הטוב, הרע והמקוצר: המהמורות בדרך לקיצור הליכי התכנון

השבוע (ב') פורסם הדוח השנתי המסכם את פעילות הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל). אחרי שכבר כתבנו רבות על המספרים, היקף התוכניות שאושרו, הדירות והדירות להשכרה שצפויות להיבנות וגם על כך ששיווק הקרקע בפועל נמוך יחסית, יש עוד כמה דברים שחשוב להגיד. הותמ"ל, כמו הוד"ל (ועדה לדיור לאומי) לפניה והול"ל (ועדה לבנייה למגורים) שהקדימה את שתיהן והוקמה בגל העלייה של שנות ה-90', ניסו לפתור את אותה הבעיה - קיצור משך התכנון. הסיסמה תמיד הייתה "תוכנית אחת בוועדה אחת", והמטרה הייתה להוריד את הנטל מהוועדות ה"רגילות" ולקצר בצורה משמעותית את הזמן שאורך אישור תוכניות הבנייה למגורים.

במציאות הנוכחית, שבה משך הזמן הממוצע לאישור תוכניות בוועדות המחוזיות עומד על 2.9 שנים (על פי דוח הפעילות של מינהל התכנון לשנת 2016), לא צריך להיות גאון כדי להבין שיש בעיה. וזה עוד לפני שדיברנו על משך הזמן ש"צורכות" הוועדות המקומיות וגם ההתנגדויות, שגם הן מובילות בסופו של דבר לעיכוב נוסף באישור תוכניות.

את הבעיה הזו באה ותמ"ל לפתור, ועל פי הדוח שפורסם השבוע, היא עושה עבודה לא רעה בכלל. מול ממוצע של כמעט שלוש שנים בוועדות המחוזיות, הותמ"ל מאשרת תוכניות בכשנה אחת בלבד, ועל פי נתוני 2017 לבדה, זמן זה כבר התקצר לכתשעה חודשים בלבד.

גם הביקורת שנשמעת מכל עבר על כך שאחרי שלוש שנים של פעילות הוועדה המיוחדת, טרם נבנתה דירה אחת - היא קצת מופרזת. זה אולי לא פופולרי להגיד, אבל רק בעולם אוטופי, אם תוכנית מאושרת בשנה אז אחרי שלוש שנים המנופים כבר עובדים במרץ באתר הבנייה. בעולם האמיתי, מי שמעניק היתרי בנייה הוא הרשות המקומית ולא הותמ"ל ומי שמשווק את הקרקע הוא רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ולא הותמ"ל.

אגב, שיווק הקרקע והעובדה שרק כ-18% מיחידות הדיור שאושרו בותמ"ל אכן הגיעו לשלב השיווק, זו באמת בעיה, וזו אכן ביקורת מוצדקת שבאוצר וגם ברמ"י צריכים להפיק ממנה לקחים.

חשוב גם להגיד שלותמ"ל יש עוד יתרון בולט הקשור לדיור להשכרה, וההיצע העתידי שהוועדה מאשרת הוא משמעותי מאוד, גם אם עד היום שווקו רק אחוזים בודדים ממנו. העובדה שדיור להשכרה הוא חלק בלתי נפרד מהתוכניות, זו כבר מהפכה בפני עצמה.

אבל כאן נגמר החלק הטוב של הותמ"ל, ואנחנו מגיעים לחלק הפחות טוב, זה שעולם התכנון מזדעק נגדו כבר כמה שנים, יחד עם ארגוני סביבה וגם המגזר החקלאי. ההתנגדויות נגד הותמ"ל הולכות ונערמות. בדוח ניסה האוצר להקטין את התופעה וציין כי היקף ההתנגדויות אינו משמעותי וכראיה לכך הוצג המצב בשנת 2017 וכן ההתנגדויות שהוגשו להליך התכנון, לא כולל התנגדויות להליך ההכרזה המוקדם יותר (כל תוכנית שמגיעה לותמ"ל צריכה לקבל הכרזה בקבינט הדיור). אבל מבט רחב יותר על ההתנגדויות שהוגשו מאז נוסדה התוכנית מעיד כי היקף ההתנגדויות הוא משמעותי ואם נכלול את העתירות לבג"ץ, ההתנגדויות והמכתבים שנשלחים ועולים גם לדיון בקבינט הדיור עוד טרם ההכרזה, מדובר בהיקף לא מבוטל בכלל.

