ניסיון חמישי: הקצאת קרקע משלימה לפרויקט פינוי-בינוי

משנת 2012 פרסמה רשות מקרקעי ישראל ארבע החלטות שעדכנו והרחיבו את האפשרות להקצאת מגרשי השלמה על ידי המדינה, במטרה להוציא לדרך פרויקטים של פינוי-בינוי. אותן קרקעות משלימות, שהן לא חלק מהמגרשים עליהם יושבים הבניינים הישנים שאמורים להיהרס, נועדו לייצר היתכנות כלכלית בהקמת אותם פרויקטים, שכידוע גם מוסיפים יחידות דיור לשוק, גם משפרים את מצב הדירות הישנות, וגם מביאים לחידוש והחייאת מרכזי הערים הוותיקות.

בעקבות אותן החלטות, בנובמבר 2013 הציג קבינט הדיור, בראשות שר האוצר דאז יאיר לפיד ושר השיכון אורי אריאל את הבשורה הגדולה, "מעבר למודל חדש של בינוי-פינוי-בינוי". בעזרת אותן קרקעות משלימות, הבטיחו שם, אפשר יהיה קודם כל לבנות את המגדל הראשון אליו יעברו המפונים, כך שביתם הישן ייהרס רק לאחר שיקבלו את דירתם החדשה. במסיבת עיתונאים שערך שר השיכון אריאל, הוא הבטיח כי "אנחנו מביאים מעתה ודאות לקבלנים ואמון לדיירים - זה המפתח להצלחה וזה מה שיביא לעשרות אלפי יחידות דיור חדשות במרכזי הערים הוותיקות. מדובר בפעם הראשונה שהממשלה לוקחת יוזמה ואחריות על נושא ההתחדשות העירונית".

שנים לאחר מכן, בשבוע שעבר פורסמה להערות הציבור טיוטת החלטה נוספת שאמורה לעלות למועצת מקרקעי ישראל בשבוע הבא (18 בספטמבר), ביחס להקצאת מגרשי השלמה בפרויקטים של פינוי-בינוי.

עדיין לא בפריפריה

לדברי גלעד לוקר, ראש תחום התחדשות עירונית בחברת הייעוץ פז כלכלה והנדסה, "החלטות רשות מקרקעי ישראל בנוגע למגרשי השלמה קיימות אמנם משנת 2012, אולם נכון להיום, למעט פרויקט פינוי-בינוי אחד בלבד בזכרון יעקב שנמצא בהליכי רכישת מגרש השלמה, לא יושמה שיטה זו באף פרויקט". לוקר מציין כי חלק גדול מהבעיה נבע מהעובדה שלא ניתנו הנחיות בנוגע לאופן חישוב שווי מגרש ההשלמה לאותם מגרשים צמודי דופן ולא ניתנו הנחיות לביצוע מכרז לשיווק מגרשי השלמה לא צמודי דופן".

בחברת ייעוץ הנדל"ן פז כלכלה והנדסה מציינים שמגרש השלמה כולל קרקעות מדינה שאינן בבעלות או בחכירה לדורות של אחר, בין אם היא מתוכננת או ללא תכנון.

לפי ההחלטות, מגרשי ההשלמה - שאמורים להשלים את היקף הזכויות הנדרשות בקרקע מחוץ לגבולות התוכנית - ישווקו על ידי המדינה במחיר מוזל (עד 80% הנחה ממחיר הקרקע), במקרים שבהם היקף הזכויות הנדרש על מנת להפוך את הפרויקט לכלכלי, בהתאם לחוות דעת של שמאי (בהתאם להוראות תקן שמאי 21), חורג מיכולת תוספת הזכויות בפועל עקב מגבלות תכנוניות תשתיות או אחרות. בפז מציינים כי שווי מגרש השלמה יחושב בהתאם למלוא זכויות הבנייה מכוח התוכנית המאושרת אשר תחול על המגרש במועד הקצאתו, ותינתן כאמור הנחה של עד 80% על מנת להגיע לסף הרווחיות המזערי המקובל.

