בדרך לקריאה שנייה ושלישית: כלים לטיפול בדייר סרבן

ועדת הרפורמות בכנסת אישרה היום פה אחד לקריאה שנייה ושלישית את הצעת חוק פינוי-בינוי פיצויים ופינוי בשל סירוב בלתי סביר. כעת צפויה הצעת החוק לעבור לאישור המליאה ולאחר מכן תאושר סופית. מדובר בהצעת חוק הנידונה כבר חודשים ארוכים בוועדה וגובשה על ידי משרד המשפטים, הרשות להתחדשות עירונית וגורמים נוספים. נציין כי הצעת החוק המקורית ביקשה רק להקשיח את עמדת המדינה מול דיירים סרבנים בפרויקטים של פינוי-בינוי, סרבנים שסירובם הוגדר לא סביר, אולם במהלך הדיונים התווספו להצעת החוק עוד מספר לא מבוטל של כללים וגם פתרונות לאוכלוסיית הקשישים שמחזיקים בדירות במתחמים האמורים. נציין כי בדיונים על הצעת החוק לקחו חלק פעיל גם אנשי מרכז הגר מאוניברסיטת תל אביב וגורמים נוספים. השינוי בנוסח החוק גם הוביל לשינוי שמו מ"פיצויים ופינוי בשל סירוב בלתי סביר" ל"עידוד מיזמי פינוי ובינוי". נציין כי בעוד הצעת החוק כוללת מספר סעיפים חשובים, רק לאחר שיאושר סופית יהיה אפשר לבחון אותו ברמת השטח ולראות האם הסעיפים השונים יוכלו אכן לקדם את התחום או שיהיו פתוחים לפרשנות שרק תגרום לעיכובים נוספים. יחד עם זאת, אין להמעיט מהכללים החדשים של הצעת החוק שמעניקים בפעם הראשונה פתרונות לאוכלוסיית הקשישים וגם מחייבים בפעם הראשונה את היזם לפעולות נקודתיות שיתרמו לשקיפות מול בעלי הדירות.

הצעת החוק עוסקת כאמור בשלושה נושאים מרכזיים: אפשרות לבעלי הדירות במתחם והיזם לפעול נגד דייר סרבן בכלים נוקשים יותר, קביעת כללים כמו חובת כינוס אסיפה לדיירים ושקיפות מצד היזם מהרגע הראשון וגם פתרונות משלימים לבעלי דירות קשישים המתגוררים במתחם.

ח"כ רחל עזריה, יו"ר הועדה אמרה היום: "אנחנו משנים את כל תפיסת הפינוי-בינוי בהתחדשות עירונית. הצעת החוק הגיעה לוועדה בשיטה אחרת לגמרי, שאומרת יש לנו דייר סרבן בוא נראה איך נלחמים בו. שינינו את כל השיטה, כדי לא להילחם בדיירים, אלא לקדם פרויקטים ולדאוג להקל על הדיירים לשתף פעולה. יש לנו פרויקט לאומי של פינוי בינוי והתחדשות עירונית. אנחנו חייבים לצופף את הערים אבל בדרך טובה. מנהטן יותר צפופה מירושלים וגם פריז, אבל זה נעשה נכון".

החלק הראשון בחוק מאפשר כאמור לפעול בצעדים משמעותיים יותר נגד דייר סרבן בפרויקט פינוי בינוי. אם היום החוק מאפשר לשאר בעלי הדירות לתבוע את הדייר בתביעת נזיקין, החוק החדש יאפשר מהלך דרמטי יותר והוא אפשרות מינוי כונס לדירה ואף מכירתה, הכל באישור בית המשפט ולאחר שהוכח שמדובר בסירוב שאינו סביר.

