שוק הדיור: יש הרבה תוכניות - אבל עדיין מעט מדי דירות

המחירים עולים או יורדים? "מחיר למשתכן" היא תוכנית טובה או גורמת נזק בטווח הארוך? ומדוע פרויקטים של התחדשות עירונית לא מצליחים להתרומם? כל-כך הרבה נכתב ונאמר על שוק הנדל"ן למגורים, ועדיין קשה להבין את התמונה המלאה: מי נגד מי, ואיך זה שבאוצר מדברים על קיפאון, אבל המחירים לא יורדים.

כדי להבין מה קורה בענף הנדל"ן, צריך לבחון את הנתונים, אלא שנתוני המאקרו הזמינים לציבור אינם משקפים תמונת מצב רלוונטית ליום פרסומם וגם הנתונים שמתפרסמים לא תמיד ברורים. כשמדובר בשוק שמושפע במיוחד מציפיות, זהו מצב בעייתי - לא רק לציבור שרוצה לדעת מה קורה, אלא גם לקובעי המדיניות שצריכים לקבל החלטות.

מה בכל זאת אנחנו יודעים? על פי מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הגוף היחיד כיום המוסמך מטעם הממשלה לפרסם נתונים על השינוי במחירי הדירות, המחירים עדיין לא יורדים ואף שואפים כלפי מעלה. לפי הנתונים, בין אוגוסט 2017 לספטמבר 2017 נרשמה עלייה נוספת בשיעור 0.4% במחיר הדירות. מאז הקמתה של הממשלה הנוכחית, באפריל 2015, עלו המחירים ב-15.5%, רחוק מאוד מהבטחות ראש מטה הדיור אביגדור יצחקי כי נראה דווקא ירידות של 15% לפחות עד סוף 2017 ("אחרת אני אקח את המפתחות ואלך הביתה").

במקביל, נתונים אחרים של הלמ"ס, המציגים מחיר ממוצע של דירה בתמונת מצב רבעונית, מעידים גם הם על עלייה ברבעון האחרון שנסקר (רבעון שלישי של 2017) ברמה הארצית, בשיעור 0.5%. תמונת המצב מעידה שאמנם חלה עלייה ברמה הארצית, אך גם חלה ירידה במחוזות שונים. לדוגמה, במחוז השרון נרשמה ירידה בשיעור 2%, במחוז הדרום - ירידה של 0.2% ובמחוז המרכז וסובב ירושלים - ירידה של 2.1%. יחד עם זאת, הנתונים הרבעוניים אינם המדד והם אינם מנטרלים את השונות בתמהיל העסקאות ופרטים אחרים המובאים בחשבון במדד הדירות של הלמ"ס (למשל יותר עסקאות זולות בפריפריה).

ובכל מקרה, נתונים משלימים שפורסמו בעבר - מנתוני האוצר, דרך נתוני משרד הבינוי והשיכון (שעשו פילוח מרשים לפי יישובים) ועד נתוני השמאי הממשלתי שבחן את השינוי בדירות 4 חדרים חדשות ויד 2 ב-16 ערים בישראל, כבר אינם מפורסמים.

בלמ"ס הודו שהם תמכו בהפסקת הפרסומים האחרים והכריזו שבקרוב ישפרו את הנתונים שהם מציגים. אף הובטח שהמדד יחולק לפי מחוזות. בינתיים זה לא קרה, אבל לא מן הנמנע שפרסום מדד מחוזי יצייר תמונה שונה של מחירי הדירות. עד אז, הנתונים היבשים ממשיכים להעיד על עלייה. 

 נדל"ן / איור: גיל ג'יבלי

התחדשות עירונית: פינוי-בינוי ותמ"א 38 מתקשות להתניע

בעוד שכולם מתמקדים במחיר למשתכן, במחירי הדירות ובהיקפי העסקאות, עתיד ענף הנדל"ן למגורים נמצא בהתחדשות עירונית. את זה לא אנחנו אומרים, אלא הממשלה, בתוכנית האסטרטגית שלה לענף הנדל"ן עד 2040. המדינה הצהירה שצריך עוד יותר ממיליון דירות, וחלק ניכר מהן עתיד להגיע מפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38. אלא ששתי התוכניות הללו סובלות מחוסר ודאות משווע.

