תוכנית אב לשכונת רמת שקמה בר"ג: לתכנון מושכל יש ערך כלכלי

במשך שנים רבות נחשבה שכונת רמת שקמה, הממוקמת בחלק הדרום מערבי של העיר רמת-גן, חלשה ומוזנחת. רק בשנים האחרונות, בזכות קרבתה למרכז תל-אביב, לפארק הלאומי ברמת-גן ולפארק אריאל שרון המתהווה, החלה קרנה לעלות. הבנייה הנמוכה יחסית הפכה את המקום לרלוונטי ואטרקטיבי ליוזמות התחדשות עירונית בהיקפים גדולים.

בתקופה שבה כיהן צבי בר כראש העיר קודמו במקום פרויקטים נקודתיים, אך לאחרונה הושלמה תוכנית אב להתחדשות עירונית בשכונה, המגדירה בצורה ברורה את מתווה התכנון העתידי הכולל. התוכנית, שעדיין לא נחשפה לציבור, מלמדת שחלק מהמרקם הקיים יישמר, לא הכול ייהרס ולא בכל מקום יבנו מגדלים. בעיריית רמת-גן משוכנעים שכולם יצאו מבסוטים.

בדומה לשכונות אחרות שנבנו בשנות ה-50 על ידי משרד השיכון, השכונה תוכננה בגיאומטריה שרירותית שמזכירה בועה ומנותקת מהמרקם העירוני הוותיק, כמו השכונות קריית שלום בתל-אביב ומורשה ברמת-השרון.

הבנייה היא בעיקר של שיכוני "רביעיות", או "שמיניות" בגובה של שתי קומות, אך יש גם בנייני שיכון טוריים בגובה שלוש וארבע קומות. השכונה ירוקה למדי ובמרכזה עוברת שדרת ויצ"ו, שהיא ירוקה ומוצלת ומקשרת את דרך הטייסים והפארק הלאומי.

"התחדשות מגדלית"

בתקופת כהונתו של בר אושרו מגדלים בדופן הדרומית והמערבית של השכונה. בינתיים, נבנו שני מגדלים בצמוד לפארק ("מגדל על הפארק" ו"אור על הפארק"), אך כרגע נמצאות בשלבים שונים של קידום כמה תוכניות, ביניהן המגדלים ברחוב שלם (פינוי של 144 יח"ד ושטחי מסחר לצורך בנייה של 500 יח"ד בשלושה מגדלים בני 28-30 קומות), "שקמה על הפארק" ברחוב אחד העם (פינוי של 44 יח"ד ובניית שלושה מגדלים ובהם 216 יח"ד) ופרויקטים ברחוב מתניה.

בחודש מארס השנה הוצגה בפני מליאת מועצת העיר רמת-גן תוכנית אב חדשה לשכונה, שהוכנה על ידי האדריכל יאיר אביגדור ומשרד האדריכלים מנעד. כיום יש בשכונה 2,440 יח"ד (6,250 תושבים), והתוכנית להכפילן ל-4,500 יח"ד.

בהיקף השכונה, לאורך הפארק הלאומי וכביש הטייסים, מתוכננת "התחדשות מגדלית" והכוונה היא לבנייה בגובה של עד 20 קומות. לצד השדרה המרכזית של השכונה מתוכננת בנייה "מרקמית" בגובה של עד 10 קומות. הבנייה הדו-קומתית מוגדרת על ידי המתכננים כ"גן-גג" ומרביתה אמורה להישאר במתכונת הקיימת, אם כי יינתנו אחוזי בנייה שיאפשרו הגדלה של הדירות ובניית תוספות על הגגות - בעיקר בחלק המזרחי של השכונה. חלק מבתי השיכון מועדים להריסה ובמקומם תהיה "התחדשות מרקמית" בגובה של עד תשע קומות, בעיקר בחלק המערבי, זה שיותר קרוב לכביש הטייסים.

אביבית מאור-נמרודי, יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, רואה בהכנתה של התוכנית מפנה משמעותי בתפיסה התכנונית של ההתחדשות העירונית בשכונה.

לדבריה, המגדלים שנבנו בשכונה הם בבחינת "נטע זר", ואינם מתאימים לרוח השכונה. מקומם אותה גם שחלק מהבניינים נבנו על שטח שבו היה קאנטרי קלאב ושלא הייתה ראייה כוללת, שדאגה לצרכי הציבור. היא מודה שעורכי התוכנית היו צריכים להתמודד עם תוכניות נקודתיות שכבר אושרו. לדבריה, לכל תושבי השכונה נשלחו מכתבים המודיעים על הכנת תוכנית האב ועצירת כל היוזמות שקודמו עד כה ולא אושרו.

- איך תתמודדו עם זה שחלק מבעלי הדירות יקבלו דירות חדשות וגדולות ויהיו כאלה שבתיהם יוכרזו לשימור מרקמי? אתם לא חוששים מהתמרמרות?

"אנחנו חושבים שאם ישמרו על צמודי הקרקע, ערכם יהיה יותר גדול אפילו מאלה שעוברים פינוי-בינוי. חוץ מזה שנותנים גם להם זכויות בנייה".

- כשמשוטטים בשכונה רואים אינספור הרחבות ותוספות. איך התוכנית מתייחסת לבלגן הזה?

"למדנו מהטעות של רמת עמידר ששם אין אחידות וזה נראה כמו סלאמס. קבענו שהגלישה לשכונת רמת חן תהיה הדרגתית ונמוכה, כדי שלא יווצר מצב של מגדל ליד צמוד קרקע. חוץ מזה שאנו דורשים שמי שיקבל ויממש את זכויות הבנייה יצרך לשפר את כל המבנה. לא רק ברמת הדירה".

