מנכ"ל מליסרון: "אין לנו שטח ריק. זה מעיד על ביקוש בקניונים"

ענקית הקניונים הישראלית מליסרון  סיכמה הבוקר (ד') את הרבעון השני של השנה עם צמיחה של 2% בהכנסותיה, שהגיעו ל-387 מיליון שקל. זאת, לצד ירידה בהיקף שיערוכי נכסיה שהובילה לשחיקה של 37% ברווח הנקי הרבעוני, שעמד על 181 מיליון שקל.

בסיכום המחצית הראשונה של 2018 המגמה דומה, עם עלייה דומה בהכנסות שהגיעו ל-773 מיליון שקל ורווח נקי שנשחק ב-9% ל-311 מיליון שקל.

בסיכום רבעוני הציגה מליסרון הכנסה של 126 מיליון שקל, שנבעה מעליית שווי נכסים, ירידה של יותר מ-50% לעומת שיערוכי נכסים בהיקף של 286 מיליון שקל שרשמה ברבעון המקביל, ומספרים דומים נרשמו בתקופת המחצית. 

 תוצאות מליסרון

הרווח התפעולי נחלש ב-26%

במליסרון מציינים לגבי שווי הנכסים כי העלייה בתקופה זו נובעת בעיקר מעדכון שמאות והתקדמות בקצב ההשקעות בפרויקטים הנמצאים בשלבי הקמה, שקוזזו חלקית עם מימוש הנכס "עופר חונים קונים" בראשון-לציון במארס האחרון, בתמורה נטו של קרוב ל-160 מיליון שקל. בהמשך לכך, הרווח התפעולי הרבעוני של מליסרון נחלש ב-26% ל-406 מיליון שקל, ובמחצית ירד ב-16% ל-680 מיליון שקל, כשבדרך לשורה התחתונה הציגה החברה גם ירידה בהוצאות המסים.

מליסרון עלתה לכותרות בשבוע האחרון, בעקבות חשיפת "גלובס" על היחסים המתוחים בין החברה לבין קבוצות אופנה גדולות בישראל, שאיימו לצאת מנכסיה על רקע דרישה להפחתת דמי השכירות שהיא גובה מהן. בשיחה עם "גלובס" סירב מנכ"ל מליסרון, אבי לוי, להתייחס ליחסים המתוחים או להשיב לשאלה האם דמי השכירות בקניונים של הקבוצה צפויים לרדת.

לאורך שנים רבות קבוצות הקניונים המובילות יצרו עמדת כוח ברורה מול דייריהן - רשתות הקמעונאות הגדולות. מנגד, בשנים האחרונות התחילה להיות מורגשת מגמה של ירידה בפדיונות ובמספר המבקרים ברשתות, על רקע התגברות התחרות בדמות אתרי אונליין בינלאומיים ורפורמת "השמיים הפתוחים", שהגדילו את היקפי הרכישות של הישראלים בחו"ל.

ואולם על-פי טענות רבים מהשוכרים, הקניונים לא שינו את תנאי השכירויות ולא הקלו על המצב. לאור זאת, התחילה להיווצר בשנים האחרונות תרעומת של שוכרים כלפי הקניונים, וזאת בציפייה שהאחרונים ישנו את תנאי השכירויות בהתאם להרעה בהכנסות. מגמה זו אינה ייחודית למליסרון, וסביר להניח כי היחסים המתוחים בין לוי לבין הרשתות נרשמים על רקע מציאות זו. 

 פדיונות מליסרון

"השוכרים אצלנו, כי הם רוצים"

"בסופו של דבר, תפקידנו זה לעבוד. בכל הפרמטרים התפעוליים יש לנו גידול יפה מאוד", אומר לוי. "בדוחות הכספיים שלנו רואים את שיעורי התפוסה בקניונים הגדולים שלנו, אין לנו אף שטח ריק. כל זה אומר שהיו לי אולי כמה מחסנים ריקים, אפילו לא חנות ריקה, למעט אולי חנות קטנטנה שבדיוק התפנתה. זה מעיד על העוצמה של הקניונים ועל הביקוש אליהם".

לוי הוסיף כי "אם היינו רוצים כיום לספק את כמות הביקושים למ"ר, יכולנו לבנות עוד 20 אלף מ"ר נוספים ולאכלס אותם בלי שום בעיה". רק לשם השוואה - גודלו של אחד הקניונים המובילים של הקבוצה, קניון רמת-אביב, מסתכם ב-32 אלף מ"ר, כך שלדברי לוי, מדובר בעצם בקניון שלם נוסף שביכולתו לאכלס.

בהתייחס לתוצאות החיוביות של מליסרון אל מול הקשיים בשוק האופנה ומול ההתמודדות באונליין והרכישות מחו"ל, אומר לוי: "אנחנו נחכה לדוחות הכספיים של החברות. השוכרים מעוניינים להימצא אצלנו, כי הקניונים שלנו הם הטובים ביותר, עם שיעורי המבקרים והפדיונות הטובים ביותר. הם נמצאים אצלנו כי הם רוצים את זה, לא משום סיבה אחרת".

שוכרים מבקשים הקלות בתנאים

המתיחות שנחשפה ב"גלובס" לפני כשבוע מיוחסת למספר לא-זניח של רשתות מובילות, ובהן קבוצת פוקס שמונה 17 מותגים (רובם עם רשתות עצמאיות); קבוצת קסטרו-הודיס, שמונה 7 מותגים עם רשתות עצמאיות; קבוצת גולף, שמונה 8 מותגים עם רשתות עצמאיות; קבוצת רנואר, שמונה שני מותגים עם רשתות עצמאיות, ארומה ישראל ואחרות. אמנם יש מתיחות תמידית וקבועה בין הרשתות הגדולות לבין קבוצות הקניונים, אבל הפעם מדובר במצב חריג.

