מה קורה עם הכסף שהובטח לקרן ההתחדשות העירונית?

במארס 2014 אושר בכנסת החלק הראשון ברפורמה בחוק התכנון והבנייה (תיקון 101). התיקון שכולל סעיפים רבים בתחומים שונים מתייחס גם לנושא נוסף - דיור בר השגה והקמת קרן להתחדשות עירונית.

חלפו יותר מארבע שנים מאז שאושרה הרפורמה, ומאז שהוחלט על הקמת הקרן, אולם בדיקת "גלובס נדל"ן" מעלה כי למרות שהקרן היתה אמורה לקום ואף להתחיל לפעול, דבר לא קרה.

אמנם הקמת הקרן נקבעה בחוק, אולם התקנות הקשורות אליה טרם נחתמו על ידי שר האוצר. בפברואר נמסר לנו ממשרד האוצר כי השר עתיד לחתום על התקנות בקרוב, אולם עד כה זה טרם קרה.

בינתיים, שר הבינוי והשיכון יואב גלנט, מנכ"ל משרדו חגי רזניק ומנהל הרשות להתחדשות עירונית חיים אביטן, מדברים על הקרן לא מעט ואף נוקבים בסכום שנשמע דמיוני של מאות מיליוני שקלים ואפילו כמיליארד שקל שמתחבאים בקרן. לא מיותר להזכיר עד כמה תחום ההתחדשות העירונית, זקוק לכסף הזה, ובעיקר פרויקטים של פינוי בינוי בפריפריה על רקע רעידות האדמה שפקדו את צפון הארץ בשבוע שעבר.

אבל בירור מעמיק יותר בקרב כל המעורבים בנושא מעלה כי סיפור הקרן להתחדשות עירונית הרבה יותר מסובך, והתקנות שטרם נחתמו הן רק סיפור הכיסוי.

מריבה קולנית בוועדת הפנים

הקרן להתחדשות עירונית הוקמה לאחר מריבה קולנית בדיוני ועדת הפנים והגנת הסביבה בתחילת 2014 אז הציבה יו"ר הועדה דאז, חברת הכנסת מירי רגב, תנאי לאישור הרפורמה בהכללת פרק העוסק בדיור בר השגה והעברת תקציבים להתחדשות עירונית.

נזכיר כי עד אז לא נקבעה שום הגדרה בחוק לדיור בר השגה, וגם לאחר שהתיקון לחוק עבר סופית, ההגדרה שכן הצליחה להיכנס לספר החוקים היא הגדרה חלקית בלבד שקבעה שדיור בהישג יד יהיה "דיור להשכרה לטווח ארוך".

כדי לעגן את התחייבות המדינה לשווק מכרזים לדיור להשכרה נקבע כי על הממשלה יהיה לקבוע יעדים ברורים לשיווק מגרשים לדיור להשכרה, ובאם לא תעמוד באותם היעדים, המדינה תצטרך לשלם מעין "קנס" - אובדן ההכנסות מאותם מכרזים שלא יצאו לפועל יעבור לקרן להתחדשות עירונית.

מאחורי הקלעים יש מאז ויכוח גדול בין משרד האוצר, הרשות להתחדשות עירונית רשות מקרקעי ישראל בנוגע לכמה שאלות מהותיות. כמו תמיד, הנושא העיקרי המצוי במחלוקת הוא כמה כסף צברה הקרן מאז הוחלט על הקמתה. שאלות פתוחות אחרות הן כיצד לפרש את החוק, מהיכן אמור להגיע הכסף ומה בכוונת הרשות להתחדשות עירונית לעשות איתו.

באשר לגובה הסכום שאמור להיות בקרן ההתחדשות העירונית, יש אי ודאות הקשורה לבסיס החישוב - האם הוא צריך להתבסס על מחיר קרקע של מחיר למשתכן, על מחיר קרקע בשוק החופשי, ובכלל על בסיס מחיר קרקע באיזה אזור בארץ. נעלם נוסף בחישוב הוא מקרה שבו המדינה לא קבעה יעדים לבנייה להשכרה (כמו ב-2015), ואז נשאלת השאלה האם בשנה זו אמור להגיע כסף לקופת הקרן או לא. 

"הממשלה, או ועדת שרים מטעמה, תקבע עד יום 31 במארס כל שנה, לפי החלטת המועצה (מועצת מקרקעי ישראל א.ח), מספר מזערי של יחידות דיור לדיור בהישג יד, שישווקו לציבור בידי הרשות (רשות מקרקעי ישראל א.ח) או מי שהוסמך לכך לפי חוק באותה השנה", כך נקבע בחוק. עוד נקבע כי מספר היעד שייקבע יתייחס למספר יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח במחיר מפוקח ובמחיר רגיל ואף בחלוקה גאוגרפית לאזורי ביקוש או פריפריה.

באם הממשלה לא תעמוד ביעד קובע החוק כי: "לא שווק כל המספר המזערי של יחידות הדיור עד תום השנה שלגביה נקבע המספר כאמור, יועבר לקרן להתחדשות עירונית, עד תום הרבעון הראשון של שנת הכספים הבאה, סכום המתקבל ממכפלת אומדן שווי ההנחה לדיור בהישג יד במנה המתקבלת מחלוקת מספר יחידות הדיור לדיור בהישג יד שלא שווקו אף שנכללו במספר המזערי לשווק בשנה האמורה, במספר המזערי של יחידות דיור לשיווק שנקבע לאותה השנה". דיווח אודות היעדים שנקבעו והסכומים שאמורים להגיע לקרן צריך לעבור לוועדת הפנים עד סוף אפריל כל שנה.