זו הזדמנות פז לטפל בפינוי-בינוי

ולמתנגדים יש גם הצלחות, באפולוניה שבהרצליה למשל, בית המשפט ביטל תוכנית שכבר אושרה והחזיר אותה כמה שלבים אחורה. וזו רק דוגמה אחת. כל המתנגדים מתמקדים בשתי סוגיות מרכזיות (ויסלחו לי המתנגדים כולם על המיקוד, כי לכל תוכנית יש התנגדויות עם עשרות נימוקים אבל היריעה קצרה). הראשונה גורסת כי הליך תכנוני מקוצר אינו יכול להביא בחשבון את כל המרכיבים ומתעלם מהשלכות תחבורתיות ונושאי תשתית (נאום שקי השינה של יו"ר מטה הדיור באוצר, אביגדור יצחקי, רק נתן לזה לגיטימציה) או בקיצור - מדובר בתכנון קצר שבא על חשבון האיכות.

הסוגיה השנייה מתייחסת לפריצה לשטחים פתוחים ולכך שהוועדה המיוחדת נוגסת בשטחים ירוקים ושטחים חקלאיים במקום להתמקד במרקם הבנוי. בותמ"ל, אגב, הסבירו בדוח שעד כה הנגיעה של התוכניות בשטחים החקלאיים הסתכמה באחוז אחד בלבד מכלל השטחים החקלאיים בישראל, אבל גם אותו אחוז הוא כ-40 אלף דונם וזה לא מעט - וזה גם לא סוף פסוק. המתנגדים מסבירים כולם כי זה המחיר של המהירות ולפי גישתם זה מחיר יקר מדיו.

אז הותמ"ל היא ועדה של הטוב, הרע והמקוצר. יש בה הרבה מהאחרון ולא מעט משני האחרים. כשבמשרד האוצר רוצים עכשיו להאריך את פעילותה בשנה נוספת, הם מבליטים מן הסתם את הטוב; המתנגדים, לעומת זאת, עושים הכול כדי להבליט את הרע.

אבל יש עוד פתרון. כזה שכבר הונחה לו התשתית המתאימה, שמצדיק תכנון מהיר ולא יפגע בשטחים הפתוחים. הפתרון הזה הוא תוכניות פינוי-בינוי. מדובר בתוכניות ארוכות מאוד, ששנים על גבי שנים לא מתקדמות. עשרות מתחמים ברחבי הארץ שכבר הוכרזו בעבר כמתאימים ועדיין ממתינים. לפני כמה חודשים אושר תיקון לחוק הותמ"ל שמאשר לוועדה לעסוק גם בתחום זה. תוכנית אחת, ברחובות, כבר החלה להתקדם, ולפי אנשי הותמ"ל היד עוד נטויה.

אלא שנכון להיום פינוי-בינוי היא רק נישה קטנה לצד התוכניות האחרות. אז זה המקום והזמן להציע שאם כבר יש ועדה מוכנה, ויש חקיקה שכבר עברה, אולי כדאי שהותמ"ל תהפוך לותמפב"מ - ועדה לתכנון מתחמי פינוי-בינוי מועדפים. אלה אמנם ראשי תיבות הרבה פחות מוצלחים, אבל זו הזדמנות פז לטפל מהשורש בתחום הפינוי-בינוי. נכון, זה לא יפתור את כל הבעיות, והעבודה הרבה מול בעלי הדירות לא קשורה לתכנון. אבל יחד עם הרשות להתחדשות עירונית, בטוח יכול להימצא הפתרון. כולם יסכימו שבנייה בתוך הערים עדיפה על הפשרת קרקע חקלאית ושחיזוק או הריסה של בנייני רכבת ישנים לטובת בניינים חדשים עדיפה על בנייתן של עוד שכונות מנותקות בשולי הערים.