התחדשות עירונית בבירה: לשנה הבאה בירושלים הבנויה

בזמן שהבנייה הקונבנציונלית בירושלים נמצאת במגמת ירידה רציפה, העיניים נשואות כבר שנים לעבר פוטנציאל ההתחדשות העירונית בעיר. בעיר החסומה כבר שנים מכל רוח משיקולים פוליטיים (מזרחה, דרומה וצפונה) וסביבתיים (מערבה), מדובר בחבל הצלה קריטי לבירת ישראל. ולפי הנתונים המעודכנים, הבשורה סוף-סוף אכן קורמת עור וגידים בקצב מהיר.

הבנייה בעיר הבירה של ישראל אינה נעה רק בין מגבלות ועדות התכנון והיזמים, אלא קשורה באופן בלתי נמנע לפוליטיקה ולהשפעות חיצוניות אחרות. אי לכך, לא מפתיע שבשנים האחרונות ירד בהדרגה מספר התחלות הבנייה בעיר שנה אחרי שנה. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנת 2013 החלו להיבנות בעיר 3,475 יחידות דיור, בשנת 2014 החלו להיבנות 3,210 יח"ד חדשות, בשנת 2015 המספר ירד ל-2,945 יחידות חדשות ובשנת 2016 התחלות הבנייה בירושלים עמדו על 2,053 דירות חדשות בלבד, ירידה של כ-30% לעומת השנה שלפניה וירידה חדה של 41% מול 2013.

35 תוכניות פינוי-בינוי

במקביל, נטמנו הזרעים שאיפשרו להוציא אל הפועל את ההבטחה הישנה-חדשה לפריחה בתחום ההתחדשות העירונית בבירת ישראל, עיר שכבר אלפי שנים עוברת למעשה הליכים של הריסה ובנייה מחדש. ראש עיריית ירושלים ניר ברקת החליט לפטור את הפרויקטים שייבנו במסגרת פינוי-בינוי מהיטל השבחה, כשבמקביל קודמו תוכניות מתאר לשכונות השונות, תוך דגש של התחדשות עירונית וקידום תוכנית על פי סעיף 23 לתמ"א 38, שקבעה היכן ייבנו פרויקטים וכמה יחידות דיור יתאפשרו בכל אזור. בנוסף, בכל חודש מתכנס שולחן עגול שמטרתו לבדוק הצעות ראשוניות לפינוי-בינוי שמוגשות על ידי יזמים. השולחן העגול כולל את מנהלת אגף התחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון, מנהל אגף תכנון עיר, הממונה על התכנון בעיר, נציגת מינהל קהילה וחברים נוספים.

סיבה נוספת לפריחה של ההתחדשות העירונית בבירה אפשר למצוא בדוח אותו כתבו אורי ברשישת ותרצה פינקל בפברואר 2016, תחת הכותרת "תהליכי התכנון והפיתוח למגורים בירושלים לשנת 2040". מהדוח עולה כי פוטנציאל ההיצע של יחידות הדיור בבירה מכח תוכניות פינוי-בינוי הוא לא מבוטל: "במאגר עתודות הקרקע למגורים בירושלים ישנן 102 תוכניות הכוללות פינוי-בינוי. היקף יחידות הדיור שמתווספות (מעבר לאלו הקיימות בבניין המפונה) במסגרת תוכניות אלו עומד על 26,374 יחידות דיור".

עם זאת, הדוח סיפק תחזית קודרת יחסית לטווחי המימוש של התוכניות השונות. עד שנת 2020 חוזים בדוח כי רק 5% מפרויקטי פינוי-בינוי "קלאסיים" ימומשו, בין 2021 ל-2025 מדובר ב-11% מימוש, בין 2026 ל-2030 מדובר ב-17%, בין 2031 ל-2035 22%, ובין 2036 ל-2040 מדובר על 19% מימוש. נציין כי גם בתוכנית האסטרטגית לתחום הבינוי בישראל כולה, תופסת ההתחדשות העירונית נפח משמעותי בהתחלות הבנייה המתוכננות עד שנת 2040.

