"סל כלים כלכלי": בשורת ההתחדשות מגיעה לדרום יפו

ביום רביעי האחרון אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של עיריית ת"א-יפו את מסמך "מדיניות התחדשות דרום יפו", שכולל את השכונות יפו א', שיכוני חיסכון, יפו ג', יפו ד' ונווה גולן. התוכנית אינה סטטוטורית, כלומר אי אפשר להוציא מכוחה היתרי בנייה, אולם היא מציעה כלים תכנוניים שמטרתם להביא להתחדשות עירונית באחד האזורים הבעייתיים והמסובכים ביותר מבחינה אורבנית וחברתית במטרופולין תל-אביב, ומציעה לו חזון ואפילו תקווה.

אזור שיכוני דרום יפו, הגובל בחלק הצפוני של העיר בת ים, מאופיין בשכונות שהוקמו בשנות ה-50, ה-60 וה-70 ביוזמה של משרד השיכון, במטרה לסייע בקליטת גלי העלייה. בשיכונים מתגוררים בערך 16 אלף איש והאוכלוסיה היא הטרוגנית ממעמד חברתי-כלכלי נמוך. בשנים האחרונות, וזה בהחלט קשור לעובדה שצפון יפו ושכונת עג'מי הפכו לאזורים נחשקים, יש תחלופה של האוכלוסיה המקורית ומעבר של יותר ויותר ערבים מצפון יפו לשיכונים.

מאחר שהשטח גדול יחסית, הוא חולק בין שני צוותים, שבראשם עמדו האדריכלים הוותיקים איילה רונאל ועולש קיי. מגוון הכלים שהמתכננים הציעו מגוון וכולל יצירת חזיתות מסחריות ברחובות שדרות ירושלים ויפת ויצירת "לב שכונתי", כלומר מרכז עירוני חדש במפגש של שדרות ירושלים והרחובות מחרוזת-סהרון, בקרבת תחנת הרכבת הקלה המתוכננת. לאורך הצירים הראשיים הוצע פינוי-בינוי ופתרון של תמ"א 38 במרכז השכונות. פני האזור ישתנו לחלוטין משום שאת הבנייה הנמוכה יחסית (3, 4 קומות) יחליפו מבנים בגובה של שמונה קומות לאורך הרחובות הראשיים ועד 25 קומות בתוך השכונות. מבחינת מספר יחידות הדיור מדובר בהגדלה מ-6,300 ל-14 אלף.

כדי לזרז את העניינים ולהפוך את ההתחדשות ליותר אטרקטיבית התוכנית מגדירה "סל כלים כלכלי" הכולל הגדלה של המגרשים הקיימים ע"י סיפוח של שטחי ציבור ("חלקות להשלמה"), תקן חניה מופחת, שבין היתר יוזיל את עלות הבנייה בפרויקט, ותמורה של 12 מ"ר מינימום לכל דירה.

"הבטחות בלי קשר למציאות"

אדריכלית שלומית זוננשיין, שאחראית על התוכנית מטעם מנהל ההנדסה של העירייה, מבהירה שהצפי למימוש התוכנית איננו מיידי: "הרעיון הוא לאשר מגוון של פתרונות שיתרחשו לאורך זמן, כי כל מבנה נמצא במיקום אחר, כל אחד במצב פיזי אחר והדיירים שונים".

לעירייה היה חשוב לקדם תוכנית כדי להגביר ודאות תכנונית: "זו חובתנו. התושבים נתונים להחתמות של כל מיני אנשים, חלקם רציניים יותר וחלקם פחות, שמבטיחים להם כל מיני הבטחות, שלאו דווקא יש להן קשר למציאות. אנחנו רוצים לתת כוח לתושבים כדי שירגישו שהם מובילים ולא מובלים. גם היזמים רוצים לדעת מה הם יכולים לעשות".

- מה מתוכנן לרחוב יפת?

"מבחינתנו, ההתחדשות כוללת תוספת קומה מסחרית במפגש עם הרחוב. היינו רוצים לחדש את כל רחוב יפת, אבל אנחנו נמצאים בסד של זמנים מאחר ששדרות ירושלים עומדות להיסגר בגלל עבודות התשתית של הרכבת הקלה. לא היה ניתן לסגור את כל יפו".

- ואיך אתם מגיעים לציבור?

"לפני כשנתיים נערכו מפגשי שיתוף ציבור נרחבים שבהם השתתפו עשרות תושבים מכל שכונה. לאחר מכן נערכו קורסים להתחדשות עירונית בכל שכונה. במסגרת העבודה על מסמך המדיניות נערכו כשלושה מפגשים לכל שכונה שכללו 20 נציגים ופעילים מרכזיים מכל שכונה. בנוסף נערכו כמה מפגשים פרטניים עם קבוצות תושבים על מתחמים מסוימים ע"פ בקשתם. כמו כן, אנחנו, יחד עם 'עזרה וביצרון', מקימים בית להתחדשות עירונית ביפו, שם ינתן בין היתר יצוג משפטי וגם אני אשב שם כנציגת מנהל ההנדסה".

