כיצד תהליכי התחדשות עירונית מפתחים אזורי מסחר?

ָָ*** הכתבה בשיתוף מתחם BBC

על פי כל התחזיות, ובראשן זו של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדינת ישראל עומדת להכפיל את מספר תושביה ב-20 השנים הקרובות והיערכות לכך בשיאה. למרות שמלוא תשומת הלב ניתנת למגורים, בתוכניות כמו מחיר למשתכן, תמ"א 38, פינוי-בינוי ועוד, מומחים לתכנון עירוני מבהירים כי זו אינה חזות הכל. "מגורים ללא תעסוקה, משרדים, מסחר ומוסדות ציבור, לא יוצרים את התמהיל הנכון של התחדשות עירונית", מסביר האדריכל גיל שנהב, ממשרד כנען-שנהב אדריכלים, מומחה בתכנון שכונות מגורים ומגדלים. לדבריו, "חובה על המתכננים, מובילי המדיניות וקברניטי העיר והמחוז לוודא שבמקביל ומבלי לפגוע בכמות יחידות הדיור שהם מתכננים בהתחדשות העירונית, הם גם מספקים את היסודות האיתנים להתחדשות בנושא מסחר, משרדים ומוסדות ציבור". כך באמצעות תהליכי התחדשות עירונית הוליסטים כאלה נהפכים אזורי המסחר לאטרקטיביים עבור פירמות ועסקים גדולים.

הפרמטרים החשובים להתחדשות עירונית בשטחי מסחר

בתהליך התחדשות עירונית, ששם דגש גם על שטחי מסחר ושדרגום, קיימים מספר פרמטרים שמעלים את אטרקטיביות האזור ומושכים אליו פירמות וגופים מסחריים, שלפני כן נטו להתמקם באזורים אחרים.

הראשון שבהם הוא החשיבה ההוליסטית - אחד הפרויקטים המובילים בעולם של התחדשות עירונית המיישם אותה הוא של מתחם Hudson Yards שבניו-יורק. האזור המדובר הופך אט-אט מאחד המיושנים והמוזנחים בעיר לפרויקט דגל שמוגדר על ידי רבים כמיזם הפיתוח המשמעותי ביותר שנעשה בניו יורק מאז מרכז רוקפלר. מדובר במתחם שצפוי להיות מושלם במהלך חמש השנים הקרובות. הוא משתרע על שטח ענק ומושם בו דגש על עירוב שימושים - מתחמי סחר מפותחים, מגורים, חנויות, אזורי הסעדה, פארקים, מוסדות חינוך, מוסדות תרבות ועוד. החשיבה שעומדת מאחורי המתחם היא, כאמור, הוליסטית - להתרחק מהשגרה של אנשים שנוסעים לעבודה עם הרכב, מסיימים את היום במשרד ואז חוזרים לביתם. במתחם Hudson Yards מכוונים אנשים להמשיך בו את היום והערב ולהשתמש בו - לקנות או להשכיר דירה, ללכת לעבודה, לבלות ועוד, מבלי להזדקק לרכב ביומיום.

וזה מעביר אותנו לפרמטר חשוב נוסף בהתחדשות עירונית של אזורי מסחר - התחבורה הציבורית. אין פרויקט של התחדשות עירונית ללא התייחסות לנושא של תחבורה ציבורית. בעולם הולכת ומחלחלת התובנה כי הפתרון של הוספת חניונים תת-קרקעיים והסתמכות על הרכב הפרטי הולך ופושט את הרגל. הרחבת כבישים רק מובילה לעורקי תנועה סתומים יותר ולכן הפתרון צריך להיות מערכות להסעת המונים כחלק מתהליך ההתחדשות העירונית - רכבות בתדירות גבוהה, אוטובוסים רבי-קיבולת, מסלולי אופניים ועוד.

הפרויקט העולמי המפורסם ביותר שמדגים זאת נמצא בשכונת Canary Wharf בלונדון. השכונה הוקמה במאה ה-19 כמרכז עסקים שהיה כמעט מנותק תחבורתית מאזורים אחרים בעיר. בשנות ה-80, בהובלתה של "אשת הברזל" וראש ממשלת בריטניה דאז, מרגרט תאצ'ר, נערכו באזור תהליכי התחדשות עירונית שכללו שינויים רבים גם מבחינת התחבורה - האזור חובר בצורה טובה יותר לחלקיה האחרים של לונדון. כיום, מדובר באחד משני שטחי המסחר הגדולים ביותר בעיר, וביתם של קונצרנים ענקיים, בדמות הבנקים המרכזיים, חברות פיננסיים ותקשורת רבות.