- ומה בנוגע לעומס על התשתיות הציבוריות הקיימות?

"אני מאמינה במרחב הציבורי. השכונה תגדל כמעט פי 3 וחייבים לדאוג שיהיה בתוך השכונה מענה לכל הצרכים. לחלק מהבניינים תהיה אפוא חזית מסחרית. אנחנו מבינים שגוש דן הולך ומצטופף, ולא כולם ירצו לעבוד בבורסה. החזון הוא שבמגדלים החדשים שליד כביש הטייסים יהיו שתי קומות משרדים".

עד לא מזמן רמת-גן הייתה ידועה כגן עדן ליזמים. מהנדס העיר הקודם, חיים כהן, האמין שחייבים לבנות הרבה, וכמה שיותר צפוף יותר טוב. הוא לא היה מוטרד ממצוקה בתשתיות ירוקות, ממחסור בחניות או מעומס בכבישים. תוכניות מדיניות נתפסו בקדנציה של כהן כמכשול בפני הקידמה.

"הפקרות באכיפה"

לפחות ברמת ההצהרה, רמת-גן עברה לעידן אחר: תוכנית המתאר שהוקפאה מקודמת עתה במשנה מרץ, נערכות תוכניות אב לשכונות, ויש מדיניות בנייה לגובה. על פניו, תוכנית האב של שכונת רמת השקמה, שמשלבת בנייה חדשה עם שימור האיכויות הפיזיות וניזהרת מהעמסת יתר על התשתיות המקומיות, מעודדת מאוד.

עו"ד רועי ברזילי, חבר מועצת העיר מטעם סיעת הצעירים, נחשף לתוכנית כשהוצגה בפני מליאת המועצה בחודש מארס. אף שהוא רואה אותה בחיוב, יש לו הרבה ביקורת. לדבריו, העירייה נכוותה מתהליך הכנת תוכנית ההתחדשות של שכונת רמת עמידר, כי חרף העובדה שהושקע שם סכום של כ-2.5 מיליון שקל בשיתוף ציבור, התוכנית לא עברה.

ברזילי חושב שהסיבה לכישלון קשורה בעיקר לכך שמבני השמיניות, שאותם הוא מכנה "בתי תותח", הורחבו מאוד (באופן בלתי חוקי), ולבעלי דירות לא היה אינטרס לשתף פעולה עם מדיניות של פינוי-בינוי. להערכתו, ברמת שקמה תיווצר בעיה דומה: "שתי השכונות הופקרו מבחינת אכיפה. יש שם הרבה עובדי עירייה ולכן יש עבירות בנייה רבות שמהן העלימו עין. אף יזם לא יוכל לפצות אדם שהגדיל את ביתו ללא היתר. צריך שוט כנגד המתנגדים להתחדשות. אני מעריך שהתוכנית תיתקע".

רמת שקמה: הראשונה בפרויקט שיקום שכונות

שכונת רמת שקמה נבנתה בתחילת שנות ה-50 בשטחים החקלאיים של הכפר הערבי סלמה, שהיה עד 1948 הכפר הגדול ביותר בארץ, ולמעשה עיירה קטנה. בקצה הצפון מערבי של השכונה, במקום שנקרא "גבעת גאולה", ניתן עדיין לראות מקצת מבתי הכפר הערבי.

אחרי הקמת המדינה התיישבו כאן עולים מתימן, שיצרו לעצמם מרקם מגורים חמולתי, המזכיר במקצת את אורח חייהם בארץ מוצאם. עד היום לא הוכרו תושבי השכונה כבעלי זכויות על הקרקע. ב-1954 הועברו לשכונה החדשה תושבי המעברות חירייה, סקיה וסלמה. בהתחלה קראו לשכונה סלמה ג' ורק ב-1966, כחלק מהנסיון לייצר זהות ישראלית חדשה ולחבר את השכונה לרמת-גן, שונה שם השכונה לרמת שקמה.

במשך שנים רבות נחשבה השכונה לאזור מצוקה ובשנות ה-70 אף הייתה הראשונה שנכללה בפרויקט שיקום שכונות של משרד השיכון. לפי נתוני מפקד האוכלוסין של שנת 2008, השכונה מוקמה באשכול החברתי-כלכלי ה-10 (מתוך 20), כלומר, במצב נמוך יחסית לשכונות אחרות בעיר. במפת אזורי הארנונה של העיריה שייכת השכונה לאזורים ג' ו-ד', שבהם שיעורי הארנונה הנמוכים ביותר בעיר. על פניו, האפיון הזה מלמד על כך שמדובר באחת משתי השכונות היותר חלשות בעיר.

חשוב לציין שגם אם מרבית האוכלוסיה אינה אמידה, הרי שמחירי הדירות בשכונה גבוהים למדי, במיוחד במגדלים המשקיפים על הפארק. בחודש אפריל השנה נמכרה דירה בשטח 120 מ"ר במגדל חדש ברחוב אחד העם ב-3.2 מיליון שקל, בחודש מארס נמכרה דירה בשטח כ-50 מ"ר ברחוב מתניה, בבניין משנת 1980, ב-1.1 מיליון שקל. בחודש ינואר נמכרה דירה בשטח 70 מ"ר בבניין משנת 1970 ברחוב יהושפט, במחיר של 1.2 מיליון שקל.

 נמוך באמצע, מגדלים בצדדים / הדמיה: עיריית רמת גן