הפטור מהיטל השבחה לדירת מגורים בפינוי-בינוי - חרב פיפיות

בחוק מיסוי מקרקעין מעניק המחוקק פטור ממס שבח ומס רכישה לדיירים המתקשרים עם יזם בעסקת פינוי-בינוי ומקבלים דירה חדשה. בנוסף, נקבע כי אירוע המס יידחה ממועד החתימה על ההסכם ועד למועד התקיימות התנאים המתלים או העלייה על הקרקע (המועד המוקדם).

מאחר שבדרך-כלל מיום חתימת הסכם הפינוי-בינוי ועד להתגבשות יום המכירה הנדחה חולף לא מעט זמן, חלק מבעלי הזכויות במתחם עשויים להתחלף - בין אם באמצעות מכירת הזכויות בדירה לצד ג' או בדרך של ירושה או העברה ללא תמורה לילדיהם.

במקרים אלה של החלפת בעלי זכויות עולה השאלה מתי בוחנים את הזכאות לפטור ממס: האם לפי בעל הזכויות המקורי שחתם על הסכם הפינוי-בינוי לראשונה או בעל הזכויות שיהיה ביום המכירה הנדחה?

תשובה לשאלה זו היא בעלת חשיבות מכרעת וזאת בשל העובדה כי בהיעדר הזכאות לפטור של פינוי-בינוי ממס שבח לא רק שתקום חבות במס שבח ומס רכישה החל על בעל הזכויות בקבלת דירת התמורה אלא גם תישלל הזכאות למע"מ בשיעור אפס על שירותי הבנייה שמקבל המוכר.

מענה לשאלה זו ניתן בהחלטת מיסוי חדשה 1239/18 הקובעת כי הזכאות הרלוונטית היא של בעל הזכויות המקורי שחתם על הסכם הפינוי הבינוי ולא על בעל הזכויות החדש, ככל שיהיה ביום המכירה הנדחה וזאת מאחר שדחיית יום המכירה היא לעניין חישוב מס השבח בלבד ולא לעניין הזכאות.

נציין כי החלטה דומה ניתנה אף ביחס לעסקת תמ"א 38/2 במסגרת החלטת מיסוי מספר 2203/18.

על פניו נראה כי מדובר בהחלטה שיש בה בכדי להטיב הן עם בעלי הזכויות והן עם היזמים.

מבחינת בעלי הזכויות הרי שבהתאם להחלטת המיסוי יוכלו להעביר את זכויותיהם לאחר החתימה על ההסכם ללא חשש שהזכאות לפטור תיפגע בעקבות העברה, ואילו מבחינת היזמים, שבדרך-כלל נושאים במסים החלים על בעלי הזכויות, הרי שאלה יצטרכו לבדוק את הזכאות לפטור רק לגבי בעל הזכויות המקורי וללא צורך בבדיקת הזכאות כל פעם מחדש של מקבלי הזכויות החדשים.

אולם ייתכנו מקרים שבהם ההחלטה עשויה להביא לתוצאה הפוכה ולגרום לנזק, כך לדוגמה במקרה שבו בעל הזכויות המקורי הצהיר כי זכאי לפטור של פינוי-בינוי, מכר את דירתו לצד ג' ולימים הסתבר כי הצהרתו הייתה שגויה ולמעשה לא היה זכאי לפטור של פינוי-בינוי.

במקרה כזה, ביום המכירה הנדחה תישלל לבעלים החדש הזכאות לפטור של פינוי-בינוי וזאת על אף שהוא עצמו זכאי לפטור ממס.