מלכוד ההתחדשות ושוק השכירות

בשנים האחרונות כל הממשלות הציבו לעצמן מטרה - להוריד את מחירי הדיור ולעצור את העלייה המתמדת במחירי הדירות. שרי השיכון והאוצר בשלוש הממשלות האחרונות התבטאו רבות בנושא והשיקו תוכניות כאלו ואחרות. בחודשים האחרונים נראה שיש התקררות בשוק הדיור - פחות עסקאות, שיעור המשקיעים נמצא בירידה, וברבעון הראשון של השנה (ינואר-מארס), גם מדדי המחירים החלו להראות סימני ירידה.

עם זאת, אין אף גורם בשוק שיודע לנבא לאן נושבת הרוח, ואם מדובר בבריזה קלה שתחלוף ותביא איתה שרב של עליית מחירים, כמו שהיה אחרי תקופת ההמתנה ל"מע"מ אפס", או שמדובר במשב-רוח שיתגבר לסערה שתוריד את השוק מטה.

מה שכן ברור לכולם הוא שענף הנדל"ן לא דומה לענפים אחרים. הוא מורכב מהרבה מאוד ענפי-משנה שלכל אחד יש השפעה גדולה על השני. כך למשל מיעוט משקיעים ומכירת דירות להשקעה מאיימים להוביל לעליית מחירים בשוק השכירות בשל מחסור בהיצע; ירידת מחירים תאפשר ליותר זוגות צעירים לרכוש דירה, אבל עשויה לחסל את הכדאיות הכלכלית למיזמי התחדשות עירונית בשולי אזורי הביקוש; הלאמת קרקעות המדינה לטובת ציבור זכאים קטן (תוכנית "מחיר למשתכן") מובילה להתייקרות הקרקע הפרטית, שהפכה למקור ההיצע העיקרי למי שאינו זכאי לדיור בהטבה.

אפשר לדמות את שוק הנדל"ן-למגורים למעין מפה גדולה שמונחת על שולחן חג גדול, שמידותיו גדולות יותר מהמפה. בכל פעם שנמשוך קצה אחד, ייחשף טפח מהקצה השני. ואם תנסה למתוח אותה באלכסון, המפה תחשוף טפחיים. ונחזור לענף הנדל"ן (השולחן) ולשפע התוכניות (המפה). כל תוכנית צריכה להביא בחשבון את ההשלכות החיוביות והשליליות שלה בהמשך הדרך. אבל ניסיון העבר מעיד שמחשבה לטווח ארוך היא מעלה שרוב הפוליטיקאים שלנו לא התברכו בה. כך שניתן לתהות היום - מה יקרה בעוד כמה שנים בתחום הדיור לאור המאמצים השונים שננקטים בשנים האחרונות.

מהלכים שמבשילים ממש עכשיו

הנה שתי דוגמאות למהלכים שמבשילים ממש עכשיו, ושיכולים להשפיע על השוק בדרך חיובית; ומנגד, בדרך שלילית על תחום אחר בענף, אם הפוליטיקאים לא יסתכלו קצת מעבר לבחירות הבאות.

דוגמה ראשונה קשורה לשוק השכירות, שמתנהל היום ברובו כשוק חופשי בבעלות פרטית. העלאות הנטל על משקיעים, כמו העלאת מס-הרכישה וגם מס דירה שלישית (שטרם ברור מה יעלה בגורלו בבג"ץ) הובילו למצב שבו שיעור המשקיעים הולך ויורד. דוחות האוצר מעידים כי משקיעים רבים מוכרים את הדירות. יש הטוענים, שהיות שזוגות צעירים קונים את הדירות הללו, הם יוצאים משוק השכירות, ולכן מדובר במשחק סכום אפס ללא השפעה.

