חוק דייר סרבן אושר, מירוץ היזמים להחתמות מתחיל

"עידוד מיזמי פינוי-בינוי" (שלא לתת לדייר אחד למנוע את הפרויקט), עבר לאחרונה את האישור הסופי בכנסת ישראל - ועומד להיכנס לתוקפו בעוד כשלושה חודשים, ולכן התקופה הקצרה שעד אז מהווה חלון הזדמנות קצר ליזמים ולקבלנים להימנע מלהיות כפופים לחוק.

גורמים בענף אומרים שהיזמים יצאו כעת למירוץ החתמות של בעלי דירות כדי להספיק ולעמוד במועד. אם בעלי הדירות ידעו מה מגיע להם ומה מאפשר להם החוק, ייתכן שלא ימהרו לחתום. כשירות לציבור, הנה כמה מהסעיפים החבויים בחוק:

1. הוראות המעבר נותנות ליזמים זמן פעולה

על פי נוסח החוק כפי שאושר, הוא צפוי להיכנס לתוקף לאחר שלושה חודשים מיום פרסומו.

הוראות המעבר קובעות כי אם עד יום תחולת החוק חתמו 40% מבעלי דירות בבניין על עסקת פינוי-בינוי מול היזם, הוראות החוק (למשל בדבר כינוס אסיפת דיירים) לא יחולו על אותו בניין, גם לא על בעלי הדירות שטרם חתמו על ההסכם.
הוראות המעבר קובעות גם סייג לגבי החובה להציע לקשיש פתרונות (כמו מעבר לבית דיור מוגן, תשלום עבור הדירה, רכישת דירה חלופית מחוץ לפרויקט, סכום כסף או שתי דירות קטנות בשווי דירת התמורה) שאם ייעתר להם לא ייחשב סרבן בפרויקט פינוי-בינוי.

באשר לחיוב יזם להציע דיור חלופי לקשיש או לאדם המרותק לביתו במהלך תקופת העבודות בבניין בפרויקט תמ"א 38 במסלול חיזוק, הוראות המעבר קובעות כי אם יזם או קבלן החתים למעלה מ-15% מבעלי הדירות בבניין לפני כניסת החוק לתוקף - הוא יהיה פטור מהסעיפים האמורים.

הוראות המעבר חשובות כדי לאפשר מעבר חלק של השוק ואפשרות ליישום החוק. עם זאת, חשוב שבעלי הדירות יהיו מודעים לעובדה שאם שיעור מסוים של בעלי דירות יחתום על חוזים, הזכאות לחלק מסעיפי החוק לא תעמוד לזכותם. גורמים בענף מסבירים כי סביר להניח שיזמים או קבלנים שנמצאים מתחת לרף החתימה האמור ינסו להגיע אליו כעת במהירות האפשרית עוד טרם יעברו שלושה חודשים.

2. הוראות החוק מתייחסות לבניין ולא למתחם

נקודה חשובה שבעלי הדירות במתחמי פינוי-בינוי צריכים לתת עליה את הדעת היא שלשון החוק אינה מתייחסת למתחמים שלמים של פינוי-בינוי המורכבים מכמה בניינים, אלא לכל בניין ובניין בנפרד. משום כך, חשוב להבחין ששיעור בעלי הדירות אליו מתייחס החוק שחתמו על הסכמים מתייחס לכל אחד מהבניינים ולא לשיעור החתימות במתחם כולו.

החלטה זו עשויה להוביל למצב שבו פינוי-בינוי במתחם הכולל חמישה בנייני מגורים נעצר רק בגלל שבניין אחד יצא נגד העסקה, בעוד שהשאר רוצים להמשיך בתהליך.

3. לא רק פינוי-בינוי: גם תמ"א 38 בתמונה

החוק קובע חובה להציע לקשיש מעל גיל 80 דיור חלופי בזמן הבנייה בפרויקט של תמ"א. יו"ר ועדת הרפורמות, חברת הכנסת רחל עזריה (כולנו), אמרה ח"כ עזריה כי: "דיירים קשישים הגיעו לוועדה וסיפרו על הקושי לחיות בבניין שהופך לאתר בנייה. היה לי חשוב מאוד להכניס גם את החלק הזה לחוק".

על פי נוסח החוק, גם הסעיפים המחייבים לקיים אסיפת דיירים ולמסור את המסמכים לבעלי הדירות תקפים לפרויקטים של תמ"א 38, זאת לפני החתימה של ראשון בעלי הדירות על החוזה. אם נחתמה עסקה עוד לפני שנערך כינוס או לפני שהיזם מוסר את מסמכי ההצעה לבעלי הדירות, רשאים רוב בעלי הדירות בבניין להחליט על ביטול העסקה במקרים מסוימים.

