלות על-ידי ארגוני דיור ללא מטרות רווח.

בתוכנית זו (Homes and Communities Agency - HCA) גובה שכר הדירה נקבע כעד 80% מגובה שכר הדירה הממוצע בכל אזור מגורים. הדירות עצמן מנוהלות על-ידי מגוון של עמותות תוך שיתוף פעולה עם הרשויות המקומיות.

הולנד: תחת תוכנית Wijksteunpunt Wonen (tenant support agency), דיור בר-השגה מסובסד על-ידי מגזר הדיור החברתי ו-75% מסך הדירות הן בבעלות של עמותות דיור, מחולקות על-פי גובה ההכנסות של משקי הבית הזכאים ומסובסדות על-ידי המדינה. גובה השכירות תחת תוכנית זו מוגבל על-ידי הממשלה ובשנת 2016 הוגבל לתשלום של כ-700 אירו בחודש. נוסף לכך, יש ארגון ממשלתי המספק יעוץ משפטי חינם לדיירים.

- צרפת: תוכנית שבה המדינה קובעת את השכירות המקסימלית.

תוכנית Habitation a Loyer Modere היא המובילה בתחום הדיור בהישג יד בצרפת. תוכנית HLM מוסדרת על-ידי המדינה כך שהממשלה קובעת את גובה השכירות המקסימלית על-פי פרמטרים מוגדרים. ועדת דיור צריכה לאשר כל דייר על-מנת שיוכל להתקבל לתוכנית.

מקור: BDO

 שיעור שכ"ד