למה אין אחראי לתחזוקת מערכות כיבוי האש בבניינים?

בלונדון עדיין מנסים לזהות 62 מבין 80 ההרוגים בשריפה הגדולה שפרצה במחצית יוני במגדל גרנפל (Grenfell Tower), בניין מגורים בן 24 קומות במערב לונדון. ההערכה היא שתהליך זיהוי הגופות וקביעת מספר ההרוגים הסופי יושלם רק בתחילת 2018. השרפה שהשתוללה בבניין במשך 24 שעות מתוארת כשריפה שגבתה את מספר ההרוגים הגדול ביותר מאז הבליץ בו הפציצה גרמניה את בריטניה במהלך מלחמת העולם השנייה.

חקירת האסון עדיין בעיצומה, אך לכולם כבר ברור שהחיפוי החיצוני של המבנה תרם משמעותית להתפשטות האש בצדו החיצוני של הבניין, ולכך שמרבית הדירות עלו באש בזו אחר זו.

עם זאת, גורמי האכיפה בלונדון משערים כי האסון הכבד היה נמנע, או לפחות גובה מחיר נמוך יותר, לו מערכות בטיחות האש הקיימות בבניין היו תקינות.

מסתבר שהתושבים, כולם דיירי הדיור הציבורי, התריעו בעבר בפני הרשויות ובפני חברת התחזוקה כי קיימים ליקויים חמורים בכל מערכות בטיחות האש בבניין - ממערכות גלאי העשן, דרך תקינות מטפי הכיבוי ועד לתאורת החירום.

האסון בבניין גרנפל כמקרה בוחן מאפשר לנו לא רק לדמיין אלא גם להיווכח בפועל כיצד תחזוקה לקוייה של מבני מגורים גובה קורבנות בנפש.

על פי נתוני הלמ"ס שפורסמו לקראת סוף 2016, יותר ממחצית מהדירות שבנייתן החלה בין השנים 2000-2015 במחוזות תל אביב, מרכז וחיפה, נבנות בבניינים בני 8 קומות ויותר. במגדלי מגורים כאלה מותקנות מערכות משותפות רבות. מספר המערכות המשותפות הנדרשות בבניין עולה ככל שמדובר בבניין גבוה יותר, וכולל בין השאר מעליות, משאבות מים, מערכות חשמל, גנרטורים, מאגרי מים, מערכות ספרינקלרים (מתז מים אוטומטי לכיבוי אש), גלאי אש/עשן, מפוחים להוצאת עשן ועוד.

תחזוקת שבר

בעבר, דיירים יכלו להתאים את עלויות התחזוקה הנדרשות בבניין מגוריהם ליכולות הכלכליות שלהם - מתורנות שטיפה בין הדיירים ו-10 שקלים בחודש לחשבון החשמל המשותף ועד לדמי ועד בית חודשיים בני ארבע ספרות לדירה, בבניין עם לובי, בריכה, חדר כושר ושומר בכניסה.

בישראל, בשונה מאנגליה וממדינות רבות באירופה, המערכת היחידה במבנה מגורים המחויבת לעבור בדיקת תקינות תקופתית הינה המעלית. מערכת הספרינקלרים, לעומת זאת, שתפקידה לכבות את האש בקומות אליהן סולמות הכבאים לא יכולים להגיע (בניין גרנפל אמרנו כבר?), אינה חייבת לעבור בדיקה תקופתית. תקינותה של המערכת תלויה ברצון וביכולת של הדיירים לתחזק אותה. הרצון והיכולת הכלכלית של הדיירים גם מכתיבה למשל אם מאגר המים יעבור חיטוי תקופתי ואם מטפי כיבוי האש יעברו בדיקת תקינות תקופתית.

אבל רק מערכת ספרינקלרים תקנית ופעילה תוכל לכבות שריפה בדירות מגורים מקומה 14 ואילך. הסולמות הגבוהים ביותר של הכבאיות בישראל יכולים להגיע (אם יש להם גישה) עד לקומה ה-13 בלבד. לכבאים אין גישה לקומות העליונות, וסיטואציה שבה הדיירים בקומות העליונות עולים לגג ובא מסוק לחלץ אותם - שמורה לסרטים הוליוודיים בלבד. את היכולות המוגבלות של הכבאים מול שריפה בבניין מגורים גבוה ראינו כולנו בתמונות הזוועה שהגיעו מלונדון. כל שנותר לדיירי הקומות העליונות היה להיפרד לשלום טלפונית מיקיריהם.