ההסבר, כפי שאפשר לראות, הוא לא לגמרי ברור ונתון לפרשנות. ברשות להתחדשות עירונית טוענים כאמור שמדובר במאות מיליונים בחישוב מקל ועד למיליארד שקל בחישוב שמביא בחשבון עלות קרקע במחיר שוק וללא חישוב יעד השיווק ב-2015.

מהרשות להתחדשות עירונית נמסר בעניין כי: "אופן חישוב היקף הכספים בקרן קבוע בחוק, ועל כן יוכל להסיק משרד האוצר, כי סכום הקרן עומד על כ-1.2 מיליארד שקל לכל היותר, או על כ-500 מיליון שקל לכל הפחות, על בסיס השנים 2016, 2017. עם זאת, במידה ומשרד האוצר סבור כי הסכום עומד על 100 מיליון שקל, יתכבד נא להציגו ולהעביר סכום זה, לצורכי ההתחדשות העירונית בישראל.

"הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נפגשה מספר פעמים ביוזמתה עם משרד האוצר בנושא, ושוחחה על הסכום הכולל של הקרן, אולם עד כה לא זכתה למענה רשמי מצד משרד האוצר".

הסכום נמוך בהרבה

ומה אומרים באוצר? באוצר מספרים סיפור אחר לגמרי.

התגובה הרשמית של משרד האוצר גורסת כי "בימים אלה מקיים משרד האוצר הליך מקצועי לגיבוש התקנות וניסוחן". גורמים באוצר טוענים עוד כי הנחות הבסיס של הרשות להתחדשות עירונית בנוגע לחישוב הכסף שבקרן אינן נכונות, וכי על פי חישוב ראשוני שנעשה באוצר הסכום נמוך הרבה יותר ממה שנטען. אותם גורמים טוענים כי הרשות להתחדשות עירונית לא העבירה את החישוב לבחינת האוצר ומוסיפים כי באוצר גם ביקשו להבין מה בכוונת הרשות לעשות בכסף שנצבר בקרן וגם במקרה הזה לא קיבלו מענה.

עוד טוענים אותם גורמים כי באוצר הציעו לרשות להתחדשות עירונית להציג נתונים ולבחור עיר שבה יש ריבוי פרויקטים של התחדשות עירונית עם צורך גדול בתשתיות וקושי במימון, והבטיחו שללא קשר לקרן יינתן תקצוב לפיילוט באותה עיר, אולם הבקשה נותרה ללא מענה. לסיכום טוענים אותם הגורמים כי לאחר שייעשה חישוב ויוגדרו הכללים התקנות לקרן ייחתמו.

על השאלה מאיפה יגיע הכסף, לאף צד אין תשובה. עוד גורם שמעורב בקרן היא רשות מקרקעי ישראל, אולם ברשות בחרו שלא להתייחס לנושא כלל.

למה בכלל צריך קרן להתחדשות עירונית

התיקון לחוק הנוגע להקמת הקרן מפרט בצורה מקיפה אבל כללית מה מטרת הקרן להתחדשות עירונית: "סיוע לפעולות התורמות להתחדשות מרכזי הערים הוותיקים, ובכלל זה מבנים המשמשים גם דיירים בדיור ציבורי, סיוע לרשויות מקומיות בהתחדשות עירונית, שדרוג המרחב הציבורי, שיפוץ וחידוש מבנים ותשתיות תוך עדיפות לסיוע למיזמים שעניינם פינוי בינוי ומיזמים שעניינם חיזוק מבנים, לרבות סיוע בקידום מיזמים שאין בהם כדאיות כלכלית". עוד מפרט החוק כי ייקבעו תקנות להפעלת הקרן וכי כל שנה יפורסם דין וחשבון על פעילותה.

מטרות הקרן כפי שהן מנוסחות בחוק היו יכולות לסייע לרשויות המקומיות שנאבקות על האפשרות לגבות היטלי השבחה בפרויקטים של תמ"א 38 למשל, וזאת בשל מחסור בתקציבים לשיפור תשתיות בעקבות פרויקטים של התחדשות עירונית. עם זאת, כמו החישוב הכספי גם המטרות אינן מפורטות לחלוטין בחוק, מה שימשיך ככל הנראה לגרור ויכוח על ההיקף הכספי של הקרן גם בהמשך.

בנוסף, הקרן האמורה תוכל גם לאפשר יישום פינוי בינוי או תמ"א 38 בפריפריה במקומות ללא היתכנות כלכלית, נושא שמקבל משנה תוקף לאחר רעידות האדמה האחרונות.

מהרשות להתחדשות עירונית נמסר בכל הקשור למטרות הקרן: "חוק רשות מקרקעי ישראל קובע את מטרות הקרן במדויק, ואף קובע כי על שר האוצר לקבוע תקנות בעניין תפקידי הקרן ודרכי הוצאת כספיה, כך שאינו מותיר לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית את הבחירה בעניין. עם זאת, הודגשה בפני האוצר כוונת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לעשות שימוש בחלק ניכר מהכסף, כדי לתמוך בהתחדשות העירונית בערי הפריפריה".