בפינוי-בינוי אושרה לאחרונה החלטה המאפשרת מתן קרקע משלימה שתשפר את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט. מדובר בהחלטה חשובה, אבל השוק, הרשויות המקומיות וועדות התכנון המחוזיות עוד לא ממש יודעים איך "לאכול" אותה. חוקים חשובים כמו "חוק המאכערים" (מארגני עסקאות) וחוק הרשות להתחדשות עירונית אושרו, אבל אלה צעדים חדשים ולא ראינו שהרשות מתחילה לפעול באופן משמעותי. אז יש יותר פרויקטים של פינוי-בינוי שמתחילים להתקדם, ויש מסלול חדש בוותמ"ל (ראו בהמשך), אבל מדובר בפרויקטים שמנסים לקדם כבר שנים והגיע הזמן לעשות יותר.

וכאן אנחנו מגיעים לתמ"א 38. הרבה אוהבים ושונאים יש לתוכנית, שתכליתה המוצהרת היא אולי חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, אבל בפועל היא מעבירה את האחריות מהמדינה לשוק הפרטי. מדובר בתוכנית קטנה וזריזה שיכולה להגדיל את ההיצע, אבל תיקונים על גבי תיקונים וגישה שונה בכל עירייה הופכים את העיסוק בקידום פרויקטים לארוך ומייגע. יזמים וקבלנים, שרבים מהם זיהו מזמן את הפוטנציאל, וחלקם נדחקו לזירה הזאת כי אינם רוצים להשתתף במחיר למשתכן, וקשה למצוא קרקע באופן אחר, מוצאים עצמם בין בעלי דירות לעירייה, ובעיקר בלי ודאות.

הקיפאון בעסקאות משפיע גם על התחום הזה, וההיצע הפוטנציאלי הגדול לא מגיע למימוש. כל זה עוד לפני שכתבנו מילה אחת על העדר היתכנות של פינוי-בינוי ותמ"א 38 בפריפריה.

■ פינוי-בינוי

מה זה: תוכנית המאפשרת הריסת מבנים ישנים ובניית חדשים במקומם. בניגוד לתמ"א 38, מדובר בדרך כלל בכמה בניינים במקביל. בתמורה לפינוי הדירות הישנות והריסת הבניינים הישנים מקבל היזם או הקבלן אפשרות לבניית דירות חדשות שיוכל לשווק ולמכור בשוק החופשי. 

אישורים: הוועדות המקומית והמחוזית לתכנון ובנייה. 

■ תמ"א 38

מה זה: תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, שאושרה בממשלה ב-2005. התוכנית עובדת על תמריץ כלכלי: בעלי דירות מתקשרים עם יזם או קבלן שיחזק את הבניין בתמורה לזכות לבנות דירות חדשות בקומת הקרקע וגג הבניין, שיוכל למכור. במקביל, התוכנית מאפשרת גם הריסה ובנייה מחדש של בניין עם תוספת זכויות. התוכנית חלה על בניינים משותפים שנבנו לפני שנת 1980 בלי מגבלה על מספר יחידות הדיור או מספר הקומות. 

אישורים: הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. אין צורך באישור המחוזית. 

מחיר למשתכן: עדיין מעט מדי דירות

תוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון נמצאת "באוויר" כבר כשנתיים וחצי. בשבועות האחרונים היא סופגת לא מעט ביקורת, גם מצד מאוכזבים שעוד לא זכו וגם מצד מאוכזבים מהדירה שבה זכו. מעבר לבעיות היישום, עולה השאלה העקרונית אם התוכנית בכלל יעילה. בינתיים, אפשר לומר עליה שלושה דברים מרכזיים:

התוכנית עובדת. מכרזים מתפרסמים, קבלנים מוכנים להתחייב על בניית דירות זולות יותר (בתמורה להנחה משמעותית על הקרקע, כמובן), וההיצע הפוטנציאלי מתחיל "להשמין" - כ-44.6 אלף דירות נכון להיום, על פי מעקב "גלובס". וזה מספר מרשים, ודאי בהשוואה לנתוני מחיר למשתכן לפני עידן כחלון. ועם זאת, מול הבטחות לקרוב ל-100 אלף דירות עד סוף 2017, אנחנו עדיין רחוקים מאוד מהיעד. בנוסף, בשבועות האחרונים נשארים על המדף יותר ויותר מכרזים שלא נענים לשום הצעות - בערד, קריית ביאליק, עפולה, אופקים, באר-שבע ועוד. כשהשוק קפוא, וכשהפריפריה מציעה הנחות של 200 אלף שקל לכל היותר, הקבלנים לא בטוחים שהקונים יגיעו - והם לא ממהרים להגיש הצעות.

יתרה מכך: ההיצע הפוטנציאלי אמנם גדל, אבל רבות מיחידות הדיור הן עדיין רק בגדר שיווק מוצלח לקבלנים. תאריך קבלת הקרקע, ההיתרים, שלא לדבר על אכלוס - כל אלה עוד רחוקים. רוב הזוכים (כ-35.7 אלף משקי-בית) לא יודעים מתי יוזמנו לבחור את הדירות ומה יהיו ההיצע והמחיר בפרויקטים שונים. במקביל, מספר מוציאי תעודות הזכאות כבר עומד על יותר מ-114 אלף משקי-בית, כלומר, כ-78 אלף זכאים ממתינים לזכייה.

באוגוסט השנה, לפי נתוני משרד הבינוי והשיכון והאוצר, עמד מספר יחידות הדיור שקיבלו היתר על כ-5,000. יו"ר מטה הדיור אביגדור יצחקי ברדיו אמר לאחרונה בראיון ברדיו שמדובר בכ-16 אלף היתרים. מה הפילוח? כמה היתרים ניתנו בפועל? כמה ניתנו בתנאים? ניסיונותינו לקבל מהמשרדים תמונה מדויקת עלו בתוהו.

בדיקה מדגמית שערכנו בכמה יישובים מעלה שיש היתרי בנייה, יש גם התחלות בנייה, אבל בהיקפים שאינם משמעותיים לעומת ההיצע על הנייר. לדוגמה, בראש העין, נמסר לנו שמתוך יותר מ-3,000 יחידות דיור רק לכ-800 הוצאו היתרים, ועוד כ-570 יחידות דיור קרובות לקבלת היתר. בחריש, מתוך כ-1,100 יחידות דיור 210 קיבלו היתר ורק פרויקט אחד נמצא בשלבי בנייה התחלתיים. בראשון-לציון, מתוך כ-4,600 יחידות דיור סך-הכול, כ-1,600 עם היתר והתחלת בנייה, כ-300 עם היתר חפירה והיתר בנייה מלא בדרך ועוד כ-2,700 יחידות דיור בשלב מוקדם של בקשות להיתרים. ברעננה, מתוך 220 יחידות דיור ב-6 פרויקטים, 97 קיבלו היתרים וגם התחילו להיבנות. מעיריית באר-שבע נמסר שמתוך כ-2,688 יחידות דיור, כ-1,500 נמצאות בשלבים שונים של טיפול בהיתר הבנייה ועוד לא נרשמה התחלת בנייה באף פרויקט.

אמנם מדובר בבדיקה מדגמית בלבד, ויותר מנשמח לפרסם את הנתונים המלאים, אבל נכון לעכשיו הבדיקה מעלה שחלק ניכר מאותן כ-40 אלף יחידות דיור שבהן זכו קבלנים ויזמים עוד רחוקות מקבלת היתר.