"לא שיתוף ציבור אלא יידוע הציבור"

לא', תושב יפו שמבקש להישאר בעילום שם, יש ביקורת רבה על אופן הקידום של מסמך המדיניות על ידי העירייה: "המפגשים האלה לא פורסמו כמו שצריך, ובעיקר, לא נעשה שום שיתוף ציבור אלא מפגשי ידוע. הבעיה היא שבדרום יפו האוכלוסיה מוחלשת ואין לה יכולת ביטוי ושחלק גדול ממי שהגיע למפגשים היו תושבים שהם עובדי עירייה ולכן מנועים מלתת ביקורת".

עו"ד תמר אמיר, המתגוררת בשכונה שנמצאת בין רחוב דב ממזריץ' ובעש"ט, מספרת שרבים מהתושבים בשכונה שלה בכלל לא רוצים שינוי ושהעירייה ניסתה לכפות עליהם, באמצעות "עזרה וביצרון", פינוי-בינוי או לכל הפחות שיפוץ: "מתייחסים לתושב שרוצה לשמור על הבית שלו כאל סרבן. מפחידים את בית המשפט שזה לטובתו כי בדרך יש רעידת אדמה, וכך מאפשרים לפגוע בזכות התושב להמשיך לחיות בבית שלו. התחושה היא שהעירייה פועלת לקדם תוכניות התחדשות בלי לקיחת אחריות על התוצאה. בין היתר היא מתירה ליזמים פרטיים להטריד את התושבים. להיות תחת איומים והפחדות ללא כל מתן סיוע".

ד"ר אפרת טולקובסקי, המנהלת הכללית של מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן במרכז הבינתחומי בהרצליה וחברת מועצת העיר ת"א-יפו, מאמינה בשיתוף ציבור אך לא בטוחה שזה ריאלי בהיקף כה גדול. כמו כן, היא מאמינה שיידוע הוא לגיטימי ברמה העירונית, כל זמן שהכללים ברורים. ככלכלנית, היא שמה דגש על הנושא של היטלי השבחה: "אני חושבת שיש אי בהירות סביב הנושא האם יש או אין תשלום היטל השבחה לעיר. העיר היתה צריכה לסדר את זה. היטלי השבחה זה אחד הנושאים הקריטיים והם יכולים להפיל פרוייקטים. אני חושבת שביפו היה צריך לפטור מהיטלי השבחה. בצפון העיר יש מטלות ציבוריות (תנאים שהרשויות המקומיות מציבות ליזמים כתנאים לקבלת זכויות בנייה), אבל בדרום אין מיזמי ענק".

מיטל להבי, סגנית ראש העיר ומחזיקת תיק יפו, מודעת לבעייתיות: "מדובר על תוכנית מדיניות שתאפשר לקדם תוכניות מפורטות, והרבה מן הבעיות שהועלו ייפתרו במסגרת התכניות הנקודתיות". ללהבי מציק שמדובר על הכפלה של יחידות הדיור והאוכלוסיה, אך אין פתרון לשטחי הציבור והשטחים הירוקים: "כבר היום אזור יפו נמצא בחוסר ובעיני, זו אחת הסוגיות שיש לפתור. מדובר בתוכנית שעוד תתעדכן".

"העדפות דיירים לפני שהיזם נכנס לתמונה"

מתחם שיכון חיסכון, הנמצא במפגש שד' ירושלים, שד' חב"ד ורח' בעש"ט, מאכלס 180 משפחות ערביות ויהודיות, המתגוררות בעשרה מבני רכבת שנבנו בשנות ה-50. בשנתיים האחרונות קודם בשיכון תהליך שיתוף ציבור לפרויקט התחדשות עירונית, שנערך ע"י הקליניקה לדיור, קהילה ומשפט באוניברסיטת ת"א.

ההישג הגדול של הקליניקה הוא שהצליחה להביא לכך שדיירי שמונה מתוך עשרה הבניינים החליטו שהם רוצים התחדשות ואף חתמו על הסכם טרום התקשרות מול חברת "גולדן ארט נדל"ן".

עו"ד ענת רודניצקי, שמרכזת את הפרויקט מטעם האוניברסיטה, מספרת שהרעיון היה לייצר מודל לעבודה במקומות אחרים, שבהם יש שיכונים דומים עם אוכלוסיה הטרוגנית ולא אמידה.

"אני מאמינה שהדרך הארוכה היא הדרך הקצרה. עבודה נכונה עם דיירים היא בסופו של דבר גם כלכלית. במובן הזה שאם הדיירים רוצים התחדשות עירונית העבודה המוקדמת איתם תביא ליותר הסכמות".

- ולמה דווקא אתם?

"אנחנו יודעים להציע תהליך מובנה שמביא בחשבון את העדפות הדיירים בשלבים הראשונים, לפני שהיזם נכנס לתמונה. אנחנו מארגנים את התושבים, מסייעים בבחירת נציגות דיירים. כשהגענו למתחם, אנשים אפילו באותו הבניין לא הכירו אחד את השני, ובמצב כזה יכולה להיות אפשרות של יזם שינצל את העובדה שהדיירים לא מאורגנים. זה בכלל לא מובן מאליו שכולם רוצים התחדשות עירונית. בשלב הראשון ביררנו אם הם בכלל מעוניינים. עשינו סקר צרכים מקיף ובדקנו את רמת ההכנסות בכל משפחה ולמדנו מה הדרישות שלהם.

"אנחנו לא רואים יותר פרויקטים כי הקהילות לא מצליחות להגיע להסכמות. אנחנו עושים שירות טוב גם ליזמים, כי כשיש הליך קהילתי אנחנו מתווים עקרונות ריאליים".