חוק דייר סרבן: היזם יחויב להציע חלופות לקשישים בפינוי-בינוי

התקדמות בדיונים על חוק הדייר הסרבן בוועדת הרפורמות בכנסת: במסגרת הדיון שהתקיים היום (ג') בוועדה, בראשותה של ח"כ רחל עזריה (כולנו), הוצג מתווה שיאפשר פתרון למצוקת הקשישים בפרויקטים של פינוי-בינוי.

נזכיר כי חוק דייר סרבן עוסק במקרים בהם דיירים בפרויקט מסרבים לחתום על הסכמה ומעכבים את קידום הפרויקט בעבור שאר בעלי הדירות. החוק המקורי הציע להקשיח את העמדה מול הדיירים הסרבנים ולאפשר לבית המשפט לפסוק נגדם, אולם ככל שהדיונים בהצעת החוק התקדמו הגישה של המחוקק השתנתה. הסיבה לכך היא שלסירוב לחתימה על החוזה סיבות רבות, בעוד חלקן מונעות מבצע כסף או רצון לקבל תמורות נוספות, יש גם מי שאינו מעוניין בפרויקט מטעמים אחרים וסבירים. כך למשל קשישים שאינם רוצים במעבר ואינם בטוחים כלל שיראו את הדירה החדשה בימי חייהם. מסיבה זו מנסים בוועדה למצוא פתרונות שיפרידו בין סוגי הסרבנים השונים.

הדיון היום עסק בסוגיית הקשישים והציע פתרון שגובש במשרדי הממשלה השונים. כך, לאחר ישיבות שהתקיימו אצל המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (משפט אזרחי), עו"ד ארז קמיניץ, יחד עם נציגי הרשות להתחדשות עירונית ומשרד האוצר, הושגה הסכמה על מהלך שעתיד להיכנס ככל הנראה לנוסח החוק. מהלך זה קובע כי יזם פינוי-בינוי יהיה חייב להציע לקשישים בפרויקט ארבע חלופות בטרם יקבע כי מדובר בדייר סרבן שיש להגיש נגדו תביעה.

על-פי הרעיון שעלה בוועדה, באחריות היזם יהיה להציע לקשיש המסרב לפרויקט את ארבעת הפתרונות הבאים: מעבר לדיור מוגן, רכישת דירה שוות-ערך מחוץ לפרויקט, דירה קטנה יותר עם תשלום מזומן משלים או שתי דירות קטנות. הכול כך שסך התמורה יהיה בשווי הדירה שהיה צפוי לקבל בפרויקט. כאמור, במקרה שלא הוצעה לקשיש אחת מן החלופות שיקבעו, לא יוכלו היזם או בעלי הדירות האחרים לנקוט נגד הקשיש בהליכים לפי חוק פינוי ובינוי (פיצויים).

נציגי משרד המשפטים והרשות להתחדשות עירונית הסבירו בדיון כי בעת סירוב, יהיה מחויב היזם להציע את אחת החלופות, באופן המותנה בשיעור הקשישים בדירה. יו"ר הוועדה, ח"כ עזריה, ביקשה לבטל את התניית ההצעה בשיעור הקשישים, וכן לבחון דרישה מהיזם להציע את כל החלופות בפני הדייר הקשיש המסרב. כעת הממשלה בוחנת את אופן יישום המתווה בהתאמה לשיעור הקשישים במתחמים השונים, על-מנת שלא לפגוע בהיתכנות הכלכלית של פרויקטים בהם שיעור בעלי הדירות הקשישים גבוה.

במהלך הוועדה נשמעו דעות נוספות ונקבע כי יש צורך בדיון המשך בין משרדי הממשלה בהגדרה מי הוא קשיש והאם יש צורך בגורם נוסף, חיצוני ליזם ונטול אינטרסים לתווך לקשיש את הנעשה ולוודא כי הדברים נעשים בתום-לב.

