*** הכתבה בשיתוף CPSL

להבדיל מתמ"א 38 אשר הוויכוח האם להגדירה כהתחדשות עירונית ממשיך לספק מסקנות לא החלטיות, באשר לפינוי-בינוי קיים קונצנזוס רחב, שכן מדובר בהתחדשות עירונית פר אקסלנס. האדריכל אסף שאול מבעלי משרד האדריכלים CPSL, האמון על תכנון של מספר רב של פרויקטי פינוי-בינוי, מספר על תמורה חיובית שחלה בקו המחשבה של רשויות ומסוימות שלדבריו כבר אינן חוששות מכך שפרויקטים של פינוי-בינוי ישנו את האופי הקיים של העיר.

"בעבר היה קושי ברשויות לאשר פרויקטים של התחדשות עירונית, לאו דווקא בשל ההשלכות הכלכליות, אלא בעיקר בשל אופי הבינוי שלא תאם את קונספט המגורים בעיר. כך באשר לגובה הדירות, הצפיפות במונחים של יח"ד לדונם ונפח הפרויקט שלא חפפו את הקיים בערים. כיום, בעידודה של המועצה המחוזית, הרשויות המקומיות מבינות שיש להתיישר עם הביקוש בשוק ועם אינטרסים לאומיים ולשם כך יש לאשר פרויקטים המביאים בשורה חדשה לערים. כאלה שיש באפשרותם למשוך קהלים חדשים, לתת פתרונות באשר למבני ציבור לא רק לתושבי המתחם המוקם אלא גם לסביבה, וכל זאת מבלי שתוספת הצפיפות תפגום באיכות החיים".

כדוגמה מספר שאול על השלכות פרויקטים של פינוי-בינוי בשכונת נווה שרת בתל-אביב. "מדובר היה באחד האזורים הפחות טובים מבחינה סוציו אקונומית של העיר, בו מבני רכבת ישנים ומתפוררים ומחסור חמור במבני ציבור ראויים. הפינוי-בינוי שינה את השכונה במאה שמונים מעלות - מנחשלת לכזו המושכת קהלים חדשים וחזקים. זאת כיוון שהתכנון המודרני הן של המגדלים והן של מבני הציבור, הגינות והתשתיות, מבליטים את יתרונותיה של השכונה - שמלכתחילה ממוקמת במיקום קורץ בצפון תל-אביב.

לדברי שאול, גם ערים שבעבר נחשבו לכאלה שמקשות על פעילות ההתחדשות העירונית כדוגמת גבעתיים, מבינות אט אט את חשיבות הפינוי-בינוי: "מדובר על עיר עם צפיפות רבה וחוסר בשירותים קהילתיים, בתי ספר וגנים, אשר קברניטיה הבינו שעל מנת לשפר תשתיות, להכניס כסף מאגרות והיטלים ולגוון את האוכלוסייה, יש לאשר בה פרויקטים נרחבים. כאלה המשלבים לצד בינוי מודרני לגובה גם תמהיל מסחרי מושך עסקים, גם אם אלה אינם מתיישרים עם קונספט הבינוי של העיר". בהקשר זה נציין כי רק לאחרונה אישרה הוועדה המחוזית פרויקט פינוי-בינוי רחב היקף במתחם ההסתדרות בעיר להקמת 4 מגדלים בני 25 קומות.

תופעה דומה מתרחשת אצל שכנה אחרת של תל-אביב, הפעם מכיוון צפון. "בשנות השבעים אושרה תב"ע ברמת השרון אשר צופפה את מרכז העיר ויצרה מחסור במבני ציבור. והנה, לאחר שנים רבות בהן חששו פרנסי העיר כי תאבד את צביונה כמושבה כפרית בפאתי תל-אביב, הבינו אלה שפרויקטים של התחדשות עירונית בכלל ופינוי-בינוי בפרט יהוו פתרון לבעיית הצפיפות, וכי שינוי אפיונה של העיר אינו מאיים על רוב תושביה", אומר שאול.

יצויין כי במזרח העיר, בשכונת מורשה, צצו בשנים האחרונות מספר פרויקטים של פינוי-בינוי, הזוכים לביקוש ער מצד אוכלוסייה צעירה. בזכות אלה חל שיפור מהותי בתמהיל הדמוגרפי של השכונה, בשירותים לסביבה וכן בהגדלת ההיצע המאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירות בעיר היקרה במחיר שפוי.

אך עדיין ישנן רשויות במרכז הארץ, בהן קשה להוציא לפועל פרויקטים של התחדשות עירונית, בדגש על פרויקטים של פינוי-בינוי. זאת מאחר והן אינן מאפשרות לאשר בוועדות פרויקטים עם בנייה לגובה. מדובר בתנאי הכרחי, כיוון שידוע שעל מנת שפרויקט של פינוי-בינוי יזכה להצדקה כלכלית, עליו להכיל מספר רב של דירות (מכפיל ראוי המגלם את היחס שבין הדירות החדשות לדירות המקור). "ישנן ערים, באזורי ביקוש, במיוחד בשרון ובשפלה, אשר קשה להם להתנתק מהקונספט הקיים של התכנון העירוני ומכאן שבעייתי עבורן לאשר פרויקטים רבי קומות עם ציפוף, כאלה בעלי מאפיינים דומים למיזמי פינוי-בינוי, וחבל", מסביר שאול, אך יחד עם זאת, הוא מאמין כי לבסוף רוח השינוי התכנוני תחלחל גם אליהן.

"מבחינה תכנונית, קל יותר להצדיק פרויקטים של פינוי-בינוי על פני פרויקטים של תמ"א 38, שכן האחרונים מציגים פתרון נקודתי בלבד לדיירי הבניין, ואילו פינוי-בינוי מציע פתרון מאקרו כולל גם לסביבה", מסכם שאול. "יחד עם זאת, מאחר ומדובר בפרויקטים גדולים שמשנים את פני העיר, לרשויות מסוימות קשה לאשר אותם. אבל בסופו של יום מדובר על פתרון נכון שאינו נקודתי, וככל שחולף הזמן מבינים את חיוניותו והתאמתו לסביבת המגורים של ישראל".

אסף שאול הוא בעלי משרד אדריכלים CPSL, הפועל בתחום ההתחדשות העירונית.

לאתר החברה הקליקו כאן