הבטחה לפינוי-בינוי שווה עשרות אחוזים במחיר הדירה

האם לקידום תוכניות התחדשות עירונית, בדגש על תוכניות פינוי-בינוי רחבות היקף בשכונות ותיקות ברחבי הארץ, יש גם השפעה על מחירי הנכסים, ואם כן עד כמה? שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין ערכה לאחרונה בדיקה שבחנה את שווי הפוטנציאל להתחדשות על רמות מחירי הנכסים בשכונות השונות (פוטנציאל שמרגיש כמובן כל מי שמחפש דירה ישנה היום, הנושאת עימה בדרך כלל את ההבטחה ש"בקרוב מתחילים שם פינוי-בינוי/תמ"א 38"). במסגרת הבדיקה, בחנה בוגין תשע שכונות ברחבי הארץ שבהן מקודמות תוכניות רחבות היקף לפינוי-בינוי, אך עדיין לא החל בהן תהליך הבנייה. מדובר בפרויקטים שכבר נמצאים בשלבים שונים - נכללים בתוכנית אב ובמסמך מדיניות או שהופקדו בוועדות מקומיות או מחוזיות. בוגין בדקה את הפער בשיעור העלייה במחירי הנכסים באותן שכונות מול השינוי במחירי הנכסים הממוצעים בעיר, בהפרש של שנתיים (2015 מול 2017).

על פי תוצאות הבדיקה, הפער הגדול ביותר נמצא בשכונת יפו ד', עם עליות מחירים של 37% בשנתיים בלבד בשכונה, לעומת עליית מחיר ממוצעת של 13% בעיר באותה תקופה. בוגין: "הפוטנציאל הנדל"ני של השכונה הממוקמת בלב גוש דן בשילוב עם התוכניות לפינוי-בינוי שנמצאות בשלבי אישורים מתקדמים יוצרים פערי מחירים גבוהים במיוחד, גם ביחס לעליות המחירים בעיר".

בנאות שז"ר ביבנה עלו המחירים ב-28.2% בשנתיים האחרונות, ואילו בעיר עלו המחירים ב-8.5% "בלבד". "הסיבה לכך", אומרת בוגין, "היא שמדובר בשכונה שבחלקה כבר אושרו תוכניות בוועדה המחוזית והבנייה מתחילה שם בקרוב. הפוטנציאל מכפיל את ערכי הנכסים".

בעיר רחובות, בשכונת אושיות, מקודמות אלפי דירות במסגרת תוכניות התחדשות עירונית. אף שהתוכניות נמצאות רק בשלב מקדמי של תוכנית המתאר, נצפה הפרש משמעותי במחיר דירה ממוצע בשכונה לעומת הממוצע בעיר כולה. בכל העיר עלו המחירים בין 2015 ל-2017 בשיעור של 16%, ואילו בשכונת אושיות נרשמה עליית מחירים חדה הרבה יותר של כ-40%.

בשכונת שז"ר באור עקיבא מקודם פרויקט פינוי-בינוי רחב היקף של כ-1,750 דירות. התוכנית נמצאת כעת בוועדה המחוזית ועל פי הבדיקה, ברחבי העיר עלה המחיר הממוצע לדירה בכ-10.3% בשנתיים, ואילו בשכונת שז"ר המחיר עלה ב-24%.

דוגמא נוספת אפשר לראות בנתניה, בשכונת קרית נורדאו, שם מדובר בפוטנציאל לאלפי יחידות דיור במסגרת פינוי-בינוי, אבל כזה שעדיין רחוק יחסית משום שמדובר רק בהתייחסות של תוכנית המתאר לנושא. על פי הבדיקה, שיעור עליית המחיר בנתניה עמד על 14% בשנתיים בעוד בשכונה עצמה מדובר על עלייה חדה יותר בשיעור כ-25.8%.

בשכונת קרית יובל בירושלים, ניתן למצוא גם תוכניות למאות דירות שכבר אושרו למתן תוקף, עליית המחיר שנרשמה בשנתיים עמדה על 9% וזאת לעומת עליית מחיר בשיעור 5.2% בעיר כולה באותה התקופה.

עוד דוגמא, בהיקף קטן הרבה יותר מבחינת פוטנציאל הפינוי-בינוי אבל עם השפעה על המחיר, אפשר למצוא בהרצליה. במרכז העיר יש פרויקט פינוי-בינוי בהיקף של 84 יחידות דיור. על פי הבדיקה, בעוד המחירים עלו בעיר ב-11.8%, במרכז העיר הם האמירו ב-22%.

