"אי הוודאות במחיר למשתכן גדולה יותר מפינוי-בינוי"

על פי נתונים חדשים שהציג משרד השיכון, עד סוף 2016 אוכלסו בישראל 3,247 דירות חדשות כתוצאה מפרויקטים של פינוי-בינוי. מספר מתחמי הפינוי-בינוי בביצוע, כלומר כאלו שהונפקו בהם היתרי בנייה (גם לחלק מהמתחם), עומד על 33 מתחמים עם 18,514 יחידות דיור סך הכל. מתוך מתחמים אלו, 8,006 דירות בסך הכל נמצאות בבנייה ממש, כלומר בפרויקטים שכבר קיבלו היתרי בנייה.

אלה נתונים לא רעים לענף ששנים ארוכות היה בתרדמת, אבל כשמסתכלים על ההיצע הפוטנציאלי בתחום זה, שעל פי הדוח עמד בסוף 2016 על כ-44.3 אלף דירות בהליך אישור סטטוטורי ולא פחות מכ-51.7 אלף יחידות דיור בתוכניות שאושרו ב-139 מתחמים שונים ברחבי הארץ, מבינים שחלק ניכר מהדירות עדיין לא מגיעות למימוש.

לא מעט חברות החליטו לסמן את ההתחדשות העירונית כיעד משמעותי בפעילותן העסקית בשנים האחרונות. אחת מהן היא קבוצת אלמוג. לחברה פרויקט ביבנה שנמצא לקראת קבלת היתר בנייה במסגרתו ייבנו 487 דירות ברחוב החרמון בעיר במקום 92 דירות ישנות, ופרויקט ברמות רמז בחיפה שכבר נמצא בבנייה, בו נהרסו 48 דירות לטובת בנייה של 144 דירות חדשות.

יקי אמסלם, מנכ"ל הקבוצה, מספר שהבעיה הגדולה היא הביורוקרטיה והתמשכות תהליכי התכנון.

- מה דעתך על המספרים עד כה?

"זו בשורה טובה. היום איפה שיש רצון של הרשות המקומית והדיירים, זה נכון ומבורך, וגם בטווח הארוך זה הפתרון האמיתי למשבר הדיור. הפתרון יבוא מתוכניות פינוי-בינוי ותמ"א 38, בעיקר פינוי-בינוי, בגלל ההיקפים הגדולים".

- כניסת הוותמ"ל לתחום תעזור?

"כל פעולה שיכולה לקצר את התהליך הביורוקרטי היא פתרון טוב. אנחנו מוצאים עצמנו מול רשויות, ומול אג'נדה של ראשי ערים שפשוט לא רוצים לקדם. אבל אם יש החלטה שזו המדיניות של הממשלה אז צריך לתת את הכוח למישהו שרואה רחב יותר. לא כל רשות מסוגלת להבין במה זה כרוך, ולא תמיד יכולה לקדם. אם יש ועדה מחוזית חזקה או ותמ"ל זה עדיף. בערים שבהן מחלקת ההנדסה חזקה והיכולת להוציא פרויקטים בפרק זמן קצר אפשרית, אולי שם הוותמ"ל לא תועיל".

מהדוח של משרד השיכון עולה תמונה לא פשוטה בכל הנוגע למשך הזמן שבו תוכנית פינוי-בינוי "מבלה" בוועדות התכנון. תוכנית פינוי-בינוי שאושרה סופית בשנת 2014 למשל (במסלול רשויות מקומיות), קודמה מרגע ההכרזה ועד למועד האישור בוועדה המחוזית במשך כ-140 חודשים (כ-11 שנים). בשנת 2015 משך הזמן התקצר לכ-120 חודשים (כעשר שנים) וב-2016 מדובר כבר בכ-80 חודשים "בלבד", כ-7 שנים.

"כל הזמן מדברים על צמצום בזמן האישורים", אומר אמסלם, "המדינה וגם הרשויות המקומיות צריכות לשאוף לפרק זמן סביר הרבה יותר. על הפרויקט ביבנה התחלנו לעבוד ב-2010. פרויקט אחר, בחיפה, שנשיק ביוני הקרוב, פגשנו ב-2010 אבל התחילו לקדם אותו עוד ב-2006. אין סיבה מוצדקת להחזיק תוכנית פינוי-בינוי כל כך הרבה שנים.

בקבוצת אלמוג בחרו שלא להיכנס למכרזי מחיר למשתכן. "ראינו על ציר הזמן שאנחנו מגיעים לפרויקטים בשלים בהתחדשות עירונית. אנחנו עם מלאי תכנון קדימה להיתרי בנייה של כ-5,000 דירות בהתחדשות עירונית וזה ריאלי. פשוט מייצרים את הקרקע בעצמנו.

"נכון להיום, אנחנו לא רואים צורך להתחייב על קרקעות בעסקאות מזומן בענף חבוט. עדיף לעשות פרויקטים שנדע בדיוק איפה הם, איך הם ייראו ומה יהיה בהם. במחיר למשתכן עושים הגרלות ל-15 אלף איש ואנשים זוכים בדירות, נניח ביבנה. ההבדל הוא שמי שזכה במחיר למשתכן וייסע לראות איפה הפרויקט, לא יראה שום דבר. עוד אין פיתוח והם אפילו לא יודעים באיזו דירה הם זכו, מה הגודל שלה, איך תיראה. דירה שתהיה מוכנה אולי עוד חמש-שש שנים. אי ודאות גדולה. אבל בהתחדשות עירונית יודעים יותר".