החלטה של רשות המסים תגביר הוודאות ליזמים ובעלי דירות

רשות המסים אישרה החלטת מיסוי חדשה העוסקת בהקמת קרן תחזוקה בפרויקטים של פינוי-בינוי. קרן תחזוקה היא קרן שמקים היזם בפרויקט שמטרתה סיוע לבעלי הדירות הישנות לעמוד בתשלומי התחזוקה בבניין החדש, שבדרך כלל עולים בשל מעליות ומערכות נוספות שלא היה קודם לכן. הקרן שאותה מקציב היזם בפרויקט מאפשרת לבעלי הדירות הישנות לשלם דמי תחזוקה מופחתים למשך כמה שנים.

האפשרות להקמת קרן התחזוקה קיימת בחוק הרשות להתחדשות עירונית, ומדובר במהלך שגם במשרד הבינוי והשיכון וברשות להתחדשות עירונית מעודדים. כעת, ההחלטה של רשות המסים מבהירה כי דמי הקרן נחשבים להוצאה ולא לחלק מהתמורה לבעלי הדירות, ולכן לא ישפיעו על תקרת הפטור ממס ולא יגרעו מהתמורות שבעלי הדירות הישנות יכולים לקבל במסגרת הפרויקט, למשל הגדלת שטח הדירה.

ההוראה החדשה של רשות המסים מעידה כי יותר ויותר פרויקטים מתחילים לכלול את קרן התחזוקה ולכן נדרשה התייחסותה של הרשות. ההוראה גם עשויה להקל הן על היזמים והקבלנים והן על בעלי הדירות ולהוביל לוודאות בכל הקשור למיסוי.

במקביל, הוראת המיסוי האמורה מחדדת נושא נוסף הקשור לקרן התחזוקה. במסגרת ההחלטה מודגש כי השימוש בקרן יתאפשר רק לבעלי דירות ישנות שישובו להתגורר בבניין החדש, ובמקרה שימכרו אותה לא יהיה זכאים להטבה וישלמו את דמי התחזוקה המלאים. עוד נציין כי בעוד החלטת רשות המסים מתייחסת לקרן התחזוקה ההונית, היא אינה מתייחסת לפתרון אפשרי אחר בתחום זה והוא קרן התחזוקה הנכסית. פתרון זה מציע נכס ממשי שאותו יוכלו בעלי הדירות להשכיר ולממן באמצעותו את ההפרש בדמי התחזוקה. ברשות המסים מסבירים כי מדובר בנושא סבוך שמעלה גם שאלות משפטיות ולכן יקבל התייחסות נפרדת בהמשך.

"מדובר בצעד מבורך של רשות המסים, שיש בו כדי לקדם את ההתחדשות העירונית", כך סבור עו"ד ישי איצקוביץ, שותף במשרד אגמון, רוזנברג הכהן ושות', העוסק בהתחדשות עירונית. "לעניין משנה חשיבות לאור הוראות חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית המחייבות יזמים לממן את הפרש עלויות התחזוקה עבור הדיירים שעומדים בקריטריונים. בהיעדרה של הוראת הביצוע, מימון עלויות התחזוקה לא היה נחשב כחלק מההוצאות, אלא היה נחשב כחלק מהתמורה לדיירים על כל המשתמע מכך לעניין תקרות הפטור ממס שבח הקבועות בחוק מיסוי מקרקעין. בכך יש הקלה ליזמים ובאופן אפקטיבי גם לבעלי הדירות".