"המטרה בהתחדשות עירונית היא לשפר את מצב בעל הדירה"

"הממשלה מסתכלת כל הזמן על מספרי יחידות הדיור, במאבק במשבר הדיון, והתחדשות עירונית זה משהו שאי אפשר יהיה להסתדר בלעדיו בעתיד. גם התוכנית האסטרטגית לשנת 2040 מתייחסת לתחום הזה כחלק מאוד משמעותי. אנחנו יודעים שאם לא נצופף את מרכזי הערים, לא נעמוד ביעדים, ולא יהיו דירות לאזרחי ישראל. אבל היעדים לא אומרים שזה קל לבצע את זה", כך אמרה מעיין נשר, רכזת תקציבים באגף תקציבים במשרד האוצר, ביום עיון של משרד המשפטים בנושא חידושים בתחום הנדל"ן והדיור.

הדברים נאמרו בפאנל בהנחייתה של כרמית יוליס, ראש אשכול נדל"ן במחלקת ייעוץ וחקיקה (אזרחי) שעסק בהתחדשות עירונית.  "נכון להיום תמ"א 38 היא המנוע העיקרי להוספת יחידות דיור בהתחדשות עירונית, יש סביב 14 אלף היתרים שניתנו ליח"ד חדשות מאז 2005 אז החלה תמ"א 38 לפעול", המשיכה נשר, " אבל לרשויות המקומיות יש קשיים להתמודד עם תוספת יחידות הדיור כי אין להם היטלי השבחה וחסרים מקורות לשיפור תשתיות וגם מבני ציבור.

בפינוי-בינוי יש מלאי תכנוני יפה מאוד סביב 96 אלף יח"ד אבל בביצוע רק 8,221 יח"ד, ואוכלסו רק סביב 3,200 יח"ד. הסיבה של התמ"א שהיא מתקדמת יותר היא הקלות היחסית להוצאת היתר והליך מהיר יותר. אנחנו פועלים במספר דרכים לקדם את התחום של ההתחדשות העירונית. האתגר הכי גדול בפרויקטים האלו זה האדם. גרים שם אנשים. שם המשחק זה בעיקר ודאות והיכולת של הרשויות להגיע ולארגן התושבים. יש היום ויכוח עד כמה הודאות קיימת. המצב היום טוב יותר ממה שהיה בעבר. יש כבר סטנדרטים, יש תמורות ויש מכפילים ברורים. אבל לא הכל ברור, והשאלה היא האם השטח צריך לייצר את זה או המדינה והרשות צריכות לקבוע עוד כללים".

אביבית מאור נמרודי, סגנית ראש עיריית רמת גן ויו"ר הועדה המקומית לתכנון ובנייה התייחסה בפאנל לסוגיית היטלי ההשבחה: "מדובר בנושא מורכב מאוד. ברמת גן למשל מדובר בצורך. ברמת גן יש למעלה מ-3,000 בניינים ישנים שצריכים חידוש או חיזוק. יש גם הרבה בניינים שאין להם ממ"דים. יש בעיר פינוי-בינוי ותמ"א 38 אבל לצערנו פרויקט פינוי-בינוי כמעט לא מתממש, התהליכים מאוד איטיים.

תמ"א 38 מתקדמת יותר מהר אבל יש לה בעיות. זה בניין שמתחדש אבל משפיע גם על הסביבה והסובבים אותו. אנחנו נתקלים בקושי בעקבות הוויתור על האפשרות לגבות היטלי השבחה. זה עשוי לגרום לנו להגיע לגירעון של כ-50 מיליון שקל בשנה. אומנם היה תיקון שעבר בוועדת הפנים שמאפשר עוד קצת היטלי השבחה, אבל מבדיקות שעשינו זה עדיין לא יספיק. וצריך גם להגיד שלא כל הערים הן כמו רמת גן ויש ערים שיתקשו עוד יותר לעמוד בזה. אם הרשויות היו מקבלות תמריצים או תקציבים, כמו התקציבים הגדולים שאני שומעת מהסכמי הגג, זה היה יכול לעזור".

בהמשך, התייחסה מאור נמרודי מרמת גן גם לסוגיית התמורה שמבטיחות חברות לבעלי הדירות ואמרה שהמטרה היא לא להפוך את בעלי הדירות לעשירים אלא לשפר את מצבם: "תמורות נקבעות על ידי חברות אבל בסופו של דבר הרשת צריכה להתמודד עם זה אחר כך. היה מקרה ברמת גן, באה חברה עם פרויקט של הריסה ובנייה עם מכפיל של 1 ל-5 שברמת גן פרויקטים מקבלים בדרך כלל סביב מכפיל של 1 ל-3. הם אומרים שפחות לא כלכלי. אז אני ביקשתי לדעת מה התמורה לבעלי הדירות, ואמרו לי 40 מ"ר. שאלתי למה צריכים 40 מ"ר? אם בעלי הדירות יבינו שהמטרה היא לחזק ולשפר הבית, מה רע בתמורה של 12 מ"ר מעלית וחניה? למה 40 מ"ר? זה מה שמוביל לבקשות של מכפילים לא הגיוניים. היו גם מקרים של תמורה לבעלי הדירות של 2 דירות. המטרה שלנו בהחדשות עירונית היא לא להעשיר את בעל הדירה אלא לשפר את מצבו ומקום מגוריו".

עו"ד יריב בר דיין, בעלים של משרד יריב בר דיין ושות' דיבר על אי הוודאות בתחום: "אחד הכשלים הגדולים ביותר בפינוי-בינוי, וגם בתמ"א 38, זה דווקא הנושא של היטלי השבחה. נוצר מצב שהוא פרדוקסלי לחלוטין. זכויות הבנייה נקבעות בהנחת עבודה שאין היטלי השבחה בפרויקטים , מגיעה הועדה המחוזית וקובעת זכויות בהיעדר היטלי השבחה אבל עוברות כמה שונים ומוציאים היתר והרשות המקומית פתאום באה בדרישות של תשלום שלא היו קודם. אי הוודאות מאוד בעייתית וגורמת לפרויקטים לא לצאת בפועל. אני חושב שצריך לתקצב את הנושא של היטלי השבחה, הרשויות הן לא אלו שצריכות לשאת הנטל. המדינה צריכה לתקצב את זה, שתיקח מהסכמי הגג או מהכבישים. תקציב ייעודי, שמן ויפה ואז נראה הרבה פרויקטים שיצאו לדרך. 15 שנה מדברים על שינויים ולא קורה הרבה".

עו"ד מתן רבינוביץ' ממרכז הגר, שהשתתף גם הוא בפאנל, התייחס לנושאים החברתיים: "הפרויקטים האלו לא קמים על מגרשים ריקים, אלא במקומות שגרים בהם אנשים. יש יעדים שהם לא חברתיים, שהם חשובים כמו הגדלת היקף יחידות הדיור או חיזוק בניינים, אבל יש גם היבטים חברתיים חשובים בפרויקטים האלו. המפתח הוא בהתארגנות של התושבים, עוד לפני התכנון או היטלי ההשבחה.  וצריך גם לשאול מה יקרה ביום שאחרי. תמיד מסתכלים על הפן הכלכלי, ועל הרווח. אבל יש גם נושאים אחרים, שוכרי דירות, מה קורה איתם? מה עם אוכלוסיית הקשישים. מה עם זכאי משרד השיכון שפתאום המחירים בכל השכונה יעלו? לאן הם ילכו. צריך לתת פתרונות לדברים האלו כבר מההתחלה".