מחיר למשתכן מושיבה לא מעט רוכשים על הגדר, ובמקביל גורמת תופעות לוואי נוספות. היא יוצרת ביקוש חדש גם מצד מי שלאו דווקא תכנן לרכוש דירה, היא הופכת חלק מהזוגות הצעירים למשקיעים שקונים דירה רק כדי להשכירה והיא משפיעה על משפרי הדיור, שהם עיקר השוק. בינתיים, ככל שהתוכנית מתקדמת היא גם הולכת ומסתבכת, נקבעים עוד כללים, וגם בתי המשפט מתחילים להיכנס לתמונה בעקבות עתירות של זוכים או זכאים. שני המקרים הבולטים ביותר הם שוהם, שבה בית המשפט דחה את תוצאות ההגרלה הגדולה, ושכונת גליל ים בהרצליה, שבה עתירה (שנדחתה בינתיים) הביאה לדחיית מתן היתר הבנייה ובחירת הדירות. נכון, בשני המקרים לא מדובר בדרמה שתביא לקריסת התוכנית. עדיין. הבעיה האמיתית היא שמדובר בהנחה על דירה חדשה מקבלן. רוצה הנחה? קנה חדש. וחדש, גם מוזל, לוקח זמן לתכנן, להוציא היתרים, להשיג מימון ולבנות.

וחייבים להגיד גם משהו על ההנחה, שמגיעה עד מאות אלפי שקלים לדירה. היא מצוינת למי שיכול לממן את העיסקה, אבל לא כולם יכולים. לא סתם החליטו לאחרונה במטה הדיור ובפיקוח על הבנקים לאפשר לזכאים בפריפריה להשתמש במענק להגדלת ההון העצמי ולהביא פחות כסף מהבית. ההנחה באמת גדולה בחלק מהמקרים, אבל מחירי הדירות מודל 2017 נמצאים כבר בכזה רף מחיר מטורלל, שרבים לא יכולים לגייס הון עצמי מספק. הנחה זה כן, דיור בר-השגה זה לא.

 מחיר למשתכן

הסכמי-גג: שכונות חדשות במקום התחדשות עירונית

מה זה: תוכנית ממשלתית לקידום בנייה חדשה בערים לצד קידום ומימון תשתיות ומבני ציבור, שאושרה בספטמבר 2013. במסגרת הסכמי-הגג הממשלה מתחייבת למימון תשתיות ולפתרון חסמי תחבורה, תשתית ועוד. הרשות המקומית מתחייבת לאישור תוכניות בנייה ומתן היתרים בתוך 90 יום. 

ההסכם הראשון: נחתם בקריית גת, לבניית 6,442 יחידות דיור. 

הסכמי-הגג הם אחת היוזמות הבולטות של הממשלה הקודמת, ולזכותם של הפוליטיקאים ייאמר שהם החליטו להמשיך בתוכנית שלא הם יזמו וקידמו. הסכמי-הגג יוצרים מודל חדש של התחייבות המדינה למימון ופתיחת חסמים לצד התחייבות העירייה למתן היתרים ושיתוף-פעולה. ההיצע של יחידות הדיור שנובע מהסכמי-הגג הוא עצום - כ-324 אלף יחידות דיור ב-25 הסכמי-גג שנחתמו בשנים האחרונות. זה עוד לפני תוספת שבס אם תהיה, וגם בניכוי ארבעה הסכמים בחיפה, אלעד, נתיבות ושדרות, שטרם נחתמו וכוללים יותר מ-40 אלף יחידות דיור סך-הכול.

הרעיון של הסכמי-הגג הוא טוב, אבל המימוש מתחיל להצטייר כבעייתי.

ראשית כול, עם כל הכבוד לשלטון המרכזי שחותם על הסכמים, לשלטון המקומי יש כנראה מספיק כלים לנהוג בשטח כרצונו. בשבוע שעבר התברר שאחרי שעיריית קריית גת - חלוצת הסכמי-הגג - הגישה עתירה לבג"ץ נגד הפלייתה לרעה בהסכם ההוא, רשות מקרקעי ישראל הגישה תביעה לבית המשפט המחוזי נגד העירייה, בדרישה לאכוף את ההסכם. מיותר לומר, שהמשך יישום ההסכם נמצא בהשהיה. 7,000 דירות חדשות, שכבר מזמן הובטח שיעמדו לרשות הקונים, עדיין מחכות ברובן להיתר בנייה.