אבל יש משהו שהם לא מביאים בחשבון - התחדשות עירונית, או יותר נכון מיזמי תמ"א-38 ופינוי-בינוי. הממשלה הכריזה כי תחומים אלו יהיו במוקד פעילותה בשנים הקרובות. תוקם "רשות להתחדשות עירונית" יקודמו חקיקות לקידום הפרויקטים הללו, וכבר היום ישנה עלייה בשיעור הפרויקטים האלה.

אז איך זה קשור לדירות להשכרה? בכל פרויקט של פינוי-בינוי ושל תמ"א-38, במסלול שכולל הריסה ובנייה יש תקופה ארוכה שבה בעלי הדירות עוברים לגור בשכירות. ככל שהפרויקטים הללו יתגברו, הביקוש לשכירות יילך ויעלה. התוצאה תהיה מחסור בהיצע שיגרום לעלייה במחיר. זוכרים את המשקיעים שיוצאים כעת מהשוק ומקטינים את היצע הדירות החלופיות?. ואכן, יזמים שמקדמים פרויקטים גדולים של פינוי-בינוי במרכז הארץ, מספרים שבעלי הדירות אומרים שאין היצע מספק של דירות להשכרה. אז ככל שההתחדשות העירונית תגדל, כך יגדל בהתאם העומס על שוק השכירות.

דוגמה שנייה קשורה אף היא להתחדשות עירונית, אבל מהצד השני. הממשלה הנוכחית, כמו זו שלפניה, מקדמת במרץ את "הסכמי-הגג" מול הרשויות המקומיות. הסכמי-הגג כוללים דברים חשובים, כמו התחייבות להוצאת היתרי בנייה בזמן סביר (90 יום), קדם-מימון לתשתיות ולפיתוח השכונות, פתרון חסמים, גיוס ההסכמה של ראשי הערים ועוד. הסכמי-הגג מקדמים בעיקר שכונות ומתחמים חדשים בשולי הערים, וכמעט ללא התייחסות למרכזי הערים. מדובר באלפי דירות בכל עיר.

במקביל, בכל אחת מהערים נמצאות השכונות הוותיקות, רובן במרכזי הערים, עם בניינים ישנים וסדוקים. מתחמים שמתחננים לפרויקטי פינוי-בינוי, פרויקטים שיכולים לחדש את מרכז העיר, וגם לשפר את חייהם של מי שגרים בדירות ישנות ורקובות. הבעיה היא, שככל שהסכמי-הגג מקדמים את הבנייה בשכונות החדשות, ואף מעניקים לרשויות המקומיות קדם-מימון והטבות אחרות, רוב הפיתוח ותשומת-הלב מופנים לשכונות חדשות; ועניין ההתחדשות העירונית נדחק לשוליים.

מעבר לכך, ככל שיותר דירות יתחילו להיבנות בשכונות חדשות על קרקע זמינה ובתולית, המועדפת על הקבלנים, כך עשוי לרדת התמריץ של הקבלנים להיכנס לתהליך הארוך והמסובך של ההתחדשות העירונית במרכזי הערים.

אלו רק שתי דוגמאות לפרדוקס הביצה והתרנגולת בענף הנדל"ן. ויש עוד בעיות. אבל לא מדובר בגזירה משמיים. בראייה ארוכת טווח ובתכנון אסטרטגי של המדינה, ניתן להתכונן מראש לפתרון הבעיות. כך למשל, קידום פרויקטים רבים יותר להשכרה ארוכת טווח בערים, גם על-חשבון מלאי "מחיר למשתכן", יגדיל את ההיצע להשכרה ויכין גם את השטח להתקדמות ההתחדשות העירונית.

במקביל, התייחסות משמעותית יותר לפרויקטי התחדשות עירונית במסגרת הסכמי-הגג, ואף ייזום הסכמי-גג להתחדשות עירונית בלבד, יקדמו את התחום הזה, ויחדשו את השכונות הישנות, עוד טרם פורצים את הגבולות ומקימים שכונות חדשות המרוחקות מהמרכז, שעולות למדינה יותר כסף בכל הקשור לפיתוח ולתשתיות.