כל המכשולים בפני תוכנית הדיור החדשה של כחלון

תזכיר החוק החדש שיזם משרד האוצר מציע תיקונים לחוק התכנון והבנייה ובו גם מסלול חדש לתוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה הידועה בציבור בשם הפופולארי "תמ"א 38". מדובר במסלול חדש-ישן המבוסס על רעיון שהעלתה ראש מינהל התכנון לשעבר, בינת שוורץ. מסלול זה מציע תוספת משמעותית של זכויות במסלול הריסה ובנייה בהיקף של 350% מהבניין הישן שייהרס, כלומר, הכפלה של פי 3.5 זכויות מהמצב הקיים, זאת לעומת הכפלת הזכויות, פחות או יותר, נכון להיום.

על פניו מדובר במהלך משמעותי שעשוי להפוך את מסלול ההריסה והבנייה לעדיף ולהגדיל את יישומו. אבל צלילה לפרטי תזכיר החוק מעלה גם לא מעט שאלות הן לגבי היישום בפועל והן לגבי התועלת. במקביל, צריך לזכור שעוד מסלול שיוולד כעת, אם תזכיר החוק יבשיל ויאושר סופית ללא שינויים מהותיים, תמיד יגרור איתו עוד אי וודאות לענף עד שכל הגורמים יבינו כיצד ליישם אותו וכיצד הוא עדיף או נחות מהמסלולים האחרים.

למה נועד המסלול החדש?

המסלול החדש המוצע בתזכיר החוק מגיע כדי לפתור בעיה קיימת בתמ"א 38 בדרך של הריסת מבנה ישן והקמת חדש במקומו. תמ"א 38 הריסה ובנייה מועדפת הן על ידי המחוקק, והן על ידי חלק נרחב מהרשויות. בעוד תמ"א 38 במסלול חיזוק בניין ישן ותוספת בנייה הוא מעין פיתרון טלאים לחיזוק הבניין, שמעורר לא פעם בעיות משלו, בהריסה ובנייה פשוט הורסים את המבנה הישן ובונים מבנה חדש על פי כל הכללים והתקנים.

בפועל, מדובר במסלול שלא תמיד אפשרי ליישום בחלק מהמגרשים. הסיבה לכך היא העלות הגבוהה ליזם שנדרש להריסה ולבניית בניין חדש מאפס, כמו גם להעברת בעלי הדירות לדיור חלופי בזמן הבנייה.

כך, כדי שהפרויקט יהיה כלכלי, יש צורך בזכויות נוספות בהיקף גדול יותר מזה שתמ"א 38 לבדה מאפשרת. במהלך השנים נמצא לבעיה זו פתרון כאשר תמ"א 38 איפשרה למעשה ליזמים והקבלנים לנצל לא רק את זכויות הבנייה שמאפשרת תמ"א 38 (2.5 קומות או מעט יותר), אלא גם לנצל זכויות תב"ע שלא נוצלו בעבר. הבעיה שזה לא נתן מענה במקרים רבים.

המסלול החדש מהווה למעשה הגדלת זכויות לאותם המקומות בהם לא ניתן לנצל גם זכויות תמ"א 38 וגם זכויות תב"ע, כדי להפוך יותר פרויקטים של הריסה ובנייה לכלכליים יותר. 

 המרוויחים והמפסידים

עד כמה משמעותית תוספת הזכויות?

משמעותית למדיי. אם בחישוב גס, תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה איפשר עד כה הכפלת הזכויות בהשוואה למבנה הישן, מסלול זה מציע הכפלה פי 3.5 מהמבנה הישן. חשוב להבין שלא מדובר בתוספת של 3.5 קומות לבניין החדש לעומת הישן, אלא הכפלה של זכויות הבניין הישן פי 3.5, כך שהתוצאה הסופית משמעותית הרבה יותר.

האם נראה בנייה מאסיבית של דירות?

על הנייר, מדובר בפוטנציאל משמעותי מאוד של יחידות דיור שיוכלו להתווסף למרכזי הערים כי מדובר בזכויות נוספות על פני הזכויות הקיימות. ואולם, כדי להבין עד כמה הפוטנציאל לעיתים רחוק מהמימוש, אפשר לקחת דוגמה מתוכנית רובע 4 של עיריית תל-אביב-יפו שאושרה תוקף לאחרונה. לפי מנהל התכנון, התוכנית משקפת פוטנציאל של למעלה מעשרת אלפים יחידות דיור נוספות. אולם, גם במינהל התכנון, גם הוועדה המחוזית וגם בוועדה המקומית, ההערכה היא שהיקף המימוש יהיה רק של כמחצית ויעמודעל כ-5,000 יחידות דיור בלבד. במקביל, יזמים הפעילים באזור זה ובקיאים בתוכנית מדברים על מספרים נמוכים יותר בשל התניות שונות של התוכנית.

כיצד יושפעו חיי התושבים והתשתיות?

ראשית, תוספת משמעותית בדירות מגורים בכל בניין עתידה להשפיע על הרחוב בו ממוקם הבניין, כאן אין שאלה. מדובר בחשבון פשוט. כאן נכנסת לתמונה הסמכות הרחבה של הוועדה המקומית בבואה לאשר או לדחות את התוכניות.