בעייתיות נוספת של הסכמי-הגג נובעת מהעובדה שמדובר בתוכנית שפועלת כבר זמן רב, ובגלל שמדובר בהסכמים מסובכים, לוקח גם זמן לחתום עליהם. ראשי הרשויות הבינו לאט לאט שמדובר בקרקע פורייה לדרישות שונות ומי שחתם ראשון על הסכם מול המדינה מבין היום שלא דרש מספיק. וכשמדובר בשנה לפני הבחירות המקומיות, הלחץ רק גובר.

גורמים הבקיאים בהסכמי-הגג מסבירים שמדובר בתוכנית טובה כדי לקדם בנייה, אבל הבעיה המרכזית היא שהתוכנית מבוססת בעיקר על שיווק שכונות חדשות בשטחים פתוחים ולא מספיק על התחדשות עירונית.

זה זמן רב שבעיריות השונות מנסים לקדם הסכמי-גג עם דגש על התחדשות עירונית, אבל בינתיים זה אינו חלק הארי של ההסכמים.

 הסכמי גג

דירה להשכיר: שוק ההשכרה רחוק מלהיות אלטרנטיבה אמיתית

מה זה: "דירה להשכיר" היא חברה ממשלתית שקמה בתחילת 2015 כדי להוציא לפועל את תוכניתו של שר האוצר אז, יאיר לפיד, לבניית 150 אלף דירות להשכרה בתוך עשור. החברה מפרסמת מכרזים לבניית פרויקטים להשכרה שבהם 25% מהדירות מיועדות להשכרה במחיר נמוך ממחיר השוק. חברה שזוכה במכרז מתחייבת לתכנן, לבנות, לתחזק ולהפעיל את הפרויקט במשך 20 שנה. לאחר תקופה זו ניתן למכור את הדירות בשוק החופשי. 

תחום הדיור להשכרה מקבל משנה תוקף בשנים האחרונות. גם בגלל הצהרות של פוליטיקאים ושרים, אבל גם ובעיקר בגלל מחירי הדירות הגבוהים שגורמים לכך שיותר אנשים מתגוררים בשכירות בהשוואה למגורים בבעלות. כדי להגדיל את היצע הדירות להשכרה בישראל, ולא להיות מבוססים רק על השוק הפרטי של בעלי הדירות, הוקמה החברה הממשלתית לדיור להשכרה - "דירה להשכיר". עצם הקמתה, עוד בממשלה הקודמת, הוא בשורה, אבל קצב הפעילות בתחום הזה רחוק מלהיות מספק.

נתחיל בנתונים: על פי נתוני דירה להשכיר, עד כה נסגרו עשרה מכרזים המאפשרים בנייה של 2,457 דירות להשכרה לטווח ארוך, 684 מתוכן לזכאי משרד השיכון בשכר דירה מופחת. מדובר במכרזים בערים הבאות: הרצליה, רמת-השרון, חיפה, תל-אביב, ירושלים, ראשון-לציון, חולון ואור-יהודה. מכרזים נוספים נמצאים בדרך - ברמלה, ראשון-לציון, שוהם וירושלים. שני פרויקטים בהרצליה וברמת-השרון אוכלסו, פרויקט בחיפה נמצא בבנייה, והפרויקטים בתל-אביב (מתחם הגדנ"ע) ירושלים (מתחם אלנבי) וראשון-לציון נמצאים לקראת היתר בנייה.

אמנם מדובר בחברה ממשלתית חדשה יחסית, שהחלה לפעול רק בתחילת 2015, אבל כדי להפוך את המגורים בשכירות לאלטרנטיבה משמעותית ואולי אפילו לגורם המשפיע באופן עקיף על מחירי הדירות, צריך יותר מהפרויקטים הקיימים.