בעניין זה מציין עו"ד ישי איצקוביץ, שותף במשרד אגמון, רוזנברג הכהן ושות' העוסק בתחום ההתחדשות העירונית: "לצד הוראות החוק לעניין העמדת החלופות לקשישים, נערכו תיקונים עקיפים בחוק מיסוי מקרקעין על מנת שחלופות אלו יהיו פטורות ממס. גם לסוגיית המע"מ ניתן מענה. בעת ניסוח ההסכמים יש להפקיד כי הוראות ההסכם יעלו בקנה אחד עם הוראות המיסוי שכוללות לא אחת הגבלות ותנאים לקבלת הפטור זאת על מנת לצמצם או למנוע חשיפת מס".

4. מה תכלול אסיפת הדיירים, ואילו מסמכים יעביר היזם?

אחד הסעיפים החשובים בחוק, שנועדו למנוע מצב של פנייה לכל דייר בנפרד, היא החובה לקיים אסיפת דיירים. נקבע שהאסיפה תתקיים לפחות שבועיים לפני החתימה על חוזה ראשוני. חובה על היזם או הקבלן להציג לבעלי הדירות את עיקרי ההצעה, שתכלול עקרונות התמורה לדיירים, הבטחות וגם מידע אודות ניסיונו של היזם.

אם נחתמו חוזים לפני כינוס אסיפה או מבלי שנמסר מידע כנדרש לבעלי הדירות, רשאים רוב בעלי הדירות להחליט על ביטול העסקה, זאת כל עוד לא חתמו על חוזים 40% מבעלי הדירות בבניין.

במהלך הדיונים על נוסח החוק היו הרבה גרסאות ואי הסכמות בנושא זה, ובסופו של דבר הוחלט שיגובשו תקנות שיסדירו את הנושא. "שר המשפטים, בהתייעצות עם שר הבינוי והשיכון ושר העבודה והרווחה והשירותים החברתיים, יקבעו הוראות לביצוע... לעניין אופן הכינוס וההודעה עליו, תוכנו של מסמך עיקרי ההצעה, צורתו ואופן מסירתו וכן אופן מסירת ההודעה על חתימת עסקת פינוי-בינוי ראשונה".
כך, נכון להיום לא הוסדרו כללים לנושאים הללו, ועד שהתקנות לא יפורסמו ויאושרו לשון החוק, הכללית למדי, קובעת מה יהיה המצב בשטח. ומתי התקנות יפורסמו? על פי החוק חצי שנה מיום פרסום החוק.

5. חתמת על חוזה בשפה לא מובנת לך? אפשר לבטלו

בחוק החדש קיים סעיף נוסף המגן על בעל דירה מחתימה על חוזה או על מסמכים שאינם בשפתו. על פי החוק, הממונה על פניות דיירים ברשות להתחדשות עירונית יכול לקבוע שחוזה לא תקף ועסקה בטלה "אם מצא כי בעל דירה חתם על עסקת פינוי-בינוי בשפה שאינה יודעה לו, ובלי שהיזם או מי מטעמו הסביר לו את עיקרי העסקה בשפה הידועה לו".
מדובר בסעיף חשוב שיכול למנוע מצבי קיצון של בעלי דירות שלא הבינו על מה הם חותמים. חשוב להגיד שבעל הדירה שסבור שזה המצב הוא זה שצריך לפנות לממונה.

עוד סעיפים חשובים בחוק החדש

* אחרי חתימה ראשונה בין דייר לקבלן או היזם חובה ליידע את כל בעלי הדירות.
לקשיש שמעל גיל 75 ביום חתימת החוזה הראשון מחויב היזם להציע מעבר לדיור מוגן או תמורה כספית בשווי דירת התמורה או דירה מחוץ למתחם או שתי דירות קטנות בפרויקט או דירה קטנה במתחם וכסף מזומן.

* לקשיש שמעל גיל 80 ביום חתימת החוזה הראשון מחויב היזם להציע מעבר לדיור מוגן או תמורה כספית בשווי דירת התמורה או דירה מחוץ למתחם.

* חובת כינוס האסיפה, מסירת המידע על הפרויקט ועל היזם ואפשרות לביטול הפרויקט על ידי רוב הדיירים חלה גם על תמ"א 38.

* בפרויקט תמ"א 38 במסלול חיזוק ותוספת קומות, יזם מחויב להציע לקשיש מעל גיל 80 דיור חלופי מחוץ לפרויקט בזמן הבנייה.