החלק השני של החוק מתייחס כאמור למתן פתרונות לאוכלוסיית הקשישים. בין היתר מדובר בפטור ממס שבח ומס רכישה לקשישים מעל גיל 70 שימכרו את דירתם ליזם או לצד ג', על מנת לאפשר את התקדמות פרויקטים של פינוי בינוי. יזם שירכוש את הדירה מהקשיש, יוכל למכור את הדירה בפטור ממע"מ, למעט מע"מ על הרווח שהיזם יפיק מהעסקה. הפטור יינתן גם לחלופות אחרות מותאמות לקשישים שאושרו במסגרת הצעת החוק: דירה קטנה בתוספת מזומן, שתי דירות קטנות או מעבר לבית אבות. נציין כי הצעת החוק קובעת כי היזם יחויב להציע לקשיש מעל גיל 80 חלופות לעסקה הרגילה כך שבמקום לקבל דירה בבניין החדש, הקשיש יוכל לבחור בין מעבר לדיור מוגן, לדיור חלופי שהיזם ירכוש עבורו בתמורה למכירת ביתו של הקשיש ליזם או קבלת תמורה כספית בגין הנכס. בנוסף, ומדובר בעוד קביעה משמעותית, גם בפרויקט תמ"א 38 במסלול חיזוק מבנים, היזם יחויב להציע לקשיש או לאדם שמרותק לביתו דיור חלופי לתקופת העבודות בבניין. נזכיר כי היום אין כל חובה להציע דיור חלופי במסלול חיזוק מבנים ותוספת קומות והדיירים מתגוררים בבניין במהלך הבנייה.

החלק השלישי של הצעת החוק מתייחס לכללים חדשים שיוטלו על יזם שמקדם פרויקט וליחסים בין היזם לבעלי הדירות. כך, היזם יחויב לכנס את דיירי הבניין ולהציג את פרטי העסקה בפומבי. לפחות שבועיים ממועד החתימה על ההסכם, היזם ימסור לבעלי הדירות מסמך אשר בו יפורטו עיקרי הצעה, ואת הבטוחות שהוא מציע לתת לבעלי הדירות, וכן פרטים אודות ניסיונו המקצועי. המסמך ייכתב בשפה המובנת לכל דייר ובמידת הצורך תרגום המסמך לשפתו של הדייר. נציין כי הצעת החוק קובעת בפירוש כי אם היזם לא כינס אסיפה או מסר את פרטי ההצעה, יוכלו הדיירים לבטל את העסקה, כל עוד לא חתמו 40% מבעלי הדירות. סנקציה נוספת, היא אפשרות הממונה על הדיירים ברשות להתחדשות עירונית, לבטל עסקאות שנחתמו בשפה שלא מובנת על ידי הדיירים.

"חלק מתהליך ארוך להסדרת התחום"

"הצעת החוק שעברה היא חלק מתהליך ארוך שמדינת ישראל עוברת לקראת הסדרה שלמה ומקיפה של תחום ההתחדשות העירונית", כך אמר היום המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי) עו"ד ארז קמיניץ. "כידוע במהלך דיוני הועדה, וברור שגם בעתיד נמשיך לחפש מהלכים פורצי דרך שיעודדו פרויקטים חשובים אלה, לטובת הציבור. מהלכים אלה נשענים על מערך תמריצים לשוק שנועד לעודד בעלי דירות לקדם תהליכי התחדשות עירונית בשכונתם ומתוך הכרה בצרכים של כלל העוסקים בדבר. בד בבד נבקש להדגיש כי לעמדתנו בכל כלל משפטי שנקבע חייבים לשמור על איזון נכון בין הרצון לתמרץ פרויקטים ובין ההכרח לשמור על זכויות הקניין של בעלי הדירות טוב נעשה כולנו אם נפנים שפרויקטים להתחדשות עירונית אינם פרויקטים כלכליים בלבד, אלא גם פרויקטים חברתיים, ולאור הבנה זו נתנהל גם בעתיד".

חיים אביטן, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אמר היום: "פעלנו רבות כדי להביא הצעת חוק אשר תשמור על זכויותיהם של בעלי הדירות בפרויקטים של פינוי-בינוי, כך שלא יסומנו כסרבנים באופן מיידי. אוזנינו כרויה לצרכי הדיירים, ואנו נמשיך לפעול ללא לאות בכדי להקל את התהליך המורכב עבורם ולמזער ככל הניתן מצבים בהם הם הופכים לסרבנים ומעכבים תהליכי התחדשות עירונית".

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שלקחה חלק פעיל בדיונים ובגיבוש הצעת החוק אמרה: "מדובר בתיקונים חשובים שיסייעו להסדרת המצב הקיים. אנחנו רוצים להימנע ממצב בו מופעל לחץ על דיירים - פעמים רבות דיירים שהם קשישים או דיירים שאינם דוברים את השפה העברית היטב. כאשר הדיירים יושבים באופן מאורגן כקבוצה, הם יכולים לקבל את ההחלטות בצורה מושכלת. הדבר מהותי בעינינו בכדי להפחית סכסוכים ומקרים של הגשת תביעות לבית המשפט".