ההחלטה להעדיף את מחיר למשתכן על פני מכרזים רגילים הובילה גם להעדפת דירות למכירה על פני דירות להשכרה. אם השיווק היה מחולק באופן שונה, וחלק מהפרויקטים היו מיועדים להשכרה, ייתכן שההיצע היה גדול יותר. הקבלנים והיזמים כבר שם, הם לא צריכים סיבות כדי לגשת למכרזים, ומדובר בשמות גדולים: אפריקה ישראל, שיכון ובינוי, אשטרום, קבוצת אביב, אזורים, מנרב ועוד. ולא מדובר רק בהקמה של הפרויקט אלא גם בניהול שלו ובתפעול למשך 20 שנה.

כיום, בכל פרויקט 25% מהדירות מיועדות לזכאים שיכולים ליהנות משכר דירה מופחת ותנאים טובים יותר, אלא שהקריטריונים לזכאות אינם מאפשרים למי שבאמת זקוק לדירות הללו להגיע אליהן. מה הקריטריון? להיות זכאי למחיר למשתכן. ומי הוא זכאי למחיר למשתכן? מי שלא הייתה בבעלותו דירה בשש השנים האחרונות, זוג נשוי או רווק מעל גיל 35.

בעוד שהקריטריונים הללו מתאימים אולי למחיר למשתכן, שמבטיחה היצע משמעותי, בכל הנוגע לדיור להשכרה ולמספר יחידות הדיור המפוקחות, היה כדאי לחדד את הקריטריונים ולנסות להביא למצב שבו מחוסרי דיור מעשירונים נמוכים יקבלו עדיפות על פני העשירונים העליונים. בתל-אביב, אגב, עושים זאת בהצלחה, עם מבחני הכנסה ומיצוי כושר השתכרות. עד שהיצע הדירות להשכרה לא יהיה משמעותי, כדאי שקובעי המדיניות יחשבו גם על העניין הזה. 

 דיור להשכרה - 10 מכרזים

מס דירה שלישית: חוק בהמתנה

מה זה: מס שאושר בחוק ההסדרים ונכנס לתוקף בתחילת 2017, הקובע שאדם המחזיק בשלוש דירות מגורים או יותר יהיה חייב במס בשיעור 1% משווי הדירה, עד תקרה של 18 אלף שקל בשנה. 

סטטוס: בעקבות עתירות נגד החוק, בג"ץ החליט להחזירו לדיון בוועדת הכספים של הכנסת, בנימוק שהליך החקיקה היה בעייתי. ועדת הכספים טרם התכנסה כדי לדון בו שוב. 

מס דירה שלישית הוציא הרבה שדים מהבקבוק בשנה החולפת. הוא עורר ויכוח מעניין בשאלה אם דירה נוספת היא "פנסיה" או רק "גוזלת" דירות מצעירים. אישור המס השנוי במחלוקת נעשה במהירות ובפזיזות שחטפו ביקורת בבג"ץ, שבתורו שלח את החוק חזרה לדיון בוועדת הכספים.

האם מס דירה שלישית, בתקופת ההמתנה לפסיקת בג"ץ, הוביל למכירה המונית של דירות? לא. האם הוא היה הגורם המשמעותי להתקררות פעילות המשקיעים? נראה שלא. אנשי האוצר עצמם כתבו זאת בסקירות האחרונות. המסקנה החד-משמעית שעולה מהן היא שהצעד שהכי השפיע על המשקיעים היה העלאת מס הרכישה במחצית 2015. עם זאת, ייתכן שמס דירה שלישית עוד ישפיע, והוא אמור לחזור לתמונה בקרוב. עד כמה בקרוב? באוצר אומרים כבר זמן רב שאוטוטו יהיה דיון בוועדת הכספים ואף אחד לא מוותר על המס. בפועל, ישיבה בוועדת הכספים טרם נקבעה.

