"כשזוג חושב על דיור, לוד פשוט לא על המפה"

שכונת רמת אשכול בעיר לוד היא אחד המקומות הכי מסובכים וטעונים בארץ, ערבוב משונה, כמעט סוריאליסטי, של חורבות עתיקות, חאן, בית בד וקבר שייח. יש בה כנסייה חשובה ("גאורגיוס הקדוש קוטל הדרקון") ומסגד והרבה שטחי בור, קצת מתחמי חושות ("פלישות"), וגם לא מעט בתי שיכון בני ארבע קומות מתחילת שנות ה-70, שכמותם אפשר למצוא בעיירות הפיתוח.

 העיר העתיקה של לוד/ צילום: גיא נרדי

בימים אלה מקודמת במקום תוכנית להתחדשות, שהיא חלק מתוכנית ותמ"לית גדולה יותר (תמל/1064 לוד). התוכנית נמצאת כעת בשלב ההפקדה והיא אמורה להסדיר את התכנון בתוך העיר.

עוזי לוי, מנכ"ל "דירה להשכיר", החברה הממשלתית לדיור והשכרה, הוא זה החתום על תוכנית הוותמ"ל הקושרת בין פיתוח השכונות החדשות בפריפריה של לוד (בן שמן וניר צבי) להתחדשות מרכז העיר, ולכן הוא רואה את עצמו כיזם: "כשזוג חושב היום על דיור, הוא לא רואה את לוד כפוטנציאל. היא פשוט לא על המפה.

"המטרה שלנו, כחתומים על הסכם הגג של לוד, היא שב-2022, תהיה לזוגות צעירים אפשרות לגור בלוד. שתהיה הלימה בין המרכזיות הגאוגרפית של לוד, למרכזיות הדמוגרפית. כי לוד היום זה מרכז המדינה, אבל פריפריה חברתית. היכולת לבצע התחדשות עירונית קשורה לתוכניות החדשות, משום שהמכפילים הקיימים בלוד אינם מאפשרים התחדשות עירונית ולכן היכולת של התוכנית החדשה לתת עשרה אחוז להתחדשות עירונית היא קריטית".

 אביטל בלונדר, עמותת ג'ינדאס/ צילום:גיא נרדי

ולמה צריך דירות להשכרה דווקא בשכונה חלשה כמו רמת אשכול?

"ברמת אשכול לא צפויה ג'נטריפיקציה. זה לא נוה צדק או יפו. אנחנו מדברים על שכר דירה נמוך ממחיר שוק, בפרויקט מנוהל על ידי יזם ומפוקח ע"י דירה להשכיר, לאורך עשרים שנה לפחות. לפחות 40% לטובת בני מקום. זה מכשיר אדיר לשימור האוכלוסייה".

"לוד פשוט לא על המפה"

את התוכנית המפורטת למתחם ערך האדריכל התל-אביבי ארז אלה ממשרד האדריכלים HQ, האחראי גם לתכנון התחנה המרכזית החדשה בפתח-תקווה, כפר הסטודנטים בשדרות, שימור ובנייה במבנה בנק החקלאות ברחוב קרליבך, מסמך המדיניות לשכונת נווה שרת בתל-אביב ועוד.

אלה מסביר שהוא היה מודע היטב לכך שבאמצעות תכנון המרחב ציבורי תחילה ניתן יהיה להעלות את ערך הקרקע וכך, באופן עקיף להוריד את המכפילים הנדרשים בהליך פינוי-בינוי: "המרחב בלוד מחולק למרחב הפרטי, כלומר הדירה, הציבורי והמשותף. בעינינו הבעיה היא במרחב המשותף (הכוונה היא לשפ"פים, או החצרות, ג.נ), שמחייב תיאום בין הקבוצות השונות של האוכלוסייה. אנחנו הצענו מרחב ציבורי מאד ברור שמאפשר לכולם להיות בו.

"המדינה משכה את ידיה מהמרחב הציבורי. אנחנו כאדריכלים צריכים לדעת איך לפתח את המרחב הציבורי ואיך לאפשר לדברים הטובים לקרות בו".

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מודעת היטב לקושי לקדם התחדשות בשכונות הפריפריה הגאוגרפית והחברתית. לדבריה, הרשות נערכת לסיוע בדרכים שונות: "אנחנו דוחפים בצורה אינטנסיבית את הקרן להתחדשות עירונית (היקף הכספים הנוכחי בקרן מוערך במאות מיליוני שקלים. עד היום התקנות שמאפשרות את הקמתה טרם נחתמו ע"י שר האוצר. ג.נ).

"כלי שני שאנחנו מקדמים בימים אלה הוא החלטת ממשלה שתאפשר הקצאת קרקע משלימה בין שני יישובים. כלומר, אם רוצים לקדם פרוייקט בישוב שבו יש ערכי קרקע נמוכים, ניתן יהיה להקצות קרקע ביישוב אחר שבו ערכי קרקע גבוהים, קיבלנו אור ירוק עקרוני ממשרד המשפטים.