בניגוד לשאר קבוצות הקניונים, טוענים כיום בענף, בקבוצת מליסרון עדיין לא עיכלו את השינויים בשוק ומאיימים כי אם לא תחול תפנית של ממש בעתיד הקרוב, הצעד הבא יהיה סגירת חנויות במתחמי הקבוצה. "כולם על הגדר", אמרו בשבוע שעבר ל"גלובס" בכירים בשוק. עוד נטען כי "שוכרים מרימים דגלים, והחברה לא רואה מה קורה. הרבה שחקנים לא מוכנים להמשיך במצב הזה".

לוי אכן אישר אז כי בתקופה האחרונה יותר שוכרים "עולים לרגל" ומבקשים הקלות בתנאים, וזאת לאור "הרווחיות הנשחקת שלהם וירידה בהיקפי המכירות". ואולם לדבריו, גם הקמעונאיות עצמן אחראיות לתמונת המצב הנוכחית.

"העובדה שרשתות האופנה מיהרו לפתוח חנויות בכל מרכז שנפתח, פגעה בהן וממשיכה לפגוע בהן, וכיום הן גם מבינות את זה ומצמצמות נוכחות איפה שלא צריך", הוא אומר. לוי אף מציין כי הופתע לטובה מהדוחות החזקים שהציגו הרשתות ברבעון הראשון השנה.

מנתונים שמליסרון מציגה בדוחות בנוגע לנכסיה המרכזיים, עולה כי בקניון רמת-אביב עומס הפדיון על השוכרים (דמי השכירות מתוך סך הפדיון) הוא הגבוה ביותר, בשיעור המתקרב ל-12%, ובקריון שבקריית ביאליק ובקניון הגדול בפתח-תקווה שיעור זה עומד על כ-11%.

במליסרון מדגישים את השיפור שנרשם בפרמטרים התפעוליים של החברה, ובהם עלייה רבעונית של כ-2% ברווח התפעולי הנקי (NOI) מנכסים זהים ל-274 מיליון שקל, וצמיחה של 12% בתזרים מזומנים (FFO) ל-175 מיליון שקל. במחצית הראשונה של השנה ה-NOI מנכסים זהים עלה ב-1% ל-534 מיליון שקל, ואילו ה-FFO צמח ב-9% ל-345 מיליון שקל.

מליסרון, שנמצאת בשליטת היו"ר ליאורה עופר, מחזיקה ב-24 נכסים מניבים, עם שטחי השכרה בהיקף של 737 אלף מ"ר המאוכלסים כמעט במלואם. הנכסים הבולטים הם קניון רמת-אביב (בשווי של 2.4 מיליארד שקל) והקריון בקריית ביאליק (בשווי המתקרב ל-2.3 מיליארד שקל).

החברה גם מקדמת פעילות ייזום נרחבת, עם הקמת 10 פרויקטים נוספים עד לשנת 2022, שלפי הצפי, יגדילו את היקף נכסיה בכ-2 מיליארד שקל. הבולט מביניהם הוא מגדל שרונה במרכז תל-אביב, הצפוי לכלול כ-147 אלף מ"ר, שבו מחזיקה מליסרון ב-50%. שוויו הנוכחי של הפרויקט מוערך ב-780 מיליון שקל, ועלות השלמת הקמתו מוערכת ב-1.1-1.2 מיליארד שקל.

ירידה בפדיון בקניון ברחובות

במליסרון מציינים כי החברה סיכמה את מחצית השנה הראשונה עם "שמירה על רמת פדיונות גבוהה ויציבה", ומהנתונים שהחברה מציגה בעניין זה עולה כי בקריון נרשמה עלייה של 1.8% בפדיונות, ל-525 מיליון שקל, והפדיונות ברמת-אביב שמרו על יציבות, ברמה של 493 מיליון שקל.

 קניוני מליסרון

לעומתם, 3 קניונים בולטים אחרים היו במגמה שלילית בפרמטר זה, כשהפדיונות בגרנד קניון בחיפה ירדו ביותר מ-2% ל-435 מיליון שקל; הפדיונות בפתח-תקווה ירדו ב-1.5% ל-370 מיליון שקל; והירידה הגדולה ביותר, של קרוב ל-3.5%, נרשמה בקניון עופר ברחובות, ל-340 מיליון שקל. בצד החיובי בולט אאוטלט בילו סנטר, שם עלו הפדיונות בכמעט 6% והגיעו ל-316 מיליון שקל; ועליות של כ-2% נרשמו בגרנד קניון בבאר-שבע ובאאוטלט חוצות המפרץ.

במקביל לדוחות הודיעה מליסרון על חלוקת דיבידנד של 60 מיליון שקל לבעלי מניותיה. עוד עדכנה מליסרון על צירופו לדירקטוריון החברה של שוקי אורן, לשעבר החשב הכללי במשרד האוצר ומנכ"ל קבוצת קרדן אן.וי.

מניית מליסרון הגיבה היום לדוחות במגמה חיובית, והעליות בה הגיעו לכ-3% בשעות הצהריים, לאחר שחיקה של כ-10% שרשמה מתחילת השנה, שהובילה אותה לשווי חברה של כ-6.5 מיליארד שקל.