מלחמה ואיחור במסירת דירה: בתי המשפט נטו לצד המזמינים

אחד הענפים הפגיעים ביותר למצב של מלחמה הינו ענף הבנייה, המעסיק עשרות ענפי משנה שונים, כגון מהנדסים, קבלני משנה בתחומי בנייה, נגרות, אלומיניום, חשמל וכו'. המלחמה גורמת בין היתר להאטה בענף הנדל"ן ומכירת ורכישת דירות ומשרדים. מצב בטחוני לא יציב, כגון מלחמה מהסוג שפרצה בקיץ 2006 בלבנון נגד החיזבאללה, משפיע ראשית כל על יכולת הקבלן לסיים את מלאכת הבנייה כיאה ולפי ההסכם, ובכך הוא חשוף לתביעות מצד רוכשי דירות בגין איחורים במסירת הדירות.

לפי סעיף 18 (א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א - 1970, כדי שצד כלשהו יוכל להיעזר בטענת "סיכול" ובכך להיות פטור מקיום חיוביו, עליו להוכיח שלושה תנאים מצטברים. האחד: היעדר ידיעה או צפייה של המפר על הנסיבות המסכלות; שני: אי יכולתו של המפר למנוע את הנסיבות האלה; והשלישי: התרחשות נסיבות המסכלות את קיום החוזה.

שני התנאים האחרונים בדרך כלל מתקיימים, באשר אין ביכולתו של הקבלן למנוע את פרוץ המלחמה והידרדרות המצב הבטחוני מאידך גיסא, יש טעם בטענת הקבלן, שבשל המצב הביטחוני לא יכול היה להביא פועלי בניין או חומרי בניין ולסיים את העבודה באזורים בהם, למשל, מכת הטילים משתקת את הפעילות הכלכלית.

התנאי הראשון אינו קל להוכחה, באשר בניגוד לשני התנאים האחרונים, המבוססים על עובדות, תנאי זה מבוסס על הערכה ותכנון נאות. כלומר, על המבקש להיפטר מקיום ההסכם ולהוכיח, כי לא צפה - וככאדם סביר בנסיבות העניין גם לא יכול היה לצפות - את המאורעות שהביאו לידי המצב והסיכול.

בעקרון, הפסיקה לא מוכנה בקלות לקבל טענה של קבלן בגין סיכול חוזה בשל המצב הביטחוני בישראל, באשר ישראל מוחזקת מבחינה זו, בלשון השופט לנדוי, כמדינה ש"מלחמה ושלום הבלתי צפוי הוא לעולם בגדר הצפוי עבור אדם מישראל".

מקרה קלאסי היה בעניין ע.א 715/78, אריה כץ נ' נדחוני מזרחי בע"מ, פד"י לג (3) 639. במקרה זה, המערער, שהיה קבלן משנה, הפר את ההסכם עם משיבה שהיתה קבלן ראשי, בטענה של עליית מחירים דרסטית לאחר מלחמת יום הכיפורים.

טענתו של המערער היתה, כי מצב של מלחמה לא היה צפויה (דבר שמבחינה היסטורית וצבאית היה נכון), ועל כן הוא פטור מקיום ההסכם לפי מחירים הנקובים בהסכם, וכי יש להעלות את המחיר כפי שעולה לו בשל עליית מחירים.

השופט לנדוי קבע, כי כל עוד השלום אינו שרוי בין ישראל לבין כל שכנותיה, סכנת מלחמה תמיד קיימת, ולכן לא מן הנמנע, כי סכנה צפויה זו שוללת את טענת סיכול עקב פרוץ מלחמה.

באותו פסק דין, השופט חיים כהן עשה אבחנה בין עצם פרוץ מלחמה (שזה אולי לא ניתן לצפות), לבין עליית המחירים התלולה שבאה בעקבות מלחמת יום הכיפורים (שאותה ניתן היה לצפות). במקרה של כץ, השופטים דחו את טענת סיכול ופסקו, כי מאורע כמו מלחמה ועליית מחירים היא צפויה, ועל כן לא מהווה פטור מלקיים את ההסכם.

מקרה דומה התעורר בעניין ת"א (ת.א) 2975/82, לרר נ' עיריית חולון, פס"מ תשמ"ד (א) 459. מקרה זה התעורר בעקבות מבצע שלום הגליל. גם בפסק דין זה נקבע, כי מבצע שלום הגליל הינו "צפוי בכוח", וטענת סיכול נדחתה.

מכאן יוצא, שלפי הפסיקה הישראלית, גם מאורע בטחוני, קשה ככל שיהיה, לא יצדיק הפרת חוזה.