לוקר: "עדכון ההחלטה רלוונטי מאוד לרשות מקומית שחתמה עם רמ"י או עם משרד השיכון על הסכם גג בהיקף שיווקים גדול, בו יוקצו עד 10% מכמות יחידות הדיור הנכללות בהסכם לטובת מגרשי השלמה. עם זאת, ההחלטה אינה מביאה בשורה גדולה לרשויות שלא חתמו על הסכם גג והיקף השיווקים באותה רשות נמוך, מאחר וברשויות אלו יוקצו עד 7.5% מצפי השיווק, הנמוך ממילא, לטובת מגרשי השלמה".

לוקר מציין כי פתרון מגרשי השלמה לעמידה בסף כלכליות נדרש אינו מתאים עדיין לאזורי פריפריה בהם שווי הקרקע נמוך מאוד. "במתחמים אלו גם תוספת מאות יח"ד במגרשי השלמה לא תגדיל במידה רבה את ההיתכנות הכלכלית ויש להמשיך ולבחון פתרונות מתאימים".

עדכון המסלולים להקצאת קרקע משלימה:

מגרש בתחום הרשות המקומית שאינו צמוד דופן:

תוכנית במסלול רשויות: בתוכנית לפינוי-בינוי אותה מקדמת הרשות המקומית (ללא שיתוף יזם) שבה אושר כי נדרש מגרש השלמה, יוקצה מגרש השלמה בפטור ממכרז. מגרש ההשלמה יכול להיות מגרש מסוים בתוכנית תקפה או שריון כמותי של זכויות במסגרת תוכנית שיווקים עתידית של רמ"י בתחום הרשות.

קול קורא: הנהלת רמ"י, בהמלצת הרשות להתחדשות עירונית, תפרסם קול קורא לטובת הקצאת מגרש השלמה למיזמים להתחדשות עירונית ברשות המקומית שהקרקע המשלימה נמצאת בשטחה.

מגרש ההשלמה יכול להיות מגרש מסוים בתוכנית תקפה או שריון כמותי של זכויות במסגרת תוכנית שיווקים עתידית. לקול הקורא ניתן יהיה להגיש מתחמים על סמך תוכנית ראשונית, אישור עקרוני ממוסדות התכנון, צפיפות מינימלית, דוח כלכלי ומסמך הסכמה של לפחות 50% מבעלי הדירות בכל בניין. ההצעות ידורגו לפי קריטריונים של היקף תוספת יח"ד וצפיפות קיימת במתחם התוכנית, שיעור הסכמות בעלי הזכויות וסטטוס התוכנית.

הקצאה במכרז: הנהלת רמ"י, בהמלצת הרשות להתחדשות עירונית, תפרסם מכרז לשיווק מגרש השלמה מסוים ומוגדר בתחום תוכנית, לתחרות בין כמה מתחמי התחדשות עירונית בתחומי הרשות המקומית שהקרקע נמצאת בשטחה.

תנאים להגשת מועמדות ודירוג ההצעות יהיה לפי אותם קריטריונים המפורטים במסלול הקול קורא.

בנוסף, במגרשים שישווקו במסלול זה בהם היקף הזכויות הקיים גבוה מסך הדירות המבוקש, לצורך עמידה בסף הכלכליות יתחרו היזמים על רכישת הדירות הנוספות.

מגרש צמוד דופן לתוכנית פינוי-בינוי או כלוא בתוכו:

מסלול שהיה קיים כבר בהחלטות הקודמות, המאפשר הקצאה של מגרש השלמה בהנחה של עד 80% משוויו בהתאם לשומה פרטנית למלוא הזכויות ביום הקצאתו ללא צורך במכרז.

עדכון ההחלטה כעת מגדיל את שטח מגרש ההשלמה מ-4 דונם לכל היותר ל-10 דונם, דבר שמבטיח גמישות רבה יותר.

נוסף לכך, עדכון ההחלטה קובע לשמאי המקרקעין את הקווים המנחים לקביעת השווי במועד עריכת השומה.