"הכלי השלישי הוא קול קורא שמעודד פרויקטים של התחדשות עירונית שמשלבים התחדשות חברתית. פרויקטים שישלבו עמותה שתתחייב לפעילות חברתית, קהילתית, ותדע להביא גם כסף פילנתרופי, שיביא, יחד עם הכסף שלנו, לכדי כלכליות. בשונה מהמודל האמריקאי, אנחנו רוצים שגם הרשות המקומית תתרום למהלך, ע"י שטחי ציבור, ויתור על הכנסות וכיו"ב".

"השקיעו עשרות מיליוני שקלים" 

לצד התוכנית הוותמ"לית ותוכנית האב לשכונות, כבר מקודם בעיר מודל חדשני של התחדשות עירונית, ראשון מסוגו בארץ, שמערב יזמות פרטית ופילנתרופיה ושיתוף-פעולה מצד משרדי הממשלה. העניין האחרון, כמו הכל, כמו תמיד, לא פשוט.

הרוח החיה מאחורי תוכנית ההתחדשות העירונית בשכונת רמת אשכול היא אביטל בלונדר, מנכ"לית עמותת "ג'ינדאס" (על שם הגשר הממלוכי הנמצא בכניסה לעיר לוד), שקמה לפני חמש שנים ושמה לה למטרה התחדשות פיזי וקהילתית בעיר לוד.

בלונדר, היא בת 34, ירושלמית לשעבר ודתייה. יש לה תואר שני במנהל עסקים והיא חיה עם בת זוגה ובתן התינוקת. ללוד הגיעה בעקבות גל המחאה החברתית של 2011, מתוך תחושה ברורה של רצון לשינוי. "תמיד עניינו אותי המקומות שבהם צורך חברתי גדול פוגש פוטנציאל, שבהינתן חשיבה אסטרטגית מושכלת ניתן להניע איתם שינוי חברתי רחב. מבחינתי, התחדשות עירונית זה כלי לייצר מוביליות חברתית לאוכלוסיות שחיות בעוני".

נקודת המוצא של בלונדר היא שניתן לייצר התחדשות שתהיה גם חברתית, באמצעות שותפות רב מגזרית, הכוללת שילוב בין המדינה, הרשות המקומית, החברה האזרחית, פילנתרופיה והמגזר העסקי.

בלונדר: "גילינו שב-15 השנים שקדמו לנו היו פה עשרות תוכניות שונות לפיתוח. הושקעו מליוני שקלים בתכנון, כסף ממשלתי כמובן, ושום דבר לא הגיע לידי ביצוע. התוכניות לא התייחסו אחת לשנייה, לא ניסו להבין איך ניתן ליישמן, והדבר הכי חמור בעיני, זה שאף אחד לא עשה תהליך אמיתי עם התושבים, בניסיון לברר מה הם באמת צריכים. בלי זה, תהליכים לא יכולים להצליח.

"המודל שחיפשנו היה כזה שצריך להבטיח שלצד עליית מחירי הקרקע, יוכלו התושבים מעוטי היכולת ליהנות מהטוב הזה. הבעיה בתהליכי התחדשות עירונית שהם משפרים את תנאי החיים, אך מביאים איתם גם ג'נטריפיקציה, ובדיוק מזה רצינו להימנע. עד היום, כל מנגנוני ההתחדשות העירונית בישראל נשענים רק על השוק הפרטי. היזמים שהבאנו לכאן הבהירו לנו שמדובר ביחס פינוי-בינוי של 1:12, ומובן שזה לא רלוונטי".

פרויקט ההתחדשות שבלונדר מקדמת ברמת אשכול, המכונה "שכונה בונה קהילה", מציע הריסה ובנייה מחדש של 40 דירות בשכונה, ובנייה של כ-200 יחידות דיור במקומן, תוך שימור האוכלוסייה הקיימת. 60% מהדיירים כיום הם בעלי הדירות, והשאר מתגוררים בשכונה בשכירות. מי שמטפל בהחתמת הדיירים על הסכמה לפרויקט היא מינהלת ההתחדשות העירונית של לוד, שצופה להגיע ל-80% הסכמה.

לצד הדירות החדשות מדובר גם ברשת חדשה של שירותים חברתיים וקהילתיים. מרבית הדירות שייבנו יהיה במתכונת של שכירות ארוכת טווח מוגדרת מראש ומפוקחת ויהיה בה תמהיל של 60% תושבים חדשים אשר ישלמו שכירות על בסיס מחירי שוק רגילים לצד 40% תושבים ותיקים אשר ישלמו שכירות מופחתת משמעותית על בסיס מבחני הכנסה.