אולם בהיעדר רגולציה, הבטחת תקינות המערכות הופכת לוולונטרית, ויש בניינים שבהם דיירים בחרו, בשל עלויות התיקון, לנתק את פעילות מערכת הספרינקלרים בבניין במקום לתקן אותה.

תחזוקה קצרת טווח של בניין מתמקדת בתחזוקה בסיסית בחלקים הנראים והגלויים של הבניין. היא כוללת לרוב ניקיון, תאורה וגננות ומתקיימת, ברמה כזו או אחרת במרבית הבניינים.

תחזוקה ארוכת טווח כוללת בין השאר תיקון, שדרוג והחלפה של מערכות הבניין. ככל שהדיירים מקפידים על תחזוקה ארוכת טווח, מתקיימת תחזוקה שוטפת. במידה והדיירים לא מקפידים על כך, מתקיימת תחזוקת שבר בלבד.

מקובל להניח שדמי ועד ממוצעים בבניינים גבוהים (שאינם דירות יוקרה), המשמשים בעיקר עבור תחזוקה קצרת הטווח עומדים על כ-450-500 שקל בחודש. בפועל, סכומים אלה מאפשרים קיומה של תחזוקה קצרת טווח בלבד ולעתים גם בקרה טכנית ותיקון של חלק קטן ממערכות הבניין.

מסיבות לא ברורות, תשלום קבוע ומתוכנן מראש עבור תחזוקה ארוכת טווח איננו נפוץ בישראל (למעט בבנייני יוקרה). הנוהג הרווח הוא שכל תיקון משמעותי, שדרוג או החלפה של מערכת טכנית בבניין הינו בבחינת "הפתעה" ומחייב גבייה חד פעמית נוספת מהדיירים או העלאה של דמי התחזוקה הקבועים.

למעשה, כל התחזוקה ארוכת הטווח של בנייני מגורים תלויה ברצון וביכולת הגבייה של אדון קוזילביץ' מקומה 3. לכן, במידה ובבניין אין אפשרות או רצון לגבות דמי ועד בית גבוהים יותר, או שאין לכלל הדיירים אפשרות לשלם תשלום חד פעמי גדול, תישארנה מערכות הבניין בלויות ופגומות עד שתצאנה מכלל שימוש.

אז מי ידאג לפעילותה התקינה של מערכת הספרינקלרים בקומה ה14 בבניין? מה יקרה למערכות השונות בבניין כאשר אלה תצטרכנה תיקון? מי ידאג לחידוש המערכות בעוד 10-15 שנים? בעוד 15 שנה יעברו חלק מדיירי הבניין לדירה חדשה, ובבניין יישארו הדיירים שאינם יכולים להרשות לעצמם לעבור לדירה חדשה. תהליך דינמי זה ישאיר את משקי הבית ממעמד חברתי כלכלי נמוך יותר בבניין, להתמודד לבדן עם אתגר תקינות המערכות המיושנות.

כבר כיום ניתן לראות איזו השפעה יש לנראות התחזוקה של הבניין על מחירי הדירות הנמכרות בו. חיסכון בדמי ועד בית ותחזוקה של כמה עשרות שקלים בחודש, היוצר מראה מוזנח לבניין מוריד את שווי הדירות בשיעורים משמעותיים. למעשה, ככל שבניין יהיה מוזנח יותר, קצב הדרדרות מצבו הפיזי והחברתי יהיה מהיר יותר. אין בכך שום חידוש כמובן.

בהנחה גסה ניתן לומר, כי משק בית שלגביו העלות החודשית של התחזוקה קצרת הטווח בת 450- 500 שקל מהווה יותר מ-3%-4% מההכנסה הכספית נטו למשק בית (כלומר הכנסה נטו של כ-15,000 שקל), יתקשה לעמוד בתשלום עבור תחזוקה קצרת הטווח, ובוודאי שלא יוכל לממן מכיסו את התחזוקה ארוכת הטווח.