פרופ' גבריאלה שלו, בספרה "דיני חוזים", מביעה ביקורת על גישה דווקנית זו של בתי המשפט, הגורמת לדעתה לסיכול טענת הסיכול. היא טוענת, כי סעיף 18 הפך לפיכך לאות מתה בחקיקה, ואומרת כך: "הגישה שהשתרשה במשפטנו היתה, שבמציאות החיים בישראל ניתן לצפות גם את האירועים הקשים והקיצוניים ביותר. אומנם מבחינה הגיונית ופילוסופית כמעט כל אירוע מסכל, גם החריג ביותר, ניתן לצפייה ברמה כלשהי של הסתברות. הפירוש שניתן לתנאי העדר הצפייה, ואשר לפיו גם אירועים מסכלים שרמת ההסתברות לקיומם קלושה, הם בגדר הצפייה הפוטנציאלית של צדדים לחוזה, קרב את האחריות החוזית בארץ לאחריות מוחלטת. גישה נוקשה זו אינה תואמת מגמות מודרניות ליברליות, המשתקפות בגזרות אחרות של דיני החוזים, והתעורר מזמן הצורך בהמרתה בגישה פתוחה וגמישה יותר".

ביקורת נוספת על גישת הסיכול ניתן לראות גם מהפסיקה האחרונה, מפי השופט יעקב אנגלרד, בע"א 6328/97 - עזרא רגב ואח' נ' משרד הביטחון, פ"ד נד(5), 506, עמ' 518-519. בפסק דין זה קובע השופט אנגלרד, כי התפיסה שבענייני מלחמה ושלום הבלתי צפוי הוא לעולם בגדר הצפוי עבור אדם מישראל, היא איננה בבחינת הלכה פסוקה.

השופט אנגלרד קובע באותו פסק דין כהאי לשנא: ".. יש לרעיון הסיכול השלכה עקיפה על ענייננו. בית המשפט המחוזי הסתמך בעיקרו על פסק דין כץ (ע"א 715/78 אריה כץ נ' נצחוני מזרחי בע"מ ואח', פ"ד לג - 639), הקובע, לדעתו, ש"בענייני מלחמה ושלום הבלתי צפוי הוא לעולם בגדר הצפוי עבור אדם מישראל". הערתי הראשונה היא, כי אין לומר שתפיסה זו, בדבר ציפיות המלחמה, כפי שבאה לידי ביטוי בחוות דעתו של ממלא מקום הנשיא, השופט לנדוי, היא בבחינת הלכה פסוקה. שני טעמים לדבר זה: ראשית, השופט לנדוי עצמו מציב את העניין כשאלה, אותה הוא משאיר במפורש בצריך עיון. שנית, בית המשפט בפרשה זו יצא מן ההנחה, כי שאלת הסיכול אינה מתעוררת, משום שהקבלן, בעל החוזה, קיבל על עצמו במפורש את הסיכון של עליית מחירים. לגופו של עניין, גישתו הכללית של בית משפט זה - כפי שבאה לידי ביטוי בפרשת כץ, על נסיבותיה המיוחדות - נראית בעיני נוקשה מדי. מבחינה עקרונית, יש לטעמי לבחון בכל מקרה ומקרה את השפעתו של אירוע חריג, כגון פרוץ מלחמה, על מהותם של היחסים החוזיים. כלומר, את מבחן הציפיות יש להחיל לא על עצם פרוץ המלחמה, אלא על ההשלכות המעשיות של האירוע על מהות היחסים החוזיים. לכן, מן הראוי היה, בנסיבות המקרה של פרשת כץ, לבחון האם עליית המחירים שבאה בעקבות מלחמת יום כיפור הביאה לכך שקיום החוזה 'שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים'."

הגישה של בתי המשפט מבוססת על העיקרון, שלפי דיני מדינת ישראל אכיפה של הסכם הינה סעד ראשון ועיקרי, שניתן לנקוט במישור החוזים בין הצדדים.

יש להדגיש, שקדושת עקרון אכיפת חוזה ומצבה הבטחוני התמידי של מדינת ישראל, הביאו בשעתו את השופטים לנקיטת קו נוקשה.

לאור הפסיקה שבידינו עד היום, קשה לראות באירועים הביטחוניים של קיץ 2006 סיבה להימנע מביצוע חוזה, אך בהחלט אין זוהי קביעה חד משמעית, לאור דברי הביקורת הנשמעים כלפי תפיסה זו, כפי שהם באים לידי ביטוי בספרה של פרופ' גבריאלה שלו ובפסק דינו של השופט אנגלרד בבית המשפט העליון.

יחד עם זאת יש לציין, כי אם מלחמת יום הכיפורים היתה בגדר צפויה לצורך קיום חוזים, אזי אירועי קיץ 2006, קשים ומעוררי חרדה ככל שהיו, עדיין אינם בגדר חוסר ציפייה. ייתכן שמצב ממושך כזה, מעבר לשבועות ספורים, יוכל איכשהו לספק סיבה לסיכול, אך גם זה בסימן שאלה גדול.

על-פי רוב, הסכמי הקבלנים כוללים סעיף הפוטר את הקבלן בגין האיחורים עד 90 ימים מעבר ליום המסירה על-פי ההסכם. סביר להניח, כי 90 ימים אלו נועדו לכסות בין היתר מקרים כגון מלחמה וכו', אשר משתקים את הפעילות בענף, ונראה שרק מצב בטחוני בעייתי במיוחד (לא עלינו) של חודשים רצופים, יכול להוות עילה לאי אספקת הדירות בזמן.

הכותב מומחה לדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.