האם כשיעבור, אם בכלל, הוא ישפיע בצורה אחרת על המשקיעים? אותם משקיעים שהאוצר הכריז נגדם מלחמה? עוד שאלה פתוחה. אבל מה שבטוח זה שהמס ייתן עוד תמריץ למשקיעים לפזול למקומות אחרים על הגלובוס. בחודשים האחרונים הולכת וצוברת תאוצה תופעה חדשה-ישנה. לא מעט אנשים עם ממון ובלי אלטרנטיבה אמיתית להשקעה מתחילים לרכוש דירות מעבר לים או נכסי נדל"ן אחרים שאינם דירות מגורים. 

ותמ"ל: הקואליציה נגד הוועדה המיוחדת מתרחבת

מה זה: ועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור. מדובר בוועדה ארצית שמטרתה לדון בהליך מזורז בתוכניות בנייה גדולות (לפחות 750 יחידות דיור ורוב הקרקע צריכה להיות בבעלות המדינה) שלא הצליחו להתקדם בהליך תכנוני רגיל. לאחרונה אושר תיקון לחוק המאפשר לוועדה לדון גם בתוכניות פינוי-בינוי גדולות. 

הקמה: אוגוסט 2014, מכוח חוק שאושר בממשלה כהוראת שעה. 

"ההיסטוריה (ויש שיאמרו ההיסטריה) הנוגעת למשברי דיור קודמים ולחוקים דומים בעבר מלמדת כי לצד המהירות וקיצור ההליכים יש להישמר מפני פרויקטים שעלולים להתברר כבכייה לדורות".

(שופטי בג"ץ בפסק דין שנתנו בעתירות שהוגשו נגד הכרזת קבינט הדיור על מתחם סירקין כעל מתחם מועדף לדיור)

הציטוט הזה מסכם היטב את החשש מפני השפעות מרחיקות לכת של הוועדה המיוחדת. אמנם העתירה שהגישו המתנגדים לתוכנית במתחם סירקין נדחתה על הסף על ידי בית המשפט, אבל השופטים ראו לנכון להתריע על דרך פעילות הוועדה המיוחדת ועל תהליך קבלת ההחלטות.

נזכיר שהוותמ"ל פועלת זה כשלוש שנים ואישרה היקף אדיר של יחידות דיור בתוכניות חדשות. מדובר ביותר מ-280 אלף יחידות דיור שנכנסו לוותמ"ל בשלבים השונים, ומתוכן אושרו כבר יותר מכ-90 אלף.

בעוד שהוועדה המיוחדת ממשיכה לפעול בשיא המרץ, הולך וגדל מספר העתירות שמוגשות נגדה ונגד השלב המקדמי, שכולל הכרזה על מתחם המתאים לטיפול הוועדה בקבינט הדיור.

בית המשפט כבר החזיר תוכנית אחת לפחות לדיון מחודש בוועדה (תוכנית אפולוניה בהרצליה), ועיכב דיון בתוכנית באופקים. הקואליציה שקמה נגד הוועדה מתחילה להיות משמעותית. רק לפני כמה ימים נדחתה הכרזה על שני מתחמים, בכפר סבא ובכפר יונה, בשלב המקדמי, וייתכן שהדבר מעיד על השפעה רחובה יותר של ההתנגדות.

עם זאת, לוותמ"ל יש שני יתרונות ברורים הקשורים בדיור להשכרה ובפינוי-בינוי.

בכל תוכנית ותמ"לית צריכות להיות 30% דירות שישווקו כדירות להשכרה, ולאחרונה קיבלה הוועדה את הסמכות לדון בתוכניות פינוי-בינוי גדולות.

מדובר בשני מהלכים חשובים שיש לקוות שהם יהפכו לעיקר, ולא הקמת שכונות חדשות על קרקע בלתי מפותחת. את הגדלת היצע הדירות המתוכננות הוותמ"ל מצליחה להשיג, אבל איך ומתי הן ייבנו? זו כבר שאלה אחרת.

עוד שאלה חשובה היא אם טענות המתנגדים להיעדר פתרונות תחבורה נאותים והיעדר תשתיות ייפלו בשלב מסוים על אוזניים קשובות, או שכולם בסופו של דבר יצטרכו להסתובב עם שק שינה בתא המטען, כפי שהציע בזמנו יו"ר מטה הדיור יצחקי.