אם כבר כיום ברור שבבניינים גבוהים יגורו (וכבר גרים) תושבים שלא יוכלו לממן את התחזוקה ארוכת הטווח של הבניינים, לא ברור מי מעז להתעלם מהכרוניקה הידועה מראש ולאשר איכלוס של בניינים אלה, אשר ייתכן שיהפכו למלכודות מוות לדייריהם ביום מן הימים. כמו כן, ברור שהפתרון לבעיה צריך להיות מותאם לכל בניין ובניין כבר בשלב התכנון ולא ניתן להתלות בפועל את פתרון הבעיה לשלב האכלוס של הבניין.

פיתוח מקורות מימון לתפעול ולתחזוקה

נושא מימון התחזוקה ארוכת הטווח של מבני מגורים נמצא זה כמה שנים על סדר יומם של מספר (מועט מדי) של משרדי ממשלה, עיריות וועדות תכנון ובנייה. כמובן שהפתרון איננו פשוט מכיוון שהוא מחייב פיתוח רגולציה ומקורות מימון לתפעול ושימור הרכוש והמרחב הפרטי של התושבים.

משרד הבינוי והשיכון פועל מזה זמן מה לייצר מקור כלכלי לתשלום דמי התחזוקה של דיירי פינוי-בינוי העוברים לגור בדירות חדשות בבניינים גבוהים. הבעיה היא שבנוסף לדיירים הוותיקים יש עלייה חדה במספר משקי הבית מחתך כלכלי חברתי בינוני-נמוך הנאלצים להתגורר בבניין שבו אפילו עלות התחזוקה הבסיסית בלבד הינה מעבר ליכולתם הכלכלית.

בהנחה שהתושבים בבניין שאיננו בניין יוקרה לא יוכלו לממן את התחזוקה ארוכת הטווח, יש למצוא מקורות מימון חלופיים. מקורות המימון האפשריים מגוונים וכוללים בין השאר: יצירת קרן תחזוקה ארוכת טווח (כ-1 מיליון שקל לבניין) על ידי הקבלן טרם אכלוס הבניין, יצירת קרן תחזוקה ארוכת טווח על ידי הדיירים בעזרת הגדלת היקף דמי ועד הבית הנגבים לטובת הפקדת סכומים ייעודיים קבועים לקרן התחזוקה העתידית של הבניין, הקצאת יחידות שכירות בבניין (מגורים/מסחר) למימון התחזוקה ארוכת הטווח, ייעוד הפדיון ממכירת יח"ד ליצירת קרן תחזוקה לבניין ועוד.

כאמור, הפתרונות התיאורטיים רבים וידועים אך המערכת הרגולטורית מתנהלת באטיות מדאיגה, ומעדיפה להתעלם מהעובדה שכל בניין המקבל טופס 4 עלול להפוך לפצצת זמן מתקתקת.

בעידן שבו מופעלת "תקנת כחלון-שבס" המאפשרת ליזם להרחיב את זכויות הבנייה המאושרות ב-20% נוספים (ללא צורך באישור הוועדה המחוזית), לצורך "פתרון משבר הדיור והוספת עוד יח"ד קטנות לשוק המגורים", ניתן להקצות את התמורה ממכירה של אחת או שתיים מדירות "צ'ופר ליזם" אלה לטובת הקמת קרן תחזוקה ארוכת טווח לבניין כולו.

התערבות עירונית יכולה להפחית משמעותית ואפילו למנוע הפיכת שכונות שלמות לשכונות עוני. התערבות עירונית במרחבים פרטיים איננה פשוטה אך אפשרית בעזרת מוטיבציה ויצירתיות. ניתן ללמוד מעיריית עכו הפועלת כגוף עירוני בתוך השטחים השייכים לדיירים, באופן שהביא לפריחה מחודשת של השכונות הוותיקות בעיר.

■ הכותבת היא מתכננת ערים, בעלת משרד "חוכמת רחוב". עבדה למעלה מעשור באגף התחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון.