למה כל-כך הרבה פרויקטים של תמ"א 38 מחליפים יזם באמצע?

"כל חודש מגיעים אלינו כמה פרויקטים שכשלו או נתקעו ומבקשים שנחלץ אותם מהבוץ אם זה מטעם היזם ואם מטעם הדיירים", כך מספר ל"גלובס" צורי בר, שותף ומנהל חברת אפגד בניין וסביבה.

מהצד של בעלי הדירות, רבים מספרים כי בשנים שבהן ניסו לקדם פרויקט במסגרת תמ"א 38 (התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה), הם החלו תהליך מול חברה אחת, ובסופו של דבר עברו לחברה אחרת או אפילו עברו בין כמה חברות עד שהפרויקט התחיל להתקדם. במקרים אחרים, אי הוודאות התכנונית, החלטות המדיניות או גם קשיים פיננסיים הובילו יזמים או קבלנים שקידמו פרויקט תמ"א להרים ידיים ולוותר.

בר: "אנחנו נתקלים בתופעה הזו לעתים קרובות. הפניות מיזמים מגיעות בשלבים שונים של התהליך, למשל לאחר קבלת היתר בנייה כשיש קושי להשיג מימון בנקאי, עם קשיים הנדסיים, קושי להשיג קבלן מבצע ובקשה להיכנס איתם כשותפים ולבצע את הפרויקט עבורם. בנוסף, אנו מקבלים פניות מעורכי דין המייצגים בעלי דירות או מדיירים עצמם שמגיעים למבוי סתום מול היזם ורוצים לסיים את ההתקשרות איתו. לאחרונה קיבלנו פנייה מכמה פרויקטים של חברה שפשטה רגל והתפרקה. הפרויקטים היו בשלבים שונים, משלבי החתימה ועד לפרויקטים לפני מסירת דירות".

בר מציין כי לא תמיד היזם בבעיה, ולפעמים מדובר ביוזמה של בעלי הדירות שעדיין נמצאים בהתחייבות חוזית מול החברה אבל מנסים להפעיל לחץ על היזם: "אנחנו נתקלים גם בתופעה נפוצה נוספת, שבעלי דירות המקושרים בהסכם עם יזם יוצרים איתנו קשר על מנת 'לשפר עמדות' מול היזם הקיים או עם בקשה להיכנס להוביל את הפרויקט במקום היזם הקיים. עמדתנו נחרצת וברורה ואנחנו לא נכנסים לתהליך כול עוד יש הסכם בתוקף מול היזם הקיים".

הוא מספר על מקרה ספציפי: "מדובר בבניין ברמת גן בו תשעה בעלי דירות, שמונה מהם חתמו מול יזם באמצעות עורך דין שייצג אותם ולאחר תקופה של כמעט שנתיים בו התקדמו, היזם נעלם, לא נפגש איתם ולא ענה לטלפונים". בר מספר כי במקרה הזה הסכימו להיכנס לנעלי אותו היזם למרות שעל פניו ההתקשרות בינו לבין בעלי הדירות עוד הייתה בתוקף: "במקרה הספציפי הזה, ההתקשרות עם היזם הסתיימה מאחר והוא לא עמד בתנאים המתלים של ההסכם, לבקשת בעלי הדירות ועורכי דינם התחייבנו לשפות את בעלי הדירות במקרה שהיזם הקודם יחליט לתבוע אותם".

לגבי התנהלות הדיירים במקרה של החלפת קבלן או יזם אומר בר כי הוא ממליץ לבעלי הדירות: "לפתוח 'דף חדש' במעבר מיזם אחד לשני ולא לגרור את 'המשקולות' וההבטחות-השווא שמנעו את הצלחת הפרויקט".

"תכנון לקוי וחוסר מקצועיות"

מנכ"ל קבוצת בכר, ליאור בכר, סבור כי היא צפויה רק להתרחב ככל שהתמ"א תופסת תאוצה. לדבריו, "בחלק מהמקרים מדובר ב'מעאכרים' שבשנים האחרונות עמלו על החתמות של דיירים וכעת, כשאין להם יכולת להרים את הפרויקט, הם מוכרים את הפרויקטים. בעיקרון, היזמים שמתעניינים בקנייה בוחנים את ההסכמים הקודמים עם הדיירים, מאמצים אותם או מציעים הסכמים חדשים".

ניר אבידן, הממונה על תחום התחדשות עירונית בקבוצת כתב, מסביר בהקשר זה כי לא תמיד כדאי ליזם להיכנס לנעלי יזם אחר בפרויקט: "בשוק יש לא מעט פרויקטים שמוצעים למכירה שנמצאים בדרך כלל בשלבים מתקדמים של הוצאת היתר בפרויקטים של תמ"א 38 או לקראת מתן תוקף בפרויקטים של פינוי-בינוי. תג המחיר של פרויקטים אלו הוא גבוה והבעיה העיקרית שלא ניתן לבצע בהם שינויים בתכנון כגון הוספת יחידות דיור, איחוד חלקות, חישובי שטחים, תכנון דירות, פתרונות חניה וכו'.

"כך נוצר מצב שמי שבוחר לרכוש פרויקט, גם שילם הרבה וגם קיבל מוצר שהיה ניתן לשפר אותו משמעותית. לפעמים פרויקט כזה עשוי גם להתגלות בסופו של דבר כלא כלכלי וזאת עקב תכנון לקוי וחוסר מקצועיות. מהסיבה הזו אנחנו מעדיפים להיכנס לפרויקטים בשלבים המוקדמים יותר שבהם אנחנו מביאים את הניסיון שלנו כדי להשפיע על התכנון מתי שעוד זה מתאפשר".

עומר גוגנהיים, מנהל אשדר בוטיק, מספר כי לפעמים יכול להיווצר מצב במסגרתו הדיירים מתחילים להתייאש מהעיכובים באישור הפרויקט, אבל היזם דווקא לא רוצה להרים ידיים: "יכול לקרות שעכשיו הוועדה המקומית קיבלה החלטה שלא מקובלת עליי. הדיירים אומרים שאותם זה לא מעניין כי הם רוצים להתקדם. אני חושב כיזם שיש בעיה ואני מבקש למצוא הפתרון. הדיירים לא רוצים להתעכב, ואומרים שיש להם עוד חברה. אבל אני השקעתי הרבה זמן וכסף, והחוזה בתוקף".

"שמענו גם על גורמים פליליים"

בכל הנוגע לקבלנים או ליזמים שמראש מקדמים פרויקט כדי למכור אותו מאוחר יותר אומר גוגנהיים שהוא לא מכיר מצב שכזה: "אני לא מכיר מצב שדיירים נתנו ליזם את האפשרות לספסר בהם. לא מכיר עורכי דין שיסכימו לחוזה כזה, שאומר בעצם שאני מקדם הפרויקט ואחר כך אמכור אותו.

"אני לא שולל מצב שבו יבוא יזם ויגיד שהוא נכנס למצוקה אם יעלה על הקרקע לא יצליח לסיים, הוא יכול להביא יזם אחר שיסכים לקחת הפרויקט, הדיירים היה להם הסכם עם יזם א' ועכשיו אותו הסכם עם יזם ב'. במקרה שיש אותם תנאים ואתן תמורות זה יכול לעבוד. אבל תמיד צריך לקחת בחשבון שאם חברה קטנה או יזם קטן יחסית מביא חברה מוכרת וגדולה זה יכול להיות פשוט יחסית, אבל אם מדובר במקרה הפוך, בו חברה גדולה מביאה יזם לא מוכר, זו עשויה להיות בעיה והדיירים לא יסכימו בכזו קלות".

בהמשך לדבריו של גוגנהיים, גם עו"ד ענת בירן מסבירה שבמקרה של החלפת יזם, בעלי הדירות צריכים לקחת כמה דברים חשובים בחשבון. ״התופעה שבה דיירים בפרויקטי תמ״א מתחילים תהליך עם יזם אחד, ובסופו של דבר מגלים שהם צריכים להמשיך את הפרויקט עם יזם אחר היא בעייתית", כך עו"ד בירן, "שמענו אף על מקרה בו פרויקט בבניין נמכר אף לגורמים פליליים.

"כדי למנוע מקרים כאלה אנחנו מקפידים בחוזים שלנו לקבוע שלא תהיה העברת בעלות של הפרויקט, לא במניות ולא בזכויות, אלא באישור באי הכוח של הדיירים. זהו תנאי חשוב להתחלת הפרויקט, אחרת מה הטעם במכרזי יזמים אם בסופו של דבר היזם שנבחר מוכר את הפרויקט לגורם אחר".