*** הכתבה בשיתוף האושנר-מלול הנדסה ושמאות מקרקעין

פרויקטים מסוג פינוי-בינוי נחשבים לאתגרים המורכבים ביותר בשוק הנדל"ן הישראלי המודרני. מדובר בפרויקט ארוך וממושך המלווה באי-ודאות תכנונית, משפטית וכלכלית. במצב עניינים שכזה קשה להגיע להסכמות, מה שמרחיק לא מעט יזמים ומאריך את משך הפרויקט.

חלק מהבעיות האלה אמורות היו להיפתר באמצעות תקן 21, שנכתב בדצמבר 2012, ובשמו המלא: "תקן מספר 21 בדבר פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתוכנית פינוי-בינוי". זהו תקן שנכתב על ידי מועצת שמאי המקרקעין, לצורך הסדרת התהליך בין שלושת הגורמים המרכזיים בפרויקטי פינוי-בינוי: הדיירים, היזם והרשויות המתכננות (ועדות התכנון).

היום, כחמש שנים לאחר שהוחל, אפשר כבר לבדוק: האם הוא השיג את מטרתו? "בחלקו הראשון עוסק תקן 21 בבחינת הכדאיות הכלכלית לתוכנית פינוי-בינוי", מסביר ירון מלול ממשרד 'האושנר-מלול הנדסה ושמאות מקרקעין בע"מ'. "בחינת הכדאיות היא למעשה דוח היתכנות כלכלי הבוחן את התוכנית (התב"ע) המוצעת. הבדיקה כוללת ניתוח מוקפד של התקציב (סך עלויות ההקמה - י.נ.), לרבות תשומת לב לעלויות נוספות וייחודיות כמו הוצאות משפטיות (עו"ד מטעם הדיירים - י.נ.), שכ"ד לדיירים, עלויות ההובלה והפיקוח, הקמת מִנהלת לשכונה וכדומה. נוסף על כך נערכת בדיקה לתמורות שאותן מקבלים הדיירים - הן ברמת הדירה הטיפוסית והן ברמת הדירה הספציפית".

תוצאת בחינת הרווחיות על פי חלקו הראשון של תקן 21 היא אחד הנושאים המהותיים בהליך הכרזת התוכנית כפרויקט פינוי-בינוי. פועל יוצא של הכרזה זו הינו הפטור או אי-הפטור שניתן ליזם בנוגע לתשלום היטל ההשבחה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, וזו נקודת חיכוך מובהקת: על מנת ליהנות מפטור בהיטל השבחה, על היזם לעמוד בכמה תנאים. אחד התנאים המהותיים הוא רמת רווחיות התוכנית בהשוואה לשיעור הרווחיות הקבוע בתקן. רף הרווחיות נקבע בשלב הבדיקה הראשוני על 25%-30 מההשקעה. הרף המקובל כיום לקראת תום הבדיקה הינו 20% רווח, לפני "העמסת" תקציב עבור היטל השבחה.

"בעזרת תקן 21 אפשר לאחר בחינת התוכנית, להבין ולקבוע בצורה מהימנה אם היא רווחית מספיק, כדי שאפשר יהיה 'לצאת לדרך'", מסביר מלול. "אם הרווחיות גבוהה מהרף שנקבע, ניתן להפחית את היקף יחידות הדיור (כדי להשיב את הפרויקט לרף שקובע תקן 21 - י.נ.), או לחילופין להשית חבות בגין היטל השבחה, ואם היא מתחת לרף - יש לחשב מסלול מחדש ולבדוק כיצד להעלות את הרווחיות לצורך יצירת איזון בין כל הגורמים המעורבים".

בחינת התוכנית בהתאם לתקן 21 שונה במעט מדוח אפס (דוח לבחינת כדאיות של פרויקט נדל"ני רגיל'), ובכמה מישורים. כך לדוגמה, התקן אמור להתייחס להוצאות מיוחדות שאינן קיימות בפרויקט רגיל ושהוזכרו קודם, כמו עלויות פינוי הדיירים, עלות שכר הדירה לדיירים המפונים, עלויות ההובלה ועוד. מצד שני, הוא אינו אמור להתחשב בהוצאות יזמיות, כגון הוצאות שכר הטרחה לקבלן החתימות (פונקציה רווחת בפרויקטים נדל"ניים, אך לא הכרחית) - הוצאה אשר לא נחשבת כגורם שמשפיע על הרווח בבוא היזם לבקש פטור מהיטל השבחה בפרויקט פינוי-בינוי, וזאת למרות שבדוח אפס היא כן תיחשב כזו.