ערן יעקב, מנהל רשות המסים התייחס אף הוא להצעת החוק ואמר: "הרשות השקיעה מאמצים רבים להתאים את המיסוי לצרכיהם הייחודיים של בעלי הדירות הקשישים, תוך מתן הטבות מס, שיגמישו את התמורות להן יהיו זכאים. בנוסף הוחל מע"מ בשיעור אפס ליזמים, גם במסלולים החלופיים שהוצעו לקשישים, על מנת שלא תיפגע הכדאיות הכלכלית של הפרויקט ועל מנת להבטיח את היתכנותם הכלכלית של פרויקטים נוספים, והכל כחלק ממדיניות משרד האוצר להגדיל את מספרם של הפרויקטים להתחדשות העירונית במרקמים האורבניים הקיימים".

עו"ד ישי איציקוביץ, מנהל מחלקת עסקאות והתחדשות עירונית במשרד אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות', אשר הכיר את הליכי החקיקה, מוסיף: "להצעת החוק שאושרה היום בוועדת הרפורמות היו שתי תכליות עיקריות. האחת, לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית, למנוע עיכובים שלהם ולהקנות כלים משפטיים כנגד בעלי דירות המתנגדים לפרויקט מטעמים שאינם עניינים. התכלית השנייה היא לתת מתן מענה ופתרונות לקשישים הנזקקים להם ולהעצים את עקרון השקיפות במקומות בהם הוא לא קיים. השאלה הגדולה היא כיצד בחלוף הזמן השוק יישם ויעכל את הוראות החוק וההסדרים שנקבעו בו, שבחלקם בעלי תחולה אקטיבית על חוזים שנחתמו טרם כניסתו לתוקף של החוק, והאם בפועל החוק ישיג את שתי מטרותיו כך שהפתרונות יגיעו למי שבאמת נזקק להם ובבד בבד יאפשר את הוצאתם לפועל של הפרויקטים במועדם תוך שמירה על ודאות, כלכליות, אפשריות מימון וסינכון לוחות הזמנים".

עו"ד מתן רבינוביץ ממרכז הגר באוניברסיטת תל-אביב, שהיו חלק מהדיונים על הצעת החוק, אמר היום: "אנחנו רואים בחוק צעד משמעותי שמשפר את מצבם של קשישים שמעורבים בפרויקטים להתחדשות עירונית. עצם ההכרה בכך שלקשישים יש צרכים ייחודיים שצריך לתת להם מענה בהתחדשות עירונית היא התקדמות גדולה, שמבוססת על עבודת מחקר שנערך במרכז הגר בשיתוף מרכז הרווחה. יחד עם זאת, אנו מצרים על כך שתחולת החוק צומצמה משמעותית, אך ורק לקשישים בגיל מבוגר מאד, ולכן בפועל החוק לא יסייע לחלק משמעותי מאוכלוסיית הקשישים בישראל".

עם זאת, יש גם מי שלא מרוצה מהצעת החוק האמורה ומלין על מה שהצעת החוק אינה כוללת בסופו של דבר. הרב עדית לב, מנהלת תחום צדק חברתי בארגון רבנים לזכויות האדם אמרה היום בתגובה לאישור הצעת החוק לקריאה שנייה ושלישית כי: "חוק הדייר הסרבן שואף להרע את חזקת הקניין של הדייר לטובת התועלת הציבורית ואינו מאוזן. מאחר והכנסת התעלמה מהנושא, החוק פוגע בזכויות הקניין של המיעוט המוחלש לטובת הרוב החזק, היזמים, הקבלנים והכסף הגדול.

"אנחנו מברכים על התיקונים שהוכנסו לטובת קשישים ולטובת שיתוף המידע בין היזם לדיירים. אבל במהלך החודשים הארוכים שבהם נידונה הצעת החוק הבאנו בפני הוועדה את הקשיים של אנשים שחיים בעוני והם בעלי דירות. לצערנו הוועדה בחרה לא להכניס לחוק את התיקון שהיה מאפשר לאנשים שחיים בעוני להתנגד להתחדשות עירונית במקרה והם לא יוכלו לחזור ולהתגורר במתחם לאחר סיום הבנייה - כתוצאה מעלויות גבוהות של אחזקה. פרויקטים רבים של פינוי בינוי יתבצעו בשכונות עוני - והדיירים בשכונות אלו מגיעים למשא ומתן עם היזם בעמדת נחיתות. צר לנו שהכנסת בחרה להתעלם מכך".