בחיפה ובאר שבע כמעט ואין הבדל

הבדיקה גם העלתה כי בחלק מהמקומות לא נצפה שינוי משמעותי. כך למשל בחיפה לא נמצא פער משמעותי ביחס לעליית המחירים הממוצעת בעיר לעומת העלייה שנרשמה בשכונת נווה דוד, שבה מקודמות תוכניות פינוי-בינוי למאות דירות שכבר קיבלו אישור למתן תוקף. על פי הבדיקה של בוגין, בעוד המחיר הממוצע ברחבי העיר עלה בשנתיים האמורות בכ-16.3%, בשכונת נוה דוד האמיר המחיר הממוצע בכ-16.7%. בוגין: "בחיפה אמנם לא נמצאו פערים בין מחירי הנכסים בשכונות לאלו בשאר העיר, אך בכל מקרה מדובר בעליות מחירים גבוהות מהממוצע הארצי בשיעור של 10% בשנה".

גם בבאר שבע נצפה מצב דומה. בשכונה ד', בה קיים פוטנציאל לפינוי-בינוי, האמירו המחירים בשיעור 12.7%, בעוד ברחבי העיר מדובר בעליית מחיר דומה בשיעור 12.6%.

בוגין מסבירה כי עליית המחיר שנצפתה בבדיקה היא עלייה מבוססת פוטנציאל בלבד: "יש להדגיש כי העלייה בערכי הנכסים כבר בשלב מוקדם כוללת חלק מהשבחתם, לפחות באופן פוטנציאלי, עד אשר יאושר סופית הפרויקט וייצא לדרך. התוצאות מגלות כי עד לנקודת זמן זאת, נכס עשוי להימכר בשיעור של בין 10% ל-20% יותר, רק מעצם הפוטנציאל בעתיד להפוך לחדש ובתוספת חדר, מרפסת ומעלית. בסיום התהליך, כשפוטנציאל ההתחדשות העירונית יתממש במלואו, השבחת הנכס יכולה לעמוד על 50% ואף כפול ממחירו".

זאת, אם כמובן הפרויקט אכן יתממש בסוף.

"כל הבתים בשכונה מרוויחים"

"בטווח הקצר, ההתחדשות העירונית גורמת לעליית המחיר בגלל שזה תיקון של המחירים בשכונה לעומת מקומות אחרים", סבור יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג המקדמת פרויקטים במסגרת פינוי-בינוי, בין היתר בשכונה ד' ביפו ובחיפה. "אדם שחתם הסכם פינוי-בינוי, והתוכנית מתקדמת, בכל פעם שיש קפיצת מדרגה מנסה לממש את הפוטנציאל עוד יותר. ביפו למשל, אנחנו מקדמים את התוכנית כבר שש שנים בערך, וקפיצות המחיר המשמעותית הן כשהתוכנית עוברת שלבים ויש יותר היתכנות לתוכנית".

למה המחיר בעיר יפו עלה יותר מבחיפה?

"זה קשור לשלב שבו התוכנית נמצאת. ביפו השלב מוקדם יותר ולכן שם התיקון במחיר ממשיך. לעומת זאת, בחיפה כבר זמן מה יש ודאות שהתוכנית תצא לפועל, ושם העלייה הגבוהה במחיר כבר מאחורינו ועכשיו המחירים פחות או יותר השוו את עצמם לשאר האזורים בעיר".

יהודה כתב, יו"ר הועדה לפינוי-בינוי בארגון הקבלנים תל אביב-יפו-בת ים ומנכ"ל משותף בקבוצת כתב, המקדמת כ-4,000 יח"ד במסגרת חטיבת ההתחדשות העירונית של הקבוצה, אומר: "ככל שמתקדם תהליך התכנון ואישור הפרויקט, ערך הדירות הישנות עולה בשיעור ניכר וזאת מתוך ציפייה לעליית ערך הדירות במתחם.

"ככל שמדובר בשכונה ישנה וחלשה יותר, השפעת המהלכים לקראת ההתחדשות העירונית מורגשת עוד יותר, שכן מחירי הדירות בהן נמוכים ביחס לממוצע העירוני".

עליית המחיר אינה רלוונטית רק לבניינים שאמורים לעבור את הליך ההתחדשות העירונית, אלא גם למבנים נוספים בשכונה שבה עתיד להבשיל פרויקט גדול. עמית פוני, ראש מנהלת התחדשות עירונית בחברת מוריה לפיתוח ירושלים, מוסיף: "גם האזורים שאינם מיועדים לפינוי-בינוי בשכונה, בשל מגבלות שונות, עשויים להרוויח מהתחדשות הבניינים באזורים הסמוכים. פרויקט פינוי-בינוי בדרך כלל מגלם בתוכו גם שדרוג תשתיות משמעותי בכל השכונה, הקמת מבני חינוך חדשים והקמת פארקים מהם נהנים כל תושבי השכונה. שדרוג תשתיות זה, וגם הפוטנציאל העתידי של בנייני השכונה האחרים, משפיעים על ערך הנכסים בכל האזור. ויש גם עוד השפעה, כזו שבעצם עשויה 'להדביק' את הבניינים הסמוכים ברצון לקדם התחדשות עירונית גם אצלם".

 כמה שווה פינוי בינוי פוטנציאלי