עם זאת, ניתן לראות גם יתרון מסויים במסלול החדש. אומנם הוא יכול לייצר כמות גדולה יותר של דירות, מה שיגדיל את העומס, אבל הוא גם יכול לייצר פתרונות טובים יותר בכל הקשור לחנייה, גבולות מגרש, רוחב המדרכות ועוד. זאת בניגוד לפרויקטים במסלול חיזוק ובנייה על הבניין הקיים, שאינם מסוגלים להעמיד פתרונות טובים לבעיות אלו בשל אילוצי תכנון. בשורה התחתונה, ריבוי זכויות בתמ"א 38 גורר ללא ספק גם גידול באוכלוסייה. תפקיד הרשות המקומית ומהנדס העיר בכל רשות הוא לעמוד בפרץ ולבחון מהרגע הראשון את העיר במבט על.

האם מדובר בביטול המסלולים הקיימים?

לא. יזמים וקבלנים עדיין יוכלו לבחור האם לפעול במסגרת המסלול הקיים של הריסה ובנייה בתמ"א 38 על פי התיקונים העדכניים ביותר של תוכנית המתאר הארצית (תיקון 3א') או במסלול חיזוק הבניין הקיים ותוספת הקומות. המסלול החדש הוא פשוט נתיב חדש לאישור שמצטרף לשאר האפשרויות הקיימות.

מה החידוש במסלול הנוכחי לעומת הקודם?

אם עד כה ועדות מקומיות שלא אהבו את תמ"א 38 נותרו עם ידיים כבולות מול תוכנית המתאר הארצית, המסלול החדש יאפשר לוועדה המקומית להחליט האם לקדם התוכניות או לא. במילים אחרות, בעוד השלטון המרכזי מקדם מסלול מועדף לתמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש, אין כל וודאות שהרשות המקומית אכן תשתף עם היוזמה הזו פעולה.

למה שהרשות המקומית תסכים לתוספת זכויות?

זאת אחת השאלות הגדולות בכל הנוגע לתזכיר החוק ולמסלול החדש של התמ"א. במינהל התכנון ובאוצר יודעים שלא כל הרשויות ירצו לשתף פעולה, וכדי לתמרץ אותן לעשות כן, הכניסו שני גזרים לתזכיר החוק. הראשון מתייחס להיטלי השבחה והשני ליצירת שטח ציבורי בו העירייה תוכל להשתמש.

על פי תזכיר החוק, הפטור מהיטל השבחה במסלול זה יהיה חלקי בלבד לעומת פטור מקיף הרבה יותר בתמ"א 38 הרגילה. כלומר, הפרויקט אמנם יקבל זכויות פי 3.5, אבל הפטור מהיטל ההשבחה יחול רק על הזכויות שתמ"א 38 עצמה מאפשרת, מה שאומר ששאר הזכויות יהיו חייבות בהיטל שישולם לרשות המקומית.

סעיף אחר בתזכיר החוק קובע כי בכל פרויקט שיקודם במסלול החדש תוכל הרשות המקומית לקבל שטח ציבורי שיהיה בבעלותה בפרויקט בהיקף של 15% מסך השטח המותר לבנייה. עוד מוגדר כי הייעודים האפשריים לשטח זה יהיו גני ילדים, מרפאות ומבני דת בלבד.

האם זה מה שיביא את תמ"א 38 לפריפריה?

עד היום תמ"א 38 לא מצליחה להתקדם בפריפריה, ובעיקר במקומות עם הסיכון הגבוה ביותר לרעידות אדמה כמו היישובים הממוקמים על השבר הסורי אפריקאי. המסלול החדש מעניק עוד זכויות, זה נכון, ויכול להפוך על הנייר, פרויקט לכלכלי גם בפריפריה. אבל כשמרימים את הראש מהניירות, ובוחנים את השטח, קשה להאמין שהמסלול החדש הוא התשובה. בפריפריה הקמת בניינים גבוהים ומגדלים לא תמיד זוכה לביקוש. לבניינים גבוהים עלות גבוה יותר גם לדייר וגם לקבלן. וחלוקת זכויות, גם מופלגות, לא תעזור אם בשורה התחתונה לא יהיה ביקוש לדירות החדשות.

ועוד מילה לסיום. עם המסלול החדש עתיר הזכויות או בלעדיו, פני מרכזי הערים הוא לציפוף. מי שמתגורר היום בבניינים ישנים ונמוכים צריך להתכנון ליום בו הסביבה שהוא מכיר תשתנה. אין ברירה אחרת, וציפוף הערים הוא מהלך שיקרה, וגם עדיף על הפשרת עוד ועוד שטחים ירוקים מחד, ובניית שכונות חדשות בשלי הערים המנותקות מהעיר. לשם הדברים הולכים. אבל הדבר החשוב הוא שהרשויות המקומיות כמו גם השלטון המרכזי ישכילו לעשות זאת בהדרגה עם מענה מלא למצוקת התשתיות שצפויה להיווצר, עם תשובות לעומסי התנועה וגם יצירת מנגנונים של מערכות הסעת המונים יעילות יותר.