על פי הנתונים העדכניים של חברת מוריה האמונה על התחום בעיר, ניתן כבר לראות את השינוי. מספר הפרויקטים בשלבי תכנון שונים של פינוי-בינוי קפץ משמונה בלבד בשנת 2014 ל-35 כיום, תוכניות הצפויות להוסיף לעיר יותר מ-10,000 יחידות דיור חדשות סך הכל. בכל הנוגע לתוכניות מאושרות, מדובר בשמונה תוכניות מאושרות בשנת 2017 לעומת שלוש בלבד ב-2014. על פי הנתונים, שמונה תוכניות שכבר אושרו למתן תוקף כוללות יחד כ-1,900 יח"ד סך הכל (דירות חדשות, כולל דירות חדשות המיועדות לבעלי הדירות הוותיקות). ארבע תוכניות נמצאות היום בהפקדה בוועדה המחוזית, עם היצע צפוי של כ-1,200 יחידות דיור, ועוד 23 תוכניות עם היצע של כ-7,400 יחידת דיור שנמצאות בשלבים מוקדמים יותר.

למרות זאת, עם כל ההתקדמות של תחום ההתחדשות העירונית בעיר, חשוב לזכור כי היתרי בנייה בפועל טרם ניתנו. בירושלים עוד אין אף פרויקט פינוי-בינוי שאכן החל להיבנות. גורמים הבקיאים בתחום מעריכים אמנם שהדבר יקרה בקרוב, אך עוד חזון למועד וכמובן שגם הרגישות הטופוגרפית והסביבתית בירושלים עוד לא אמרה את המילה האחרונה (הצלקות של פרויקט הולילנד עדיין כואבות לרבים מתושבי העיר).

השכונה שמובילה כעת את מירוץ ההתחדשות היא קריית יובל, שם ניתן למצוא את ההיצע העתידי הגדול ביותר של יחידות הדיור בפרויקטים של פינוי-בינוי - 4,461 דירות שיתווספו לשכונה. בשכונת גילה מתוכננת בנייה של כ-1,000 דירות חדשות, בגוננים ישנן תוכניות ל-714 דירות ובתלפיות 639 דירות.

40 בנייני תמ"א

בזמן שהעיר מחכה לפרויקט פינוי-בינוי ראשון שייצא מהכוח אל הפועל, האחות הקטנה - תמ"א 38, התוכנית שמוסיפה זכויות בנייה לבניין בודד לשם חיזוקו מפני רעידות אדמה, מתממשת כצפוי בקצב מהיר בהרבה. 40 בניינים כבר החלו להיבנות בירושלים במסגרת התמ"א.

משנת 2005, אז אושרה תמ"א 38 לראשונה, ועד לשנת 2012 הוגשו בסה"כ 19 בקשות להיתר בכל העיר. ומאז, בשנת 2013 הוגשו תשע בקשות, בשנת 2014 המספר קפץ ל-35 בקשות, בשנת 2015 הוגשו 54 בקשות ובשנת 2016 מדובר כבר על 82 בקשות להיתר בנייה ברחבי העיר, זינוק של מאות אחוזים מאז 2013.

בכל הנוגע למתן היתרים בעיר, נכון להיום כבר ניתנו 70 היתרי בנייה לפרויקטי תמ"א 38. עוד 82 פרויקטים נמצאים בשלב אישור הוועדה, 17 פרויקטים בפרסום ושישה פרויקטים בבחינה על ידי מחלקת ההנדסה.

בירושלים, בדומה למקומות אחרים בארץ, רוב הפרויקטים (75%) שיצאו לדרך במסגרת תמ"א 38 הם במסלול הוותיק של חיזוק בניין ישן ותוספות בנייה, ורק 25% במסלול הריסה ובנייה מחדש.

רוב ההיתרים (31) אושרו ברובע 4 של העיר, הכולל את השכונות גוננים, גינות העיר, בקעה ובית צפאפא. ברובע 3 הכולל את השכונות בית הכרם, יובלים, גנים, הר נוף וגבעת שאול אושרו 19 היתרים, ברובע 5 הכולל את השכונות בית דוד, לב העיר והבוכרים אושרו 10 היתרים, וברובע 7 (הגבעה הצרפתית עיסוויה וא-טור) אושרו 6 היתרים. סך כל ההיתרים שאושרו כוללים יחד היצע של 2,044 דירות בסך הכל.