נושא נוסף שתורם להתחדשות העירונית, גם אם בקנה מידה קטן יותר, הוא הפחתת מיסוי, במקרה שלנו הארנונה. "בעוד שהפחתת ארנונה לעסקים היא תהליך שאינו אהוד על עיריות רבות, החוששות להכנסה שלהן, הניסיון מראה כי בפרויקטים של התחדשות עירונית מסחרית, הפחתה שכזו הביאה כמות גדולה של עסקים חדשים לאזור. כך שלמרות ההוזלה, סך ההכנסות מארנונה לעסקים דווקא עלה" מסביר אדריכל ישראל קשטן, מהנדס העיר בני-ברק.

תחייה מסחרית בבני-ברק

גם בישראל ניתן להצביע על דוגמאות להתחדשות עירונית ששמה דגש על החשיבה החדשה, לפחות על חלקים ממנה. כך, למשל, פיתוח מרכז העסקים של בני-ברק (BBC) הוא חלק מתוכנית התחדשות עירונית לשטח מסחרי בעיר. כיום מושך אליו המתחם פירמות רבות בשל מיקום אטרקטיבי. הוא משתרע בלב גוש דן קרוב לתל-אביב, בין מתחם הבורסה ברמת-גן, קריית עתידים בתל-אביב וקריית אריה וקריית מטלון שבפתח-תקווה - על שטח של כ-430 דונם; בנויים בו שישה מגדלים על שטח של כ-200 אלף מ"ר למשרדים, ויש בו שטחים נרחבים גם למלאכה ומסחר - ובסך-הכול כ-900 עסקים, בהם כבר כיום מועסקים כ-25 אלף עובדים. כפי שנדרש ממתחם שעבר התחדשות עירונית עכשווית, "המתחם ממוקם בסמוך מאוד לעורקי תנועה מרכזיים של גוש דן. הוא קרוב לתחנת הרכבת של בני-ברק, ברחוב הלח"י, וסמוך לקו האדום של הרכבת הקלה, שצפוי לתת בעתיד הקרוב מענה תחבורתי יעיל לבאי האזור", מספר ישראל לייזר, מנהל המתחם. גם מבחינת הרכבים הפרטיים, המתחם קרוב לצומת אם המושבות שמחברת אותו ישירות לכביש 4.

ההתחדשות העירונית של מתחם BBC משכה אליו פירמות של עורכי דין ורואי חשבון, סוכנויות רכב ועוד, כאשר מעבר לכביש, אמנם בשטחה המוניציפלי של רמת-גן אך במרחק הליכה ברגל, נמצאים אזורי מסחר (כמו קניון איילון), פארקים וגם מגורים. לדברי קשטן, "המרקם הסביבתי הוא חלק ממה שקורץ לעסקים רבים שבוחרים להשתלב באזור הזה, שעבר התחדשות עירונית. מתחם BBC נמצא מול קניון איילון וסמוך לפארק רמת-גן. אז נכון שיש גבולות מוניציפליים באמצע, אבל מי שעובד בבניין צ'מפיון, שנמצא בתחום של בני-ברק, יכול לעבור את הכביש, להיכנס לקניון איילון, לאכול ולקנות".

בסופו של דבר, כפי שניתן לראות, התחדשות עירונית היא תהליך מורכב שלא שם דגש רק על מגורים, אלא על מרקם החיים ההוליסטי שכולל בתוכו גם מסחר, מבני ציבור ועוד. כשמחדשים אזור, אסור להרוס ולבנות אותו ללא מחשבה, אלא להביא בחשבון עירוב שימושים, להגיע למצב שבמקום לסלול עוד כבישים פקוקים נייצר לאנשים סביבה שנגישה למקום המגורים, לתעסוקה ולפנאי. כך, לדברי המומחים, נוכל להביא להתחדשות עירונית יעילה שחושבת עשרות שנים קדימה.