מעוררת סערה: ההצעה שהפכה לשיחת היום בענף בנדל"ן

בשבוע שעבר חשפנו כאן ב"גלובס" ניסיון של עיריית תל-אביב לקדם מדיניות חדשה בכל מה שקשור לפינוי-בינוי בעיר. בעירייה רוצים לקדם החלטה שתקבע שבפרויקט פינוי-בינוי יוכלו בעלי הדירות הישנות לקבל 12 מ"ר תוספת לדירה ותו לא, בעוד היום בפרויקט פינוי-בינוי הדיירים בדרך כלל מקבלים יותר. לפעמים, הרבה יותר.

ההצעה הזו ירדה בינתיים ירדה מסדר היום של הוועדה המקומית, אבל הזמן הקצר בו הופיעה שחור על גבי לבן לקראת הדיון כבר הספיק לעורר סערה בענף.

צריך להבין שהיום אין מגבלה על התמורה שבעלי הדירות הישנות יכולים לקבל, כמובן בטווח הסביר, או יותר נכון בטווח הכלכליות של הפרויקט. אבל לאותה תוספת של מ"ר לדירה יש השפעה מהותית על הרצון של בעלי הדירות לשתף פעולה עם מי שמקדם את הפרויקט.

אומנם העירייה מנמקת ההחלטה במתן וודאות וביכולת לספק שטחי ציבור ועוד טענות נכונות. אבל אם עכשיו המדיניות הזו באמת תאושר, עשויים לקרות שלושה דברים.

הדבר הראשון קשור לתהליכי פינוי-בינוי שכבר התחילו להתקדם. עוד הרבה לפני שמגישים תוכנית לוועדה המקומית יש תהליך ארוך ומייגע, של שנים, כשהיזמים מנסים לשכנע את ועדי הבתים לקדם פרויקט. חלק מזה, וחלק לא קטן, קשור לתמורה לבעלי הדירות. אם עכשיו היזמים שהבטיחו תוספת משמעותית לדירה פתאום יצטרכו לחזור אחורה ולהבטיח הרבה פחות, לא מן הנמנע שיהיו ועדי בתים שייקחו צעד אחורה.

במקביל, אם ההחלטה הזו תעבור, ייווצר גם מצב של אי שוויון בין פרויקט מתקדם שבעלי הדירות בו כבר קיבלו יותר לבין פרויקטים חדשים יותר. למה שמתחם של עשרות דירות יסכים לחתום כשהוא יודע שיקבל רק 12 מ"ר תוספת לדירה בזמן שהשכן שלו, במתחם סמוך, קיבל הרבה יותר רק לפני שנתיים?

ושני הדברים האלה, שיכולים להשפיע כבר בטווח הקצר עשויים להוביל גם לעוד מצב, כזה שלא בטוח שהעירייה מכוונת אליו. בעירייה, תמיד אוהבים להגיד שהם מעדיפים פתרון של פינוי-בינוי על פני תמ"א 38. אבל אם בתמ"א 38 יכולים בעלי דירות לקבל 25 מ"ר? ולא רק 12 מ"ר? מה הם יעדיפו? ואם נוסיף לזה את העובדה שפרויקט פינוי-בינוי לוקח לקדם שנים ארוכות ודווקא תמ"א 38 בדרך כלל קצרה יותר ליישום. אז מה יעדיפו בעלי הדירות?

כדאי שבעיריית תל-אביב, שהרבה פעמים מסמנת את הדרך גם לעיריות אחרות, ייקחו בחשבון שהמגבלה של 12 המ"ר יכולה להוביל לנהירה המונית לכיוון תמ"א 38 על חשבון פינוי-בינוי. ולא בטוח שזו באמת הייתה כוונת המשורר.