דירה בת"א? כבר לא השקעה "מהבטן"

בעבר היה מקובל לחשוב על רכישת דירה להשקעה בתל אביב כהשקעה שמתבססת בעיקר על הציפייה לעליית מחירי הדירות, וגזירת רווחי הון. שכר הדירה שהניבה הדירה להשקעה נתפס יותר כ"בונוס", והיה ברוב הגדול של המקרים נמוך מעלות ריבית המשכנתא, אם נלקחה, או נמוך מפירות השקעה סולידית אלטרנטיבית.

התשואה השנתית שהעניקו דמי השכירות בתל אביב נעה ברוב המקרים בין 2% ל-4% לשנה, ונפלה מעלות המשכנתא או ריבית המק"מ. לכך הצטרפו כמובן עלויות נוספות שהקטינו את התשואה - הוצאות אחזקה לדירה, הוצאות פרסום ולעתים הפסד מהיעדר שוכר בזמן חילופי דיירים. דירה בעלות של 300 אלף דולר, שהושכרה ב-2003 תמורת 600 דולר לחודש, הניבה תשואה ברוטו עלובה של 2.4% לשנה.

בתקופה האחרונה דברים משתנים, והגאות המובהקת שחלה במחירי דמי השכירות, שנסקו בשיעורים גדולים יותר משיעור התייקרות הנכסים, משנה את החישוב. טרם פורסמו נתונים מקיפים בנושא, אך בדיקה מדגמית שערך "גלובס", בקרב דירות יד שנייה בנות 3 חדרים בתל אביב, מאששת את התחושה הכללית: התשואה כבר מגיעה לתחום של 4% עד 6% לשנה.

אם אלו הם המספרים, הרי שדירה בתל אביב הופכת להשקעה כלכלית אמיתית, ולא רק השקעה "מהבטן", כפי שנהוג היה להסביר השקעה שכזו בעבר.

דירה ברח' הירקון, שמחירה 300 אלף דולר, מושכרת כיום תמורת כ-1,300 דולר - תשואה מכובדת של 5.2%. ככלל, עולה מהבדיקה (עם כל הזהירות המתבקשת), כי ככל שהדירה התל אביבית זולה יותר, כך התשואה עליה גבוה יותר. במילים אחרות, הדירות היקרות בצפון העיר אינן משיגות שכר דירה שמניבות שתי דירות בחצי מחיר בדרום העיר. לכך יש להוסיף את הביקושים הגדולים מצד השוכרים, שמקטינים את הסיכונים ואת הוצאות האחזקה.

יש הטוענים, במידה רבה של צדק, שגם תשואה ברוטו של 5% לשנה אינה מצדיקה את הסיכון שברכישת דירה ישנה, ומזכירים ששוק הנדל"ן ידע גם גלי ירידות. ולמרות זאת, 4 שנות הצמיחה המהירה שנרשמו בישראל שינו את תמונת הדירות להשקעה בת"א. ועוד לא אמרנו מילה על אפשרויות הפיצול.