"כל התנאים התומכים בהתחדשות עירונית - ביקושים חזקים למגורים, ערכי קרקע גבוהים וענף בנייה חזק - נמצאים בירושלים", מדגיש מנכ"ל מוריה, דורון נויוירט. לדבריו, "מאז הקמת המנהלת העירונית בתחום ההתחדשות העירונית יש גידול בקידום פרויקטי התחדשות עירונית בירושלים, גם בתמ"א 38 וגם בפרויקטי פינוי-בינוי".

רוב הרוכשים הם משפרי דיור

לדברי יעל הניג-דקל, סמנכ"ל השיווק של חברת אפגד בניין וסביבה המקדמת פרויקטי התחדשות עירונית בירושלים, "ההתחדשות העירונית בירושלים תפסה תאוצה בשלוש השנים האחרונות, אם כי הפרויקט שאנחנו מקדמים, שקיבל היתר בנייה לאחרונה, עבר הליך ארוך וממושך של שש שנים".

הניג-דקל ציינה כי מרבית הרוכשים הם משפרי דיור מהאזור, "שמכירים היטב את השכונה וההתחדשות העירונית מאפשרת להם להישאר בה".

לדברי עו"ד ישי איצקוביץ', "ההבטחה של ראש העיר לפטור גורף בהיטלי השבחה הביאה הרבה יזמים לעיר מכל הארץ. זה פטור כנראה מוגבל בזמן, ולכן כולם רוצים להספיק ליהנות ממנו ולעשות את הפרויקטים עכשיו".

חיה נחום , ירושלמית ובעלת משרד "המטבחון פרסום" המתמחה במיתוג פרויקטים, מסבירה שחלק מהתקדמות ההתחדשות העירונית קשור גם בעובדה שמכרזי הקרקע של המדינה מופנים למחיר למשתכן וחברות הנדל"ן מחפשות אפיקים חדשים לפעילות. בנוסף סבורה נחום כי המיקומים בהם מתמקדת ההתחדשות העירונית נכון להיום הן שכונות ישנות בהן הפוטנציאל עוד לא מומש: "מי שמכיר את ירושלים יודע שקריית יובל, גוננים ותלפיות , בהן תתרכז ההתחדשות העירונית בשנים הקרובות, הן שכונות ירושלמית ותיקות. האוכלוסייה שלהן מגיעה ממעמד סוציואקונומי נמוך יחסית אך המיקום שלהן אטרקטיבי ולכן כרגע אין הלימה בין מחירי הדירות שם למיקום. כאשר שכונות אלה תקבלנה 'זריקת מרץ' בדמות יחידות דיור חדשות ובנייה מואצת, המיקום ישחק תפקיד גדול בקביעת המחירים והערכתי היא שהם צפויים לעלות. מאז שנות התשעים ירושלים גדלה לרוחב, ועיקר הבנייה התמקדה בשכונות החדשות. ככל שמעגלי ההתפתחות התרחבו, הוגדרו השכונות הוותיקות כמרכז, ולמיקום שלהן היום יש ערך נדל"ני גבוה מאוד".

שכונת קריית יובל: תהליך מהיר של התחדשות עירונית והתחרדות / גיא נרדי 

שכונת קריית היובל בירושלים הפכה בשנים האחרונות יעד מועדף להתחדשות עירונית. המיקום של השכונה באזור מרכזי יחסית, ובעיקר, ריכוז גדול של שיכוני רכבת ישנים משנות ה-50 וה-60, הופכים אותה ליעד יוצא מן הכלל לפינוי ובנייה מחדש. מצד שני, הנושא שרבים מדברים עליו הוא העלייה במספר החרדים בשכונה. תושבי השכונה, ראשי הקהילה החרדית וגם חלק מאנשי הרשויות, רואים במגמת התחרדות השכונה נקודה ארכימדית שייתכן כי תכריע את עתידו של הציבור החילוני בעיר כולה.