בלונדר: "תוכנית הוותמ"ל, שהופקדה לפני כחודש, היא חלק מההליך הסטטוטורי שיאפשר, עם תהליכי איחוד וחלוקה, להוציא תב"ע עם היתרי בנייה. אנחנו מדברים כבר שלוש וחצי שנים על מודל רב מגזרי. בסופו של דבר, מודל כזה לא יכול לעבוד בלי תמיכת המדינה. יש פה פער כלכלי מובנה. אבל הצד הפילנתרופי אמר שהוא מוכן להיכנס פנימה רק בתנאי שהמדינה תשקיע באופן משמעותי".

מיהם המשקיעים הפרטיים?

"קרן ההשקעות פרוסיד, שמנוהלת ע"י נועה מעוז-יובל ויואב מעוז. נועה הייתה מעורבת בקרן גנדיר, הקרן המשפחתית שהקימה יהודית יובל-רקנאטי. ההשקעות שלהם חייבות לתת תשואה עסקית וגם לשרת מטרות של קיימות וערכים חברתיים. יש להם עוד שותפים עסקיים".

נועה יובל-מעוז מספרת שלפני כעשר שנים היא סיימה את תוכנית המנהיגות של מכון השל, וביקשה להטמיע את התפיסות הסביבתיות והחברתיות בתוך העשייה, שלא למטרות רווח, של הקרן המשפחתית: "התחלתי מסע שפגש תהליכים משפחתיים והתחלתי לנהל חברת השקעות משל עצמי, חברת פרוסיד, ולנו חשוב שכל ההשקעות שלנו יהיה להן גם ערך חברתי וסביבתי. כלומר, איך איך אנחנו משתמשים במשאבים שבהם התברכנו כדי לקדם את השינוי שהיינו רוצים לראות. התחלנו מאנרגיה מתחדשת ולפני כשנתיים הבנו שנושא הדיור בוער ושיש מחסור בשכירות ארוכת טווח".

בני הזוג מעוז, אגב, מעורבים גם בקרן "הדרים", שרוכשת, בונה ומשפצת בניינים ודירות ברחבי שכונת הדר תחתון בחיפה, כחלק מניסיון להתחדשות חברתית של השכונה הוותיקה והמוזנחת.

בהקשר של לוד היא אומרת, "למדנו על הפרויקט של ריצ'רד בארון, מייסד חברת Mccormack Baron Salazar. בפרויקטים שלהם, במקום לשלוח את ההוצאה לפועל לחייבים שולחים צוות של עובד סוציאלי ועמותת פעמונים כדי לפרוס לו את החובות. ביקשנו לתרגם את הפרויקט הזה למדינת ישראל. אנחנו נכנסים כמשקיעים וגם כמי שמחויבים לשורה התחתונה, החברתית".

החברה של בארון פועלת בארה"ב ובנתה למעלה מ- 35,000 יח"ד להשכרה ארוכת טווח ב-50 ערים שונות שם. הוא לא יזם "רגיל" - הוא נכנס תמיד לשכונות הקשות ביותר. בלונדר: "הוא נכנס בשני כובעים: הוא גם היזם, אבל הוא גם ארגון ללא מטרות רווח. בפרויקטים שלו 40% מהדיירים הם אוכלוסייה מעוטת יכולת שמשלמים שכירות מסובסדת שמותאמת לגובה ההכנסה. במקביל, ב-60% הנותרים, הדיירים משתייכים למעמד ביניים ומשלמים מחירי שוק רגילים. החברה היזמית מתחזקת את הפרויקט במשך 25 שנים. במקביל החברה דואגת למתנ"סים, בתי הספר והשצ"פים. כל אלה הם תמיד חלק מהפרויקט".

 הפרויקט ברמת אשכול. השכר הממוצע: 4,500 שקל / הדמיה: משרד אדריכלים HQ

רמת אשכול: הידרדרות הדרגתית

עד מלחמת העצמאות, האזור שבו נמצאת שכונת רמת אשכול היה המרכז ההיסטורי של העיר לוד. אחרי בריחת תושבי העיר הערבים, ביולי 1948, חיו כאן בבתים הנטושים, או המאולתרים, עולים חדשים.

רמת אשכול הוקמה בתחילת שנות ה-70 וגרו בה בעיקר יהודים. הבנייה הייתה מודרנית יחסית ולכן השכונה הייתה מבוקשת. ההתדרדרות הייתה הדרגתית ולא בלתי מכוונת. בתחילת שנות ה-80 הגיעו לכאן בדואים מדרום הנגב, באמצע שנות ה-80 עולים מאתיופיה ובאמצע שנות ה-90, בעקבות הסכמי אוסלו, גם ערבים משטחי הרשות הפלסטינית - משת"פים ששוכנו כאן.

כיום מתגוררים בשכונה 8,000 תושבים, מהם 70% ערבים והשאר יהודים. השכר החודשי הממוצע הוא 4,500 שקל, יש אבטלה רבה, ונתוני הפשיעה גבוהים. בשכונה פועלים חברים בגרעין התורני "אלישיב", שהגיעו בשליחות אידאולוגית שתכליתה "ייהוד הערים המעורבות".