חשיבות אומד דעתם של הצדדים

המדובר בהסכם תמורות שנחתם בין חברת הכשרת הישוב כבעלים במקרקעין לבין חברה קבלנית בשם שמשון זליג בע"מ. ההסכם הותנה בכך שתשונה התב"ע וניתן יהיה לבנות 148 יח"ד על הקרקע. בפועל, אושרו בסופו של דבר 150 יחידות - דהיינו 2 נוספות. יחידה אחת נמכרה אף היא לחברה הקבלנית, וביחס ליחידה האחרונה נחתם הסכם למכירתה לבעל המניות בחברה באופן אישי (הסכם לרכישת זכות ל-1/150 מהזכויות בקרקע).

מנהל מיסוי מקרקעין רחובות סירב להכיר במכירה לבעל המניות וקבע, כי יש לראות את הזכויות ביחס ליחידה האחרונה כאילו נמכרו לחברה הקבלנית, ובמקביל מכרה החברה הקבלנית דירה לבעל המניות. המדובר בטענה של רשויות המס המועלית לא אחת כנגד יזמים בקבוצות רכישה, וכן במקרים שבהם בעל מניות בחברה קבלנית רוכש זכויות גם באופן אישי.

טענה נוספת של מנהל מס שבח רחובות בפסק הדין היתה, כי ההסכם המקורי שבין הבעלים לחברה הקבלנית חל על מכירת מלוא הזכויות בקרקע, ועל כן שתי היחידות הנוספות שאושרו ממילא היו בחזקת החברה הקבלנית. על פי טיעון זה, ההסכם בין הבעלים המקורי לבעל המניות למכירת הזכות הנוספת אינו יכול להתקיים, שכן הזכויות הנוספות לא היו בידי הכשרת הישוב ועל כן לא יכלה למכור מה שאינו בבעלותה.

לעומת זאת טענו העוררים, כי כוונת הצדדים חשובה. מאחר שכוונה זו היתה כי היחידות הנוספות שאושרו הינן רכוש הבעלים המקורי (הכשרת הישוב), ונדרש הסכם לצורך מכירתן בנפרד - הרי שניתן היה למכור אחת מהן גם ליחיד.

ועדת הערר, בפסק דין שנכתב ע"י עו"ד דב שמואלביץ, דחתה את כל טענות מנהל מס שבח רחובות. ביחס לטענה כי לא ניתן היה למכור את הזכויות מאחר שכבר נמכרו, ציינה הוועדה כי השתכנעה שאומד דעתם של הצדדים היתה כי הקרקע עדיין נשארת בחזרת החברה המוכרת, ולכן 2 יחידות הדיור שאושרו דינן להיות בחזקת הכשרת הישוב. הוועדה ציינה, כי הוא סבור כי אומד הדעת הסובייקטיבי גובר על הפרשנות האובייקטיבית.

ביחס לטענת המשיב כי מבחינה כלכלית מדובר במכירת דירה גמורה, מציינת ועדת הערר כי יש לבחון את טענת "המהות הכלכלית" באופן מושכל. אחרת, ניתן יהיה לאיין בכל את כל דיני החוזים וגם את כוונותיהם של בעלי הצדדים לעיסקה. בנסיבות המקרה - לא ניתן להתעלם מן המערכת החוזית ומכוונות הצדדים, ואין כל ראיה אפוא לעיסקה מלאכותית. אכן - אין צל של ספק שמבנה העיסקה נועד להיטיב עם העורר 2 (היחיד) אשר רכש את הממכר כאדם פרטי, אך אין דרך למנוע זאת ממנו - אף אם יקבל שירותי בנייה מחברה הנמצאת בשליטתו.

פסק הדין מהווה הכרה חשובה בזכותו של נישום לפעול בדרך החוסכת מס ומהווה הלכה חשובה הן ביחס ליכולתו של אדם לרכוש קרקע ושירותי בנייה בנפרד (נושא שהינו בעל השלכה מהותית על נושא קבוצות הרכישה) והן ביחס להחלת עקרון זה גם על בעל מניות המקבל שירותי בנייה מחברה בשליטתו. בכך, מעביר בית המשפט מסר לרשויות המס שלעיתים באיצטלה של מלחמה בתכנוני מס, דווקא התיזה המוצגת ע"י רשויות המס הינה המלאכותית.

הכותבים הם ממשרד עו"ד אברהם אלתר.