ועדת ערר: בטיחות והנגשה מצדיקות שינויים במבנה לשימור

שיקולים של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והנגשת הבניין באמצעות מעלית גוברים על שיקולים של שימור: ועדת הערר מחוז חיפה בראשות עו"ד דקלה מוסרי טל דחתה ערר שהגישו דיירים מוגנים בבניין ברחוב העצמאות 136 בחיפה, כנגד החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה לאשר לחברת "שבט נפתלי נכסים והשקעות בע"מ" מתן היתר בנייה להקמת פרויקט מגורים ומסחר הכולל שינויים בבניין קיים לשימור, ובניית בניין חדש.

מדובר במגרש בן שני דונם שעליו בניין קיים בן ארבע קומות בסגנון ערבי משנות ה-20 המוגדר לשימור, ובסמוך לו שטח פנוי המיועד לבנייה.

הוועדה המקומית אישרה תוכנית שבה תותר בניית 91 דירות בשני בניינים, שאחד מהם הוא הבניין לשימור שצפוי לעבור חיזוק מתוקף תמ"א 38. במסגרת התמ"א יתבצעו שינויים פנימיים בבניין, ייהרסו תוספות מאוחרות לרבות מרפסות על עמודים, ותתווסף למבנה קומה נוספת.

הבניין השני יהיה בניין חדש בן 10 קומות, שיוקם בצמוד לו ובו 76 דירות. קומת הקרקע של שני הבניינים מיועדת למסחר, ובין שני הבניינים תוקם רחבה פנימית ובה זכות מעבר לציבור. במסגרת התוכנית, ינויידו זכויות בנייה מהבניין לשימור לבניין החדש.

לתוכנית הוגשו התנגדויות על ידי דיירים מוגנים המתגוררים בבניין לשימור, שטענו כי השינויים הצפויים בבניין אינם תואמים את הגדרתו לשימור. הוועדה המקומית שמעה את ההתנגדויות, ביצעה שינויים קלים בתוכנית, ואישרה אותה.

המתנגדים הגישו ערר לוועדת הערר המחוזית, ובו טענו כי אין להרוס את המרפסות בחזית הבניין. הם טענו כי מדובר במרפסות מקוריות, כאשר על כך מעיד היתר בנייה משנות ה-30 שכלל את המרפסות ושלטענתם היה ההיתר המקורי של הבניין, ועל כך מעיד גם הריצוף של המרפסות שהוא ריצוף מקורי, והעובדה כי אל המרפסת קיימת יציאה משלוש דלתות שונות שאין מחלוקת כי הן מקוריות.

בנוסף הם טענו כי גם אם המרפסות נבנו ללא היתר, חלה התיישנות על הבנייה ולא ניתן להרוס אותן. עוד הם טענו כי אין לבצע בבניין שינויים פנימיים שיגרעו שטחים מהדירות, אין להוסיף לבניין קומה ואין להוסיף בו מעלית. זאת מאחר שכל אלה אינם תואמים את הגדרת הבניין לשימור. בנוסף טענו המתנגדים כי הוספת הקומות לבניין החדש תגרום לחסימת נוף הים הנשקף היום מן הדירות.

מנגד טענה החברה היזמית באמצעות עוה"ד אלי וילצ'יק ושירי לוי ממשרד כהן וילצ'יק ושות', כי ההיתר משנת 1939 אינו ההיתר המקורי כי הבניין נבנה בין 1917 ל-1920. עוד טענה החברה כי הוועדה המקומית דנה בטענות המתנגדים ומצאה כי ישנן הצדקות תכנוניות רבות לאישור התוכנית וביצעה שינויים לתוכנית. היא אף טענה כי ועדות הערר כבר קבעו שדיירים מוגנים אינם יכולים להתנגד לפרויקטים של תמ"א 38.

היתר משנות ה-40

גם הוועדה המקומית טענה כי המרפסות על עמודים בחזית הבניין אינן מקוריות אלא נוספו בשנות ה-30 לאחר השלמת הבניין בשנות ה-20 ולעמדת גורמי השימור, מרפסות אלו פוגמות בחזית המבנה והסרתן תוך התקנת המרפסות המקוריות יתרמו לשיחזור מראהו המקורי של הבניין. הוועדה המקומית טענה אף היא כי היתר הבנייה שהוצג אינו מקורי מאחר שהבניין נבנה בשנות ה-20 וההיתר שהוצג הוא משנות ה-40.

ועדת הערר קבעה כי יש לדחות את טענות המתנגדים. לגבי הטענה לפגיעה בזכויותיהם של הדיירים המוגנים כגון הקטנת שטח דירותיהם כתוצאה מהתוכנית, קבעה הוועדה כי מדובר במחלוקת קניינית בין היזם לבין הדיירים המוגנים, ואין למנוע מהיזם לאשר תוכנית על מגרש בבעלותו.

עוד קבעה ועדת הערר בקשר כי השינויים בפנים המבנה הכרחיים בשל ההכרח לחזק אותו מפני רעידות אדמה, והדבר אינו פוגע בשימור הבניין מבחוץ. "חיזוק המבנה נועד להגן על המבנה ויושביו במקרה של רעידת אדמה והוא מחויב המציאות ביחס לבניין ותיק שאינו עומד בתקנים עדכניים לעמידות מבני מגורים נגד רעידות אדמה. במצב דברים זה במאזן שבין פגיעה בערכיו הפנימיים של המבנה ובין חיזוקו יש להעדיף את חיזוק המבנה תוף שמירה מקסימלית על הערכים הראויים לשימור בתוך המבנה כפי שקבעה הוועדה המקומית", קבעה מוסרי טל.
גם לגבי הוספת המעלית קבעה ועדת הערר כי "קיימת חשיבות רבה בהנגשת דירות מגורים גם במבנים קיימים".

הוועדה קבעה כי על פי תיק התיעוד המרפסות הן אכן תוספות מאוחרות למבנה ועל כן ניתן להרוס אותן. באשר לטענה לחסימת הנוף קבעה ועדת הערר כי המבנה במילא פונה לממגורת דגון, ועל כן הנוף לים גם כך הוא חלקי. "חסימת נוף מלאה למבנה הקיים שהינו בן שלוש קומות מגורים מעל קומת מסחר מתקיימת כבר במצב המאושר. בנוסף המגרש ממוקם אל מול ממגורות דגון ועל כן גם אם קיים נוף לים, הרי שכבר היום הנו מוגבל", קבעה מוסרי טל וסיכמה כי "התוכנית המוצעת רצויה ונכונה תכנונית. משלבת בין ישן לחדש בין שימור והתחדשות תוך שמירה על מגמות התכנון העדכניות וזיקת הנאה לטובת הציבור ובכל אלה מיטיבה עם כלל הציבור".