"ישנן עוד כמה פעולות כאלו, שמבחינת תקן 21 נתפסות כהוצאה או כקיטון בהכנסה על חשבון רווח היזם בפרויקט", אומר מלול. "לדוגמה, בפרויקטים מסוג פינוי-בינוי מקובל להוסיף שטח של 25 מ"ר, מרפסת וחניה לכל בעלי הדירות במתחם. אך מה אם הקבלן החליט לתת לדיירים תוספת של 50 מ"ר? האם ניתן לראות זאת כהוצאה לצורך בחינת גובה היטל ההשבחה המצדיקה מתן פטור מתשלום ההיטל? או שמא יש לבחון את מתן הפטור שלא מעיני היזם הספציפי ושיקולי הרווחיות שלו?". אלו, למעשה, שאלות שאיתן מתמודדים אנשי ועדות התכנון והבנייה כמעט בכל פרויקט פינוי-בינוי כיום.

לבדוק גם מול הבנק

בנקודה זו אפשר לקבוע כי תקן 21 הוא, למעשה, יוזמה טובה וחשובה: לא עוד תלות בתוצאת פעילות היזם (לעיתים על חשבון הפחתה באחוזי הרווח שלו), אלא בחינת היתכנות הפרויקט בעיניים אובייקטיביות, בהתאם לרף רווחיות אחיד (שעומד כיום על 20% בשלבים הסופיים של הגשת התוכנית לרשויות התכנון). לדעת מלול, ניתן לחדד את תוצאתו של ההליך הזה: "אם הפרויקט הנבחן במסגרת תקן 21 רווחי (לפני הכללת תקציב עבור היטל ההשבחה), בשיעור גבוה מ-20%, אזי תחול חבות בהיטל השבחה. אך אם השיעור נמוך מ-20%, יינתן פטור ועל כן יש לתת לוועדה המקומית סמכות להעניק פטור מהיטל ההשבחה בגובה משתנה ובהתאם לכושר הספיגה של הפרויקט, וזאת עד לרווחיות המקובלת לצורך קבלת ליווי פיננסי".

ומדוע החידוד הזה חשוב כל כך? במצב העניינים כיום יכול להיווצר מצב שבו פרויקט עם שיעור רווחיות גבוה במקצת מ-20% יחויב על ידי הוועדה המקומית בהיטל השבחה והרווחיות תופחת משמעותית, מה שיכול להשפיע עוד יותר בדוח אפס שיוגש לבנק. מצד שני, יכול להיות פרויקט שרף הרווחיות שלו נמוך רק במעט מ-20%, ויקבל פטור מלא מהיטל השבחה. כך, למעשה, קשה לקבוע אם רף הרווחיות שנקבע במסגרת תקן 21 אכן משיג את מטרתו, שכן האיזון שהוא יוצר הוא עדין מאוד. במיוחד בפרויקטים גדולים ומורכבים: שיעור רווחיות גבוה במעט מהקבוע בתקן יכול ליצור מצב שבו רווחיות הפרויקט תהיה בעוכריו - ממש כמו שהדגמנו זה עתה.

אם כן, מהי הדרך הטובה ביותר לשיפור המצב, ולהתנהלות נכונה סביב היטל ההשבחה בפרויקטים לפינוי-בינוי? כאן ממליץ מלול על הטלת חבות בהיטל השבחה בשיעורים שונים, ובהתאם ליכולת הפרויקט, בין היתר על ידי יצירת אחידות בין הדיווח שמוסר היזם לבנק המלווה לבין בקשתו לקבלת פטור מהיטל ההשבחה באמצעות תקן 21. "ההשוואה נחוצה למניעת מחלוקת או אי-התאמה באומדני יסוד הכלולים בשתי חוות הדעת, הן לבנק והן לוועדה - עלות בנייה ישירה, הוצאות כלליות ומימון, רמת מחירים (לרבות הכללת דיווח על מכירות שבוצעו ככל שבוצעו) וכדומה", הוא מסביר. "על כן, אם נוסיף את בחינת הפרויקט אל מול הבנק, ניתן להגיע לתוצאה מדויקת יותר ועימה לבצע בחינה מחודשת למתן פטור מהיטל השבחה או לחיוב בשיעור כלשהו, שבמצב אחר - כפי שקורה היום - ייתכן שלא היה מושת או לא היה נגבה כלל".

ירון מלול, שותף וסמנכ"ל בחברת האושנר-מלול הנדסה ושמאות מקרקעין בע"מ.

לכניסה לאתר הקליקו כאן