"התחדשות עירונית נתפסת לעיתים כאיום על אוכלוסיית הקשישים. עם זאת, תהליך זה נושא בחובו גם הזדמנות ממשית לשיפור איכות חייהם של קשישים רבים החיים בדירות מיושנות אשר אינן מותאמות לצרכיהם. אמנם תהליכים אלו ממושכים ומורכבים, אך במסגרת הצעתנו ניתן מענה גמיש לצרכי הקשישים, בין במסגרת הפרויקט ובין מחוצה לו", כך אמרה ד"ר איריס כהן-פרנקל, מ"מ ראש אשכול נדל"ן בייעוץ וחקיקה שבמשרד המשפטים.

חיים אביטן, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מסר כי "מדובר בבשורה עבור הדיירים הקשישים. אוזנינו כרויה לצרכי הדיירים במתחמים המיועדים לפינוי-בינוי, ואנו פועלים ללא לאות בכדי להקל את התהליך המורכב עבורם, ולמזער ככל הניתן מצבים בהם דיירים הופכים לסרבנים ומעכבים תהליכי התחדשות עירונית".

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הוסיפה: "בימים אלה, כאשר יש מספר לא מבוטל של פרויקטים שכבר בוצעו ואוכלסו, אנו מפיקים לקחים ושוקדים על שיפור התהליכים. באופן טבעי, לאור תוחלת החיים הממוצעת, לקשישים יש פרק זמן מוגבל ליהנות מפירות תהליכי ההתחדשות העירונית. לכן, גיבשנו עם עמיתינו ממשרדי הממשלה שורה של פתרונות, שיוכלו להתאים למגוון הרצונות והצרכים של אוכלוסיית הגיל השלישי".

יו"ר הוועדה, ח"כ עזריה, סיכמה את הדיון ואמרה: "אבקש לבחון את הנושאים הדרושים בדיקה עד לישיבה הבאה בכדי שנוכל להתקדם בחקיקת החוק". 

עו"ד ישי איציקוביץ, מנהל מחלקת עסקאות והתחדשות עירונית במשרד אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות', שלקח חלק בדיון, אמר היום כי "בפתרונות שהועלו היום בדיון יש כדי לקדם את ההתמודדות עם קשישים בפרויקטים של התחדשות עירונית בצורה חיובית ובכך לתרום להוצאתם לפועל של הפרויקטים בדרך נכונה ואנושית. יחד עם זאת, יש לתת את הדעת לכך שעל פתרונות אלה להיות ישימים ופרקטיים, וכן לכך שלא יהיה בהם כדי להכביד על הפרויקט בכלל, ובהיבט הכלכלי בפרט.

"יתר על כן, על הפתרונות להעלות בקנה אחד עם מהלך העסקים הרגיל וכן עם מדיניות הבנקים במתן ליווי בנקאי לפרויקטים בהם יידרשו פתרונות כאמור ולהימנע מהטלת עלויות מימון נוספות. באשר לפרקטיות ולכלכליות - למשל במקרה של מסירת דירה חדשה קטנה יותר מזו לה זכאי הקשיש בתוספת סכום כספי - יש לקזז את המע"מ. באשר להצעה למתן שתי דירות קטנות - יש לוודא כי הדבר עולה בקנה אחד עם התכנון ועם תמהיל הדירות. באשר לפתרון של רכישת דירה חלופית עבור הקשיש - יש לוודא שאין בכך כדי להטיל עלויות מיסוי וכן לשקף את העבודה כי דה-פקטו מועד קבלת התמורה קודם למועד בו יתר בעלי הדירות יהיו זכאים לקבל את דירתם החדשה. לרוב מדובר על מספר שנים. מעבר לכל אלה, כמובן שיהיה צורך להקפיד בהגדרתו של הקשיש. אני מקווה ומאמין כי כאשר הדברים יבאו לידי ניסוח ומעשה, גם השיקולים שהזכרתי יבואו בחשבון".