התחרדות קריית יובל החלה לפני כעשר שנים כשעמותות חרדיות משכונת בית וגן, רכשו ושכרו בתים בשכונה, בין היתר כדי להפכם לכוללים, ישיבות, בתי כנסת וגני ילדים לאוכלוסיה החרדית. מדד אמין לתופעה מספקים דפוסי הבחירות המקומיות של שנת 2014: בשכונת קריית יובל 24% מהבוחרים הצביעו למפלגות החרדיות, 58% למפלגות הפלורליסטיות ו-8% לבית היהודי ולירושלים מאוחדת. מדובר בעלייה של 10% בתמיכה במפלגות החרדיות, לעומת הבחירות בשנת 2008.

יאיר אסף שפירא, חוקר ממכון ירושלים, מדגיש כי "בשביל מי שהיה רגיל לראות את השכונה שלו בצורה אחת ועכשיו היא חרדית, מדובר בשינוי גדול. המציאות הנתפסת חזקה לא פחות ממה שמשתקפת בנתונים".

מגמת ההתחרדות הביאה איתה לקונפליקטים רבים, חלקם מתוקשרים: בפברואר השנה פרצה מהומה לאחר שיחיאל לוי, מנהל המינהל הקהילתי יובלים, אמר בראיון לגל"צ שצריך "לחנוק" את החרדים, כדי שיברחו מהר מהשכונה; בינואר 2016 התקיימה הפגנה של מאות חרדים כנגד יוזמת המנהל הקהילתי להקרין סרטים בשבתות ב"בית טיילור"; ביוני 2013 תכנן ועד קריית יובל לקיים "ריקודי נשים" בגן פסל "המפלצת", כדי להבריח חרדים; במאי 2012 הצליחו החילונים לבטל הקמת גני ילדים חרדים במגרש ברחוב ורבורג.

פרופ' עמירם גונן, ראש המרכז לחברה החרדית במכון ירושלים, מעריך שתוך 20 שנים קריית יובל תהיה שכונה חרדית. לדבריו, מדובר בתהליך הגיוני: החילונים נוטשים את ירושלים למבשרת, לתל-אביב ולחו"ל, הדתיים הלאומיים עוברים להתנחלויות, וכשמתפנות דירות מגיעים החרדים. גונן מסביר שלכל אדם יש מפת נגישות: החרדים רוצים לגור במרחק הליכה מבית המדרש ונוטים לגור זה בקרבת זה, כך שהם מוכנים לשלם יותר מאחרים כדי לגור בקריית יובל.

- מגדלים מבריחים חרדים?

כעת, בעקבות חזון המגדלים של פרויקטי פינוי-בינוי המקודמים בשכונה, יש מי שמדבר על המגדלים גם כ'מבריחי חרדים', מאחר שהם נמנעים מלהשתמש במעלית בשבת ונרתעים מבנייה לגובה רב. גונן משוכנע שמדובר באגדה אורבנית. לדבריו, "עובדה היא שבמגדלים של רחוב וולפסון וגם ברחוב ירמיהו יש חרדים אמריקאים. יש חרדים מודרניים".

מעבר לכך, שפירא מציין שהשמועות על פרויקטי ההתחדשות העירונית בשכונה רק מגבירות את החשש מהתחרדות: "ברגע שיש מלאי עצום של דירות שאמור להתממש בטווח זמן קצר יחסית, מתעורר החשש מפני שינוי מהיר באופי האוכלוסיה. כי לא מדובר בשינוי אורגני, איטי, בקצב הרגיל. ברגע שיש מלאי עצום של דירות, אין עליו שליטה. אם החרדים יקנו את כל פרויקטי ההתחדשות של רחוב טהון, אופי השכונה ישתנה באחת".

כך או כך, ד"ר נרי הורביץ, שחיבר בשנת 2014 את התסקיר החברתי לתוכנית האב לשכונה, זועם על המגלומניות של תוכנית ההתחדשות העירונית שמובילה העירייה. הוא רואה בה תוכנית "גרנדיוזית, מנופחת, שלא חושבת על השלכות סביבתיות וחברתיות". במסמך שחיבר הוא מביע מורת רוח מהעובדה שהתסקיר החברתי הוזמן אחרי שתוכנית ההתחדשות העירונית כבר גובשה. לדברי הורביץ, "מדובר בשינוי דמוגרפי שיכול להפיל את כל האזורים הסמוכים. מצד אחד הוא פוגע באוכלוסיה הלא חרדית, מצד שני הוא מתעלם מצרכי החרדים